做生意，最重要的是什麼？別人想不到。
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上週，《 》一文發佈之後，留言諸多，很多人關心石榴叔，和酒店公寓運營公司，最後談判的結果。（插一句，石榴叔的公寓有學區）
本著相互體諒，各讓一步的原則，免了他們一個半月的房租。
這場突如其來的疫情，對絕大多數酒店公寓運營公司來說，從喜劇變悲劇，要知道春節這幾天的淨利潤，抵平時大半個月。
現在直接被封店，錢只出不進，規模小一點，現金流不足的，不少直接倒閉。
因為拖下去，每個月運營成本太高，大頭是房租呀。即便允許營業，客流恢復正常也要到五六月份之後。
當然，還有一種酒店公寓運營公司就沒有這樣的苦惱，因為他們做的是無本的生意。
無本？接近無本，關鍵是無風險。
2
絕大部分短租酒店公寓運營公司，都是和房主簽訂長期租賃協議。
說白了，就是直接租下房子，然後自己裝修，自己運營，當起了所謂的“二房東”。至於後面租出去多少錢，和房東就沒有關係了。
因為房主拿的是固定房租（其他費用不管），合約期通常都是3年以上，因為運營公司，會投資裝修，他們要分攤這個成本，越低越好。
還有一種短租酒店公寓運營公司，會和房主簽訂託管協議，注意了，是“託管”。
什麼意思？他們幫你把房子，以短租或者長租形式，通過各種網絡平臺租出去。
每個月收取300-500元不等的管家費，另外還有10%的租金抽成，剩下的租金給你。
對了，房屋運營的成本，也由你承擔。
每單還要收取幾十元塊的保潔費，和布草洗滌費（不收也行，房東自己打掃，這不是說笑話嘛）。
這還沒完，房子內部簡單的裝修費，也讓房主出。就連一次性拖鞋、牙刷、抽紙算在內，每個月的水電物業管理費，也是房主出。
這樣聽著就覺得很麻煩的合作，為什麼還有房主會籤呢？因為託管公司會在簽約前，曬曬他們手上，其他房子的漂亮流水。
一套正常租金每月5000元的房子，能曬出7600元的短租收入，有人肯定心動了。
而且會白紙黑字，承諾你入住率，低於80%，等比例減少提成。
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真的能多賺？當然不是。
貓膩在於託管公司，僅僅承諾入住率，不承諾每個月的收入。
因為，不是每個月，都有這麼高的短租收入。遇上五一、十一、春節，這樣的長假，或寒暑假，供需失衡，短租房價必然翻倍的漲。
有旺季必然就有淡季，託管公司，為了達到合同中約定的入住率（80%），會猛壓房價。
這個行業有句話，“沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格”。
要知道託管公司，不會因為房價白菜（有些會打對摺），有太多損失，僅抽成少了點，但“大頭”管家費、保潔費、布草洗滌費，一分不少。
對房東而言，看似出租率有保障，但租金並沒有。
另外，房主查看每天的房租收入，是通過一款小程序。
曾有媒體採訪過業內人士，曝光過這裡面的門道：
這個看似公平合理，沒有任何問題。但在實際操作中，完全可以做手腳。
比如，有客人在系統上預訂了兩個晚上，在前臺入住的時候，前臺會說今天有特惠活動，線下訂房享受額外折扣，誘導顧客取消訂單，改為線下下單。
房主手機小程序上顯示是取消訂單，實際是入住了的。這種作弊手法很難發現。在業內也不是什麼秘密了。
感覺吃虧了，想退出？
合同中有一條，“一方若要終止本協議，須提前90天通知對方。”
4
在大城市，託管公司，主要是一間一間收房子來做。
在小城市，託管公司極為強勢，他們會直接收一些小的酒店來做。
強攻拿下一家，然後開始和周邊其他酒店談。
合作談不攏？直接線上打價格戰，半個月不行，就來一個月，本來客源就不多，大家都吃不飽，這下直接把老闆們逼上絕路。
攜程、去哪兒、途家、小豬短租、木鳥短租、榛果民宿、美團......他們都有各種辦法，讓房源上架。
結
倒不是說，託管酒店公寓這種模式有問題。關鍵在於，上車之前，你充分考慮過整體收益嗎？時間軸一定要拉長到年，因為他們的商業邏輯都是穩賺。
別到最後，心沒有少操，真正到手的錢卻沒有多少（還要繳納水電物業寬帶費等等等），很多房東早期投入了不菲裝修費，沉沒成本太高，最後只能一忍再忍。
萬一遇到今年這種疫情，房東不但沒房租收入，還倒虧錢。
而這種託管公司，0風險空手套白狼，畢竟成本和風險都在房東頭上。
石榴叔作為房主，這些年出租房子，最大的心得就是，遇上一個好房客，不拖欠房租，不拖欠水電，平時不要煩我，乾乾淨淨，哪怕房租收低一點，都可以。
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