本報記者 翁榕濤 趙毅 廣州報道
在內地房企分拆物業赴港上市的熱潮中，卓越集團似乎也做出了自己的嘗試。
近日，有市場消息稱，卓越集團擬分拆旗下物業管理部門赴港上市。在中指院發佈的《2019年中國物業服務百強企業排行榜》中，卓越物業排名第16位。
《中國經營報》記者就近期赴港上市的消息向卓越集團相關負責人求證，對方表示對該消息具體並不知情。官網資料顯示，卓越物業目前已啟動上市計劃並有序推進中，最終將攜手專注於非住宅領域發展的合作伙伴共同登陸資本市場。
據天眼查顯示，1月19日，卓越物業公司發生了企業類型變更，從“股份有限公司”改為“有限責任公司”。轉變企業類型或許與上市有關，比如去年趕上“末班車”的時代鄰里，就在赴港上市時將企業類型從“有限責任公司（臺港澳與境內合資）”改為“有限責任公司（臺港澳法人獨資）”。
在此次被傳分拆物業上市之前，卓越集團已經經歷了兩次赴港IPO失敗。
分拆物業赴港上市
內地物業公司赴港上市的熱潮從去年延續至今。據不完全統計，2019年赴港上市的內地物業公司至少有8家，包括保利物業、時代鄰里、濱江服務、奧園健康生活、和泓服務、鑫苑服務、銀城生活服務以及藍光嘉寶服務。
截至2020年2月21日，已經有正榮服務、星盛商管等5家內地物業公司向港交所提交了上市申請。
卓越集團作為發力商業地產的典型房企，卓越物業也受到母公司影響，主要分為“商務物業服務”和“住宅物業服務”，在北京、深圳、廣州等全國40多個一線及區域重點城市設立分支機構。
目前卓越物業在管項目300餘個，項目管理面積超過4000萬平方米，其中在一線城市核心區域在管的高端商辦面積超過1500萬平方米，超過65%為非住宅項目。物業管理服務類型涉及高端商務寫字樓、高新產業園區&現代物流園區、政府公共建築、酒店式服務公寓等。
面對物業行業日趨激烈的市場競爭環境，卓越物業早在2014年就確定了要通過“股權合作”模式進行全國化業務佈局、獲取區域發展平臺、完善產業鏈條的發展思路。
卓越物業的定位明確，計劃成為行業領先的商務不動產服務運營集團。
自2017年開始，卓越物業先後與河南黃錦等物業公司達成股權合作協議，與青島城發等國資單位聯合組建不動產運營管理合資公司，2019年又陸續與武漢雨陽物業、浙江港灣物業進行合作。據悉，未來還將在華東、京津、大灣區等區域與當地企業開展一系列股權合作。
在物管行業集中度持續上升的現狀下，卓越物業通過收併購以及股權合作提升在管面積成為規模擴張的主要途徑。
同策研究院首席研究員張宏偉向記者分析：“物業公司通過登陸資本市場，是為了推動物業板塊的規模進一步提升，通過募資搶佔市場份額，未來物業領域會像住宅開發一樣，迎來一個激烈競爭的時代，規模越大的公司越有明顯優勢。”
值得一提的是，在此次被傳分拆物業公司上市之前，卓越集團已經經歷了兩次IPO失敗，目前仍未登陸資本市場。
拿地放緩千億目標受阻
回顧卓越集團過往上市過程，並非一帆風順。
2007年，卓越集團首次在香港申請上市，計劃籌資17億元，後由於2008年的金融風暴和樓市調整，多家企業IPO接連折戟，卓越的首次上市之路中斷。
2009年，卓越集團再度衝刺香港IPO，這一年，包括恆大、龍湖、佳兆業等房地產企業均先後如願登陸香港資本市場，唯獨卓越因估價偏低，國際認購情況不好，最終選擇主動暫停IPO。
卓越集團董事局主席李華後來接受媒體記者採訪時表示，上市仍是一個比較重要的方向，卓越集團處在一個隨時準備上市的狀態。
兩次上市失敗後，卓越集團一度展開了規模競賽。2013年，卓越以123.79億元拿下前海兩宗地，創下深圳土地市場的記錄；2014年，卓越以33.19億元競得深圳寶安中心區一宗商務用地，一舉成為寶安區新的商業地王。
2018年1月1日，李華在新年致辭中就曾提到：“高土儲，高週轉，強融資，3年千億目標已觸手可及。”在剛剛過去的2019年，據克而瑞數據統計，卓越集團位於行業第43位，年銷售額為667.2億元，相比2018年的553億元增長了20.65%。
卓越商業是卓越集團以商業地產為主的平臺，其主要業務是商業地產銷售與租賃及地產項目投資。相關數據表明，房地產銷售是卓越商業的主要收入來源，其中商業地產近幾年的收入佔比已達到90%以上水平。
2019年上半年債券報告顯示，卓越商業營業收入88.31億元，同比微增2%，營業成本51.03億元，同比增長45.17%。營業成本上升影響了利潤表現，期內利潤總額為21.31億元，同比下滑34.44%，扣除非經常性損益的淨利潤為14.48億元，同比下滑40.49%。
報告解釋，期內房地產銷售業務板塊營業成本較上年同期增加45.47%、毛利率較上年同期降低31.26%，主要系東莞等毛利相對較低的項目結轉成本所致。
2019年卓越集團在拿地上變得低調，不論是拿地金額、新增土儲建面還是新增土地貨值，降幅均比較大。據克而瑞監測，2019年1～10月，卓越集團拿地金額同比驟減86%外，新增土儲建面317.8萬平方米，同比減少62%；新增土地貨值為541.9億元，同比減少53.7%。
在目前房地產調控不放鬆、房企融資進一步收緊的背景下，卓越集團面臨拿地放緩、商業板塊利潤下滑等挑戰，2020年如何闖進千億銷售陣營，是擺在其面前不小的挑戰。
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