房價見頂的三個標誌

微觀角度講，大媽等蜂擁入市是房價見頂的指標；宏觀層面講，貨幣政策和貨幣週期是判斷房價是否見頂的指標；政策層面講，土體供應是判斷房價是否見頂的指標。

首先我們先看一下前段時間房價見底的四個標誌：

1. 前期排隊買房的人現在打死都不買房；

2. 各路專家認為中國經濟形勢不好，樓市要出問題；

3. 土地流拍，退地頻現，比如2014年的時候；

4. 購房首付比例下調，尤其二套房首付下調，利率下調。

什麼是市場低點，就是賣房的人不斷地用更低的價格想出售自己的房子，直到某一個價格，賣房的人再也不接受更低的價格，說明已經到達人們心裡預期的低點；再看央行政策已經不針對二套房首改房等等限制，鼓勵大家買房，降首付、降利率，說明國家在幫助賣房，用國家的力量幫助我們普通人。

根據我對地產行業的長期觀察，一線城市、重點城市以及未來人口淨流入城市不存在所謂的庫存問題，如果不新蓋房子，庫存很快被消化掉，而對於大多數三四五線城市，幾乎不需要再蓋房子，把已經的庫存清掉，然後通過大數據監測是否需要再批地蓋房即可，完全不必恐慌沒有庫存導致可能的暴漲。

說完這些，大家已經明白，我今天說的肯定是一二線城市中的重點城市，首先我們先達成幾點共識：

1. 一線城市長期限購的走勢不會變，二線城市比如合肥杭州等地方限購取消遲早的事情，不可能長時間限購，甚至包括廈門長期島內外統一限購的概率幾乎為零；

2. 第二點共識也非常重要如果沒有這個共識，我相信你不會理解我為什麼說房價見頂的標誌，也就是貨幣政策，我國的貨幣政策在2015年5次量化寬鬆後，對16年房價暴漲起到非常重要的作用，所以說，第二點共識就是貨幣政策對房價起非常關鍵的作用；

3. 第三點共識可能大家比較認同，但不定是事情的真相，就是地王的放出，其實土地的一級市場從來都是政府控制，所以能否出地王其實政府是有把控能力的，前幾年出讓土地很多所以房價也漲不起來，為何？就是因為開發的房產比較多，老百姓選擇餘地比較大，有的比較，沒有供需不平衡，而2014年房企普遍不看好房地產行業，拿地積極性減弱，退地平凡，土地流拍，也就是應徵了前面說的抄底的一個條件，所以說第三點共識就是政策尤其是土地政策對房價影響至關重要，如果供地合理，就不會造成土地哄搶，就不會出現三高地，也就能抑制人們的恐慌心理。

有了這三點共識，我們接下來房價見頂的觀點就容易理解了。

1. 大媽瘋狂入市搶購。表面大媽瘋狂入市是房價大漲的非典型性指標，但是，大媽其實是我國很受傷的群體，跳廣場舞被批，其實我覺得跳廣場舞挺好的，其實是場地太少大媽們無地方可去，不得不選擇小區內跳舞，而且現在年輕人喜歡睡覺，也掌握輿論，所以罵大媽的人很多。大媽買黃金，結果黃金就開始繼續跌，以為是抄底結果根本不是，大媽買股票股票就崩盤，所以說大媽是否入市其實判斷這個市場的非典型性指標，如果大媽蜂擁入市，我想正是投資客離場的時候，說明資本在逃離這個市場而大媽正好當接盤俠。

2. 我國的宏觀貨幣政策開始收緊。有人說我國錢印的太多，其實這個觀點有些問題，哪年印的錢不多，那其他年也沒有瘋漲啊，所以房價能瘋漲不是錢印的太多問題導致的，而且根據數據統計，今年M2同比增長還沒有達到14%呢，然而根據觀察，每當信貸寬鬆，供需關係緊張的城市就漲，每當貨幣收緊就開始跌。

3. 土地市場供給增加。其實大部分城市不缺地，各種地其實很多，但是能否把地賣一個好價錢，能否創收，能否增加GDP政府很是關心，這個政策無法預料，無法提前預知甚至。而且有些地方雖然地多，但附近也沒啥規劃，也沒有地鐵，比如上海的好多農業用地，其實即使拍賣也賣不出什麼好價格，所以不如干脆不賣，等等賣的更多。

後記：總結一下，微觀角度講，大媽等蜂擁入市是房價短期見頂的指標，宏觀層面講，貨幣政策和貨幣週期是判斷房價是否見頂的指標，政策層面講，土體供應量是判斷房價是否見頂的指標，當然土地供應有時間差。