<strong>熊貓貝貝專欄內容：地產話題第五十二期
<strong>今日專欄：解讀因房地產而出現流傳的幾個“說法”（第一期：5個說法）。
導讀：在過去的十年，“買房”這件事，無疑是一個全民關注的話題，也因為蓬勃發展的房地產行業，誕生了許許多多關於房子的說法，例如“剛需”，“貨幣超發拉昇房價”等等……硬生生把一個行業變成了人們茶餘飯後都在高度關注的話題。
也正是因為這些人造說法或者是“非理性有依據結論”，將“買房”這件事，滲透到了大部分人的生活方方面面。
這篇文章，就和各位朋友聊一聊，這些年流行的房地產“說法”。
說法釋義：
說法，漢語詞彙，指說話所用的詞、意見。
<strong>而我的理解是，為了實現某種明確目標而炮製編輯的系統話術和語言引導表達。
典型誇大其詞的樓盤說法。
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剛需
這個詞放第一位來說，是因為這個詞完全是房地產行業為了製造需求創造出來的詞。
在任何經濟學和經濟相關的正規學術解釋裡面，找不到這個詞的來源和釋義，但現在，這個詞都不用解釋，誰都明白和商品房買賣有關係，甚至百度百科裡面也這樣解釋：
多年前，曾經聽過一種說法，剛需一詞就是偽命題，是開發商為了賣房子創造出來的，是為了誇大、勾引、刺激人們的購買慾望，而故意捏造出來的。
今天來看，這是一個行業為中國詞彙創造的一個全新說法，人為地製造需求。
什麼是剛需？
中國商品房關聯的戶籍，教育，醫療，婚姻四大板塊，不是每個人和家庭都需要的嗎？
回顧2010到2020，除了商品房穩定的保價升值，還有什麼投資能拿出來比較的？
這次詞厲害的地方，就是沒有標準，把真實需求和過度需求混在一起，持續刺激消費群體。
按照生活需求來看，人均30㎡的居住空間已經絕對滿足需求了，一個三口之家90㎡的房子是最合理的。
但是對資產的增值，對金錢的追逐，這樣的需求，是永遠不能滿足的。
人需要住房子，這沒有錯，但是鼓動整個消費群體去追逐收益的需求，這就是大錯特錯。
買房子成為了投資剛需，中國的商品房市場就變成了“擊鼓傳花”的遊戲。
量體裁衣，合適就好。買房子這個事情，真的找到自己的需求點，滿足居住生活就好。
炒房的人，或者利用房子來追逐利益的群體，既然選擇和資本共舞，就要接受資本的殘忍。
不要拿需求來掩蓋人性的貪婪。商人逐利，天經地義。
只是商人比較誠實，而把買房投資，炒房盈利當做“剛需”的人，比較虛偽而已。
這世上沒有任何生意是包賺的，時間會證明一切。
房地產稅能降房價
關於房地產稅開徵的說法至少有10年了。
但是絕對是“只聽雷聲不見下雨”的風言風語。
整日鼓吹和跪求房地產稅趕緊出臺的只有兩種人：
一是沒錢買房逐漸走向堅信樓市崩盤的無房戶，漲價的時候不買，跌價了也不會買的人群。
二是譁眾取寵的半瓶子醋磚家。
都搞不懂什麼是房產稅，一天就套用名詞來給自己找安全感？
理性來看這個“房產稅”，需要有一定的海外地產知識和經濟學基礎。
這個房產稅是發達資本主義國家和地區現在統一的做法，但在中國也不是新產物，早在周朝，唐朝等繁華時期，就已經出現了，最簡單的解釋如下：
1、房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其徵稅對象只是房屋；
2、徵收範圍限於城鎮的經營性房屋；
3、區別房屋的經營使用方式規定徵稅辦法，對於自用的按房產計稅餘值徵收，對於出租房屋按租金收入徵稅。
你是有多少已經還款完成或者一次性付款的商鋪啊？
貸款都沒有還完的房子還要收稅？
稅收和物價有直接因果關係，能互相影響嗎？（這估計是沒上過學的“磚家”才敢說的話）
有沒有常識啊？
我覺得有些專家的能耐，就是自己搞不明白，也要把別人搞糊塗。
關於房產稅，屬於國家重大經濟政策，什麼時候開始，收多少，都不是一般民間和基層能夠知道和決策的，咱也不知道，咱也不敢問不是？
但是，比較靠譜的幾個預測和判斷，大家可以看看，權當拋磚引玉，有興趣的可以留言交流：
1、對於沒有買房的人來說，房產稅根本和這樣的群體沒關係。
2、對於已經有房的人，把房子租出去給別人了，有房產稅，就轉嫁到租客頭上，比如原本房租1500，現在要收200的稅，喲呵！行，房租漲到1800！最後倒黴的還是租房的人。
3、對於準備買房和正在還貸的人，特指名下只有一兩套房的人，這個事情不用擔心，還貸過程加碼會影響穩定性，老百姓都知道。賣房的開發商和業主會因為一點點房產稅降低利潤？你讓人家商人做賠本買賣？不加價就是很良心了！
