張敬國帶著他的興業物聯(09916)，已經一隻腳踏進了香港的資本市場。
2月25日早間，興業物聯集團有限公司(簡稱“興業物聯”，09916)發佈全球發售公告，於2月25日-2月28日啟動招股，預計3月9日上市。本次計劃發售1億股，其中90%為國際配售，10%為公開發售。每股發行價區間為1.5-2港元，以發行價中位數計算，全球發售所得款項淨額約為1.442億港元。
興業物聯成立於1999年，是一家河南省物業管理服務供應商，實際控制人張惠琪是正商集團董事長張敬國之女。
興業物聯於2019年10月28日遞交了招股書，已於近日通過港交所聆訊。
母公司“依賴症”
即將獨立上市的興業物聯還未戒掉對母公司的依賴。據招股書披露，截至2016年、2017年、2018年及2019年9月，從正商集團開發物業獲得的物業管理服務的收入，分別為4443.6萬元、6706.8萬元、9493.5萬元以及9807萬元，分別佔物業管理及增值服務總額約94.0%、88.2%、88.3%及87.7%。
同期，興業物聯物業管理及增值服務的毛利率為47.2%、50.2%、53.6%及49.2%，持續高於行業均值。綜合物業工程服務和副食品供應服務毛利率後，興業物聯整體毛利率依舊維持高位。2018年，上市物企平均毛利率約28%，興業物聯則高達47.5%，是上市物企均值的1.7倍。
對母公司高度依賴，失去內生性增長，興業物聯正走入營收增速下滑的困局。截至2016年、2017年、2018年及2019年9月，興業物聯物業管理及增值服務收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.07億元、1.12億元，2017年增速為60.9%，2018年、2019年9月底，增速下滑至41.3%、41.9%，規模擴張成為當下破局關鍵。
難破的“舒適圈”
截至2019年9月，興業物聯在管物業組合包括17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園，在管建築面積約210萬平方米。約兩百萬的體量，在目前已上市物業公司裡，堪稱迷你。截至2019年上半年，上市物企在管面積不足1000萬平方米的僅有2家，即和泓服務、浦江中國，其在管面積分別約630萬平方米、556萬平方米，興業物聯體量僅為二者的三分之一左右。
迷你的興業物聯尚未完全走出鄭州。2016年至2019年9月，來自鄭州市的物業管理和增值服務收入佔同期收入總額的100.0%、100%、82.0%和87.8%。儘管興業物聯曾嘗試走出河南，但似乎並不順利。招股書裡提到，公司擴張至新市場時，對當地物業管理服務市場的認識可能有限，該市場與其在河南省已建立的市場可能存在重大差異。結合現金流情況來看，興業物聯的擴張之路阻礙重重。據招股書，截至2019年9月，經營現金流淨額為2950萬元，同比下降約6.15%，2019年度經營現金流下滑成大概率事件。同期，融資現金流淨額出現4402萬元缺口，主要由於向股東支付4260萬元股息所致。綜上來看，2019年9月底，興業物聯的現金及現金流等價物減少1483萬元。
營運資金受限、對外省物業管理市場認知不足，興業物聯只得將擴張希望寄託於母公司正商集團。據官網披露，正商地產佈局全國九城，相繼開發90餘個項目，但絕大部分仍集中於鄭州，截至2019年底，鄭州項目數量超過80個。此外，穆迪預計2019年正商集團的土地儲備(不包括安置房用地)下降至540-570萬平方米，土地儲備規模只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年。母公司尚且困足於河南，“餘糧”也不充足，興業物聯的規模困局恐難以突破。
上市提速背後
擴張之路“漫漫”，上市卻在“狂奔“。2月20日通過港交所聆訊，2月25日啟動招股，預計3月9日上市交易，整個流程只用了18天。興業物聯提速上市，或因管理層急需一顆定心丸。據公開數據，2019年全國重點城市寫字樓租金下滑趨勢明顯，大部分一、二線城市的寫字樓空置率水平處於攀升狀態。新冠肺炎疫情之下，商辦市場將面臨更嚴峻的挑戰。
招股書顯示，截至2019年9月底，興業物聯約八成收入來自商用樓宇，商用樓宇在管面積198.5萬平方米，同比增長約34.12%，佔總在管面積的94.2%。
資本寒冬之下，投資人分外珍惜手中籌碼。2019年底，河北房地產開發商中國天保集團公開招股認購不足，香港公開發售股份僅獲0.79倍認購。
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