對於信託投資人而言，如何篩選房地產信託產品，是一個不得不面對的問題？
而對於房地產信託產品，首先要選擇交易對手，也就是融資方。
今天我們來看個案例——福晟集團。
福晟集團是近幾年地產界快速崛起的閩系的一個典型代表。
2015年以後，福晟集團開始爆發，兩年間在全國共拿下100多個項目，其中80%的項目是併購而來，在併購市場上福晟與融創和陽光城齊名。
2018年，福晟集團銷售金額為621億元，列全國房企第45名。2019年1-10月房地產企業銷售額榜單中福晟集團以607億列第47名。
自2019下半年以來，福晟集團就負面新聞不斷。
2019年8月，有投資人爆出福晟集團和鉅派合作的基金髮生違約，引起廣泛關注。
2019年10月9日，福晟集團的港股上市平臺福晟國際股價突然暴跌34%，第二天股價又跌62%。
2019年10月底，網傳“福晟集團資金流斷裂、拖欠員工工資，已經向地方政府申請了破產清算”。
此外，福晟集團還深陷多起糾紛中。福晟集團旗下的福建福晟近兩年法律訴訟多達20起。
除了官司糾紛外，福晟集團旗下子公司還出現資產被凍結的情況。據統計，今年11月至今，福晟集團旗下共有八家子公司股權遭凍結。
福晟集團為什麼會落得如此地步？
根本的原因就是，由於前期高價拿地和併購，而現在去化跟不上，造成福晟的資金鍊幾乎斷裂和債務高企。
為了獲得更多的土地儲備，福晟集團此前多采用信託、基金等“短債長投”的融資模式，利率很高，來自於第三方的融資金額遠遠大於銀行貸款金額。
據不完全統計，BH信託16億，CA信託20億，PA信託21億，ZJT信託7.6億，GD信託5.5億等，另外還有鉅派、中民投等私募機構的高息債。
截至2019年6月30日，福晟集團的負債總額為741億元，淨負債率為138%。在負債結構中，短期負債佔比最高，為443億元，佔比59%。
當然購買福晟項目的信託投資人也是幸運的，2020年1月13號，世茂集團聯合福晟集團召開了發佈會，官宣了雙方的合作關係，世貿全面接盤了福晟。
1、交易對手要選擇排名更靠前，實力更強的地產公司；
2、2016-2017年瘋狂拿地的地產公司要謹慎；
3、如果地產公司融資以信託、私募為主，最好要避開；
4、重點關注現金流和短期債務情況；
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