周鴻禕曾經這樣評價過賈躍亭：
“不論一個創業者有多麼偉大的夢想，有多麼高遠的志向，他都不能夠自己抓著自己的頭髮把自己拽離地球，也就是說一些商業的規律不可違背”。
“別人是5個茶杯3個蓋子，你們老闆是12個杯子就2個蓋子，這個手速再快，他違背了商業的基本規則，所以我覺得絕大多數企業不是死於飢餓，都是死於不可控制的慾望”。
杯子和蓋子的理論很有趣，本質上道理跟樓市也是一致的。
房價漲的再快，總要符合經濟規律才行，開發商大幅舉債、購房者加高槓杆的後果，就是“蓋子”捂不住“杯子”，2個“鍋蓋”根本捂不住12口“大鍋”。
數據顯示，用居民債務餘額除以城鄉調查口徑的居民可支配收入，目前我們的居民槓桿率高達105%，比美國、日本還高，與法國持平，低於英國。
大家可以對照一下自己的房貸與收入，負債率=負債總額/資產總額，假如家庭月收入為1萬，而你的房貸有5000，你的購房槓桿率就達到了50%。
很多人覺得50%的負債率並不高，但是，如果再加上車貸、消費貸、日常開銷，就算只有3000，你的負債率就達到了80%。
這樣算來，105%的居民槓桿率，意味著樓市的信用體系並不牢靠，因為很多購房者存在短貸長用、拆東牆補西牆、2個“鍋蓋”捂住12口“大鍋”的行為，一旦收入跟不上，一連串的斷貸就可能會發生。
因為，對調控來說，穩住居民槓桿，讓樓市開始慢慢“揭鍋蓋”，不要捂住那麼多的“大鍋”，實現房地產“軟著陸”，就顯得至關重要了。
2020年的樓市，就到了“揭鍋蓋”的時間。
比如，央行實施的2個“新規”，已是“箭在弦上”。
第一，1個多月後，房貸體系將出現大變化。
很多人都知道，從2019年10月份開始，房貸合同已經發生了變化，不再參考基準利率，而是參考5年期LPR。
這個5年期LPR，其實就相當於以前的基準利率，每個月20號都會公佈一次。
對購房者來說，相當於利率從“上浮下浮”改成了“加減基點”，其他並沒有什麼變化。
但是，在2019年10月份以前，有鉅額的存量商貸，也需要轉換成參考5年期LPR的合同。
因此，央行規定，今年3月份-8月份，以前的商貸也會全部轉成LPR合同，這一次，購房者可以選擇“浮動”或“固定”利率，機會只有1次。
我們不妨舉個例子：小王原來的房貸上浮10%利率，也就是4.9%×（1+10%）=5.39%。
假如按1月份最新的5年期以上LPR4.8%來計算，轉換LPR合同後，5.39%-4.8%=0.59%，加點幅度應為0.59個百分點。
如果選浮動，意味著以後小王的貸款利率將按“LPR+0.59%”變化，月供其實並沒有變。
如果選固定，意味著以後小王的房貸利率將永遠固定在5.39%，直到還款結束。
筆者覺得，參考國際上的經驗，很多國家都已經進入到了負利率乃至低利率，長期來看，5年期LPR下降也是大勢所趨，因此，選“浮動”利率，定價週期選1年，可以享受到5年期LPR下降，減輕房貸負擔。
除非你的房貸擁有七五折以下的優惠，否則不要選擇“固定”利率。
第二，第2代徵信系統正式上線。
關於第二代徵信系統，每年總有不少人喜歡熱炒一波，不過每次都是“猶抱琵琶半遮面”，始終沒有落地。比如在2019年4月份就廣為流傳這個消息，彼時央行的回應是“系統仍在升級之中，尚無明確時間表”。
但是，這一次來真的了！
中國人民銀行近日宣告：徵信中心正式啟動二代徵信系統切換上線工作，1月19日起面向社會公眾和金融機構，提供二代格式信用報告查詢服務。
根據央視相關報道，二代徵信目前的查詢方式有3種：自助查詢機查詢、櫃檯查詢和網上查詢，其中前兩種為線下查詢。
與第1代最大的不同是：新版徵信實行後，夫妻雙方作為共同借款人，徵信上都需要體現負債，假離婚買房已經行不通。徵信數據的更新速度也會提升到T+1日，利用“時間差”按揭、“拆東牆補西牆”等套路也將宣告終結。
如果說存量房貸轉LPR，能夠加速利率的“市場化”，使銀行貸款能夠進一步向實體經濟傾斜（因為有1年期LPR的存在），那麼，二代徵信系統的上線，意味著買房的資格、門檻、負債能力將會越來越細緻，沒有漏洞可鑽了。
這兩個措施，可以看做是房地產穩槓桿、軟著陸的必經之路。
還有一個信號不容忽視，在兩大新規宣佈實施後，最近央行的一個舉動更具有深意。
1月20日，貸款市場報價利率（LPR）改革後迎來第六次報價，結果顯示，1年期LPR報4.15%，較上月維持不變；5年期以上LPR報4.8%，同樣較上月維持不變。
為什麼說這個信號特別重要？
1，降息預期落空了。
今年年初央行剛剛進行過全面降準0.5個百分點，釋放資金達8000億元，加上不少城市放鬆了購房門檻，更有甚至，部分城市棚改貨幣化安置再次提上日程，買房送補貼也變得越來越普遍。
基於此，不少業內人士都認為這次5年期LPR會順勢下降，藉以補充樓市的流動性，房貸利率變低，意味著房地產的資金面越寬裕。
誰知道，最新的1月份LPR報價依然與11月、12月沒有任何變化，這也就意味著降息預期直接落空，樓市調控基調依舊從嚴。
2，1.3萬億資金“白費力氣”。
在1月份5年期LPR報價發佈之前，5個交易日內（包括1月20日），央行共計通過MLF等公開市場操作投放流動性1.35萬億元。
這1.35萬億讓很多人振奮不已，以為央行的這個動作是5年期LPR下降的重要前兆，以為房地產資金面會重啟寬鬆，開發商又容易貸到錢，投機客又可以高槓杆買房了。
誰知道。5年期LPR公佈後，直接給樓市澆了一盆冷水，這1.3萬億相當於“虛晃一槍”，表面上市場裡錢變多了，實際上都投放給了小微企業、製造業、實體企業和工廠，並沒有給樓市資金層面帶來任何“利好”。
現在1月份尚未結束，在短短的20多天時間裡，央行這幾個動向，就已經為我們描摹出了2020年樓市的前景。
我們也可以得出以下3個結論。
1，存量房貸轉LPR，利率加速市場化，1年期可以降，5年期繼續高位運行（買房成本依然高企）。
2，更嚴格的徵信系統，堵住高槓杆買房的漏洞，慢慢“揭鍋蓋”，降居民負債。
3，降息預期落空，公開市場操作的1.3萬億與樓市無關，今年房地產的“錢袋子”依然會很緊張，樓市很難再起波瀾。
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