問：十三老師。您好。我想買600-700之間的。看過龍華的三房兩衛，最終決定在南山入手。 漢京確悅61.68的小三房，次臥出陽臺，滿五唯一，朝南。但是陽臺對著月亮灣大道有點吵。660萬您覺得可以出手嗎？ 想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房（送入戶可改三房那種戶型），可是現在沒有放盤的。而且估計要700萬左右。 您是覺得這個價位可以年前入手漢京61平的，還是等等中海陽光玫瑰69的。 謝謝。
答：單價差不多的話，純投資就買漢京確悅。 雖然有貨櫃車噪音問題，但深圳這種昂貴的城市，居住功能高於一切，三房秒殺兩房。 如果是自住，就要考慮對噪音的接受度了。 雖然一直有傳月亮灣大道改造，貨櫃車改走地下通道，但實際操作難度非常高，只能是遠期目標。
問：對於普通人來說，未來5～10年挑選到好房子還是最好的投資升值手段嗎？感覺確實沒什麼其它方式。謝謝
答：P2P動輒爆雷，股票並非人人玩得轉，存銀行擔心被稀釋。。。只有囤磚頭，才是勤勞的國人最樂此不疲也最安心的。
問：大師，景田片區的天健天驕預計8月份要開盤了。這個盤您是否看好？多少單價值得入手呢？多謝！
答：天健天驕是偽香蜜湖啦，地段是很好的，小學也很好，就看價格了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。
問：龍華地鐵站，老城區，龍華創新實驗學校的學區房可以買嗎？小孩讀書用，如果是老小區，就等舊改，要是以後學校不錯，那即便是老小區，也好出手，現在想入手一套，有什麼好建議？
答：龍華老城區沒有什麼好學校，你提的這個也不是，不能當做學位房來買，老房子無法吸引優質生源，趨好的可能性不大，附近上班的話，可以看看觀瀾鷺湖片區。 至於舊改，為何總有人執著於舊改，人的際遇，慾望，想法都是會變化的，而舊改戰線有多長會遠遠超出我們的想象的。買房子不要想著能天荒地老，或許走著走著就要各自天涯了。
問：請教一下沙井拾悅城，開發商和物業都沒什麼名氣，17年開的盤，115平，四房，其中一房能搭個小樓梯直達房頂，能搞個小花園啥的，600萬左右，請問是否合適入手?
答：目前沙井四萬多的價格，聽起來不高，但已經有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬多。 沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。 你看中的這個房子，就算能有點搭建，單價已去到了五萬多，在我看來有短期站崗的風險。
問：十三老師，手裡有190個，以前在武漢有房有貸已賣，想入手深圳，以投資為主，短期不住，不知道在深圳能買個多少價位的？選個地鐵附近的次新小三房有可能麼？麻煩您有推薦的板塊或小區麼？謝謝！
答：手頭190，首付五成，總價400左右，地鐵次新小三房能買到，但地鐵+次新+三房不等於升值快。 深圳是個體質特殊的城市，每個階段，每個片區都有值得買的盤和大量坑盤。 深圳樓市走到現在，加上下半年的一波瘋長與分化，選籌難度已經非常非常高，我們自己每個簽約客戶的選籌都要反覆斟酌，精挑細選。 至於希望推薦板塊和小區，後臺經常有類似的問題，我再說明一次，星球是免費的，免費教給大家樓市知識和選籌框架，但不包括免費薦盤。 我們是商業機構，要賺錢，要生存，不是免費薦盤師，認可我們的專業和責任心，可以找我們選籌代購。 最後提醒一點，樓市水深，越是免費的，越是昂貴的。
問：你好，目前120萬首付，剛需無貸款，有房票，寶寶兩歲多，是否能撬動寶安400萬總款的房子，月供現金流是夠的，具體哪裡的適合？謝謝！
答：如果首套首貸，120萬首付直接就可以買到400萬的房子，如果現金流足夠，可以通過高評撬動總價更高的房子。 至於哪裡合適，需要根據每個人的工作地點，收入情況，個性需求等等來確定，不可能一概而論。
問：十三老師好，南山-南油片區，深藍季節，2007年的盤（學區：南油小學和學府中學），想入手一套60平的二房，中層，總價500萬，如何 （從投資角度：持有5-8年能否跑平南山漲幅）給點相關的介紹和建議吧，謝謝。
答：感謝付費提問。 深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。
問：你好，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，850萬，值得入手嗎？多謝
答：合正中央原著，紅山片區的高品質樓盤，不帶深高學位，成交價在七萬到七萬五之間。 但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等於100萬來換算，就自認為合算。 這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價差幾百萬還很難賣出。 你看上這套雙證房，單價近六萬，和單證房一萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。 在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客儘量不碰，更不要賭限購會放鬆，等不到的。
問：老師 南山中心陽光裡雅居這小區的兩房投資如何
答：南山中心在南山來說是最...的地段，還好近幾年藉助地理優勢，軌交和舊改比較熱鬧，帶來了很多的機會。 向南瑞峰、陽光裡雅居、前海楓葉都是這種單棟白領公寓類的住宅盤，小地塊高密度，下面都會帶有商業配套和屋頂花園，戶型更集約，純粹過渡型產品，後市持續看好。
問：老師，你好！請問你一下，坪山一套公寓，14號地鐵口，46平一房一廳，50年產權商住兩用公寓，產權已經去掉11年了，樓齡應該有9年，現在讓價賣掉合適不？還是等14號線快開通後再賣，謝謝指導！
答：感謝付費提問。 坪山14號線地鐵口，八成是沙湖站的樓盤。 沙湖是近兩年坪山樓盤集中入市的片區，基本都打著14號快線坪山第一站和世茂廣場的旗號，公寓都賣到了三萬多。 人們買入地鐵盤常規有一個心理誤區，認為地鐵開通之日就是樓盤大漲之時。 實際差矣，所有利好早被開發商大張旗鼓宣傳，疊加到房價裡了，並且只有透支，絕無低估，相反，等利好落地之日，就是透支的價格迴歸之時。 現在龍崗3號線地鐵口的公寓，5米層高，70年產權，三萬出頭求甩賣，你認為你39年，位置更偏遠的坪山公寓靠一個地鐵站能飆到四萬? 趁著現在開發商幫你免費宣傳，把你把價格抬到三萬多，儘快蹭熱度出手吧。真等到地鐵開通那天，和周圍一堆比你新比你好的公寓競爭，想賣打骨折也難出手了。
問：請問鴻威海怡灣的投資價值高嗎？
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房 的文章
