一場突如其來的新冠疫情，把中國人的生活流程和工作計劃全部打亂了，比如樓市，本來開發商信心滿滿，想著利用年前年後的小陽春行情，好好賺一把。現在，這個計劃完全泡湯了，樓盤停工了，營銷中心和中介店鋪都關門了，樓市一片肅殺蕭條。更嚴重的是，不知何時可以恢復正常，令人心焦啊！
近日也看了幾篇文章，給開發商出主意，大體是說，在疫情蔓延、線下無法正常開展銷售活動的時刻，如何通過線上方式延續售樓的若干策略。這些天也有一些朋友希望我寫一點類似的文章，給開發商及中介出出招。說實話，我對此真的沒有什麼積極性，為什麼？沒有什麼真正的效果啊。網上能把房子賣出去嗎？基本沒有可能性。你以為是買點生活日用品呢，那些小玩意可以隨時網購，房子這東西，少則幾十萬，多則數千萬，哪能在網上看一下就下訂單呢？我覺得所謂網上售房，最好的結果也就是“蓄客”而已，讓更多的人關注你的樓盤，對你的房子從認知到初步認同，到購買期待，到網上預約線下看房，也就如此了，最後，你還得等疫情過後，引導這些“蓄客”們到現場來看房，再落實訂單、定金、買房的事，這是個硬坎，誰都不要指望過得去。
如此說來，疫情期間，樓市乾脆熄火算了？那倒不是這個意思。我感到這場前所未有的大疫情給樓市還是帶來了非常多的信號，未來買房的人心態在發生變化，賣房者恐怕也要順應形勢，改變思路了。開發商們，中介們，你們不妨好好研究一下市場，研究一下買房人正在思考什麼，疫情過後，他們可能更希望買什麼樣的房子？
疫情過後的住房需求很可能發生很多變化，至少有這麼幾點需要認真關注：
第一點，更多人想買房子了。為什麼？三個剛性理由。其一，疫情期間，有很多城市祭出告示：沒有房產證不能入城。這陣勢，感覺你沒房那就是一個癟三，淪落到不能進城的地步，看看你還敢沒有房子嗎？其二，現在央行降準商行降息，利率很低，當然是買房的好時機。其三，那些開發商大佬憋了兩個月沒賣房，手頭現金流吃緊，銀行催債急，還不快點降價走量，也就是這檔口，過了這村不一定有這店，趕緊出手買房不是正當其時嗎？
第二點，不要買那些太大的、建築密度和人口密度都太高的小區了，人太多，建築密度又那麼高，一棟挨一棟，插到天上去，烏央烏央的，一梯好幾戶什麼的，疾病傳播力度肯定大呀。不是嗎，疫情期間，如果一個小區出了一個確診病例，整個小區都要隔離，搞得人心惶惶的，何必呢？但是，現在城裡的樓盤，好一點的開發商蓋的多是大型小區，而那些小一些的小區又多是小開發商開發的，房子和小區品質又有點不放心，這的確是個矛盾，魚和熊掌不能兼得啊。當然，我還是建議你儘量選擇好一點的開發商做的房子，畢竟品質有保障，其實，他們做的小區，也有不少不算太大，小區環境也不錯，你選房得下點功夫，應該能淘得上的，另外你還可以看二手房，真的有一些很棒，一定能滿足你的要求。
第三點，咱別住那麼高了，咱就買個七八層以下的房子吧，為啥呢？下樓方便啊，萬一有個疫情什麼的，咱不走電梯走消防通道，專家說了，住宅電梯是最危險的封閉式汙染空間，且不說那裡面空氣裡可能漂浮著病毒，就說這次疫情期間，網上不止一次看到那種可怕的視頻，有人竟然往電梯按鈕上吐口水，誰知道你的小區裡有沒有這種敗家子？誰知道他有沒有得傳染病？太可惡了！住得低一點，起碼可以選擇從樓梯間走下去，你說你住在三十幾層，你個年輕人給我走下去試試看，更不要說你家老人小孩了（關於高層的消防安全問題不在此次討論之列，這裡省略200字）。
第四點，改善型住房甚至大戶型要吃香了。為什麼？這是疫情期間的一個詞嚇出來的：居家隔離。咱就不說什麼新冠了，平常也都有個什麼流感啊之類的，今年美國流感，死了一萬多人呢！還有其他傳染病，夠不著住院的，都得考慮在家自行隔離治療。想想看，你家就一兩間房子，還有老人小孩，怎麼辦？所以，疫情過後，那些住著小房子的剛需們，恐怕不少都急著要換改善型了，也有一部分人開始努力去爭取四房、五房的大戶型了，目的很簡單，萬一有個麻煩病痛，起碼有足夠的房間可以居家隔離。這也算一個經驗吧。當然，獨棟房子是最好了，連接觸人的機會都沒有了。但是，那種房子叫“別墅”，在美國叫“HOUSE”，咱中國人有幾個能買得起呢？再說了，現在的國家政策裡，還有多少別墅項目批給開發商去蓋呢？太脫離實際，不提也罷。
第五點，對房子的通風采光更看重了。以往買房，如果小區好、房子戶型好，若通風采光稍差一點，也就將就了。現在不行了，專家說了，住房一定要保證通風，不要說疫情期間了，就是平常日子裡，難道我們的房子不需要經常通通風嗎？其實，採光也非常重要，想想看，這麼多天宅在家裡，連一點平常的運動都搞不成了，曬曬太陽成了增強體質的重要環節。可是，你的房子連陽光都難以大面積採集到，怎麼曬太陽啊？那些動不動就把小區搞得容積率那麼高的開發商要注意了，建築密度高必然帶來通風采光問題，當然也帶來疾病傳播幾率大的問題和生活質量降低的問題，這是社會責任的大事，單講容積率和高收益就遠遠不夠了，要認真考慮居住空間的各種公共利益的平衡設計及佈局問題，要慎重行事了。
第六點，買房者越來越關心小區的生態環境。大家都知道李嘉誠先生關於房子的著名觀點：一是地段，二是地段，第三還是地段。其實，這個觀點還需要深入一步：到底是什麼地段？是市中心那種生活配套齊備的方便性地段，還是郊外那種生態環境優良的地段？我們知道，想要這兩者都做到，真的沒那麼容易。你選擇市中心，獲得了極大的生活便利性，可能就要放棄山水綠野、空氣爽朗的生態環境，反過來，你選擇郊外生態環境良好的房子，可能就沒有市中心那樣的生活配套便捷。這次疫情過後，可能有一點小的變化，位於城市外圍、靠近山水位置的房子可能購買需求的熱度會有所上升，畢竟生態環境好，得病以及傳染病的機會就少一點。
可能還有不少疫後買房需求方面的點滴變化，這需要認真瞭解實情。我說的這些現象不一定完全對應到買房者的實際行動上去，僅供參考。現在疫情期間，我想開發商、中介們就不要天天在琢磨疫情期間的所謂售樓策略上面下太大的功夫了，沒有太大用處，不如認真研究總結一下，疫情過後市場需求會發生哪些真實而可能的變化，為疫情過後的樓盤銷售踏踏實實做好準備，這個更加實在喔。
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