4、有很多房產人更不用擔心了，這樣的人還怕房產稅？
5、指望房產稅降房價的人，還是接著租房子比較好，因為房租還會漲的。
6、最該關心房產稅的，是在海外置業的人。
有經濟學基礎的人，都知道：物價只和供給關係直接關聯。
供不應求，房價上漲
供過於求，房價下跌
供需平衡，房價平穩
新房？二手房？
鼓吹“買房就要買新房”的，大概率只有兩種人：外行看熱鬧不嫌事大的，或者是位置偏僻的售樓員。
只要在城市有過生活經驗的人，都應該有兩個“公共認知”：最便利的生活設施配套，最好的學校學區和醫療配套，大概率都在老城區，這是第一個。新開發樓盤大多數都在比較偏的地方或者是所謂新區新城這樣的環境，這是第二個。
上面我們說了，買房子是看各人需求的，盲目跟風也不能全怪老百姓，關鍵是現在為了賣房子的各種套路和宣傳包裝，都很專業。
接觸的買房人多了，就會發覺買房這件事有強烈的地域色彩。
堅定的認為買房一定要買新房的，要麼是億萬身家的土豪，要麼就是三四線小城的土著。
完全可以理解，在小城市生活慣的人根本無法接受買二手房，住別人住過的舊房。因為，環境決定了一切，視野決定了一切。
但是異地拼搏的群體，都知道“寧要市區一張床，不要郊區一套房”的邏輯，幾個小時的通勤誰試過誰知道。
還是那句話，買房子看需求，適合自己的才是最好的。
房價永遠漲
這也是各個售樓部和中介最近幾年買房百試不爽的“說法”了，甚至已經洗腦到人盡皆知，甚至人人相信的效果了。
從數據上來看，在過去的10年裡，這句話沒有毛病，有毛病的，是兩個空子，一個是“哪裡”的房價，一個“永遠”是多久？
估計說這話的人也回答不上來。
時間是檢驗真理最有效的辦法，但是時間卻是當代人最為缺乏的東西。
我們換個說法，“核心城市永遠漲”，“人口流入永遠漲”，這樣的說法，就比較理性和良心。
核心城市目前是北廣上深杭這樣的中心城市，但未來是不是？還能是多久？沒人知道。但只要是核心城市，想讓房價跌下來，就意味著核心城市的精英人群大面積虧損退場，然後讓低收入群體進場？
大城市匯聚和吸引的，永遠是年輕人，留下來的也是精英。只要是精英更迭和匯聚的城市，比如紐約和東京，全國跌的時候，獨漲。
所以這個說法，在哪裡聽到，很重要，不代表這個說法是錯誤的，但在一些低維度城市，就是誤導。
貨幣超發導致房價上漲
一二線城市和三四線城市這種背離式房價走勢的根源其實是土地錯配。一二線城市人口流入多，但沒地造房子，所以房價貴，三四線人口流出，但地多房子多，所以房價便宜。
因為房價持續上漲，所以吸引了超發貨幣的積累和沉澱，而絕不是貨幣超發導致了房價上漲。樓市充其量是個資金沉澱池和聚寶盆而已。
這個也是各類“磚家”很喜歡引用的一個說法，貨幣超發。
這是典型井底之蛙之見。
貨幣發行的原因有很多，老百姓也很少去關注這個事件，但是千萬不要被這種披著“宏觀口號”的說法給忽悠了。
我用最簡單的解釋給大家講一下貨幣發行的需求：
如果經濟發展速度提升，那麼必然會出現通貨緊縮，反向影響經濟發展，所以發行貨幣提升效率。
簡單說就是全面經濟發展上來了，錢就不夠用了。要印鈔票。
房價的增幅已經超過貨幣的增長，就會導致購買力脫節，印發鈔票讓後面的人繼續有機會買房子。
國家控制房價，提倡“房住不炒”，就是厭倦了被房價綁架貨幣發行，所以房價需要平穩，至少漲的幅度不能超過GDP。
大家的錢都買了房子，拿什麼去消費？國家不增發鈔票，總有一天房子蓋出來賣不出去的。
印發鈔票是為了抬高物價嗎？是國家保障民生呀！
要是房子炒不動了，“蒜你狠”，“姜你軍”，“天價豬肉”，瞭解一下？
所以說本質上來說，房價高漲是因，貨幣超發是果。
至於房價為什麼會暴漲？這就是更復雜的問題了，但是說貨幣增發引起的，純屬本末倒置的胡言亂語。
<strong>中國人，是幸福的，但是這些胡言亂語，是降低幸福感的罪魁禍首。
PS：前段時間發表的文章，有讀者留言說我是售樓部的，哈哈哈哈哈~
結語：
一輩子積蓄買套房不容易，同等價位同等條件下誰都希望能選擇到更好的和更合適的，更是要結合自己需求，選擇合適的買房機會。
買房如看人，需全方位，多角度的考量。
也需要有一些金融和理財的思想和理念做投資決策。
只有適合自己的選擇，才是最合適的選擇。
別人不會告訴你，房地產的秘密，我寫給你看。
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地產領域12年從業經驗，願為所有對房地產相關知識有需要的朋友分享自己的所得所想。
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