1、120年後膠州灣完成合圍
1869年前後，一個叫李希霍芬的德國年輕博士七次來到中國考察，其中在這一年，他花了半年時間走遍山東數州，尤其是圍繞著海邊做了詳細考察，最終發現膠州灣這個地方最適合做華北地理的出海口。
回德國後，這個著名的地理和地質學家將這些知識寫到有關專著中去。1877年，李希霍芬專門提交了報告《山東地理環境和礦產資源》，特別提到了膠州灣，給正在崛起、急於擴張的德國的軍政高層人士留下了深刻印象，促成了他們以後的行動。
1897年底，魯西南鉅野事件爆發，德國遠東艦隊進入中國，趁機拿下膠州灣。第二年，清政府與德國簽訂《膠澳租借條約》，將膠州灣沿岸租借99年，成為其殖民地。德國人開始規劃這個叫青島的城市，當然輪廓就是沿著膠州灣的環灣佈局。
當然，因為德國的資源和人口有限，所以只能沿著東岸向北佈局，其中最典型的就是修築了膠濟鐵路，從市南，市北，四方，滄口，沿著膠州灣一路拓展，構成了近百年的青島格局。後來一戰爆發，德國夢碎，日本人來，直到被民國收回，再後來人民政權接受這個城市，都是沿內灣佈局。
直到1992年青島市政府東遷，才算打破這一格局，向東發展到了嶗山區。
進入新世紀，青島城市佈局就有點遍地開花了，尤其是濱海大道的組團發展，可以說完全不一樣了。而2007年之後，“環灣保護，擁灣發展”的思路又一次迴歸。但2010年代的藍谷等規劃，又反覆了一次。
隨之而來的大橋和隧道的開通，讓膠州灣再次成為重心，原本被膠州灣分割的距離明顯變小，而紅島經濟區補充了北岸的佈局。西海岸新區也與市區連為一體。當然，之後成立新區的發展方向是沿著靈山灣向西拓展，向北也是個方向，但力度沒有那麼大。
最終到了2019年，在1898年“青島”這個名詞誕生兩個甲子之後，隨著上合示範區和青島自貿區再膠州灣西岸邊的塵埃落定，膠州灣沿岸的所有規劃終於佈局完成，填補完畢。
而此時，大橋降費、地鐵六號線開工、第二隧道要動工的消息也傳來，可謂大動作好消息不斷。
於是在兜兜轉轉120年後，環灣合圍完成，膠州灣終於如同東京灣那樣，真正成為青島大城市佈局的內灣。
而2019年8月，52平方公里的青島自貿區在西海岸新區的北部揭牌，預示著西海岸新區的發展方向再次北移。
上合和自貿區兩大國家級新區的落地，預示著未來幾年，青島的發展重心已經放在了膠州灣西岸。尤其是自貿區對於西海岸新區的未來發展更為關鍵。
2、自貿區推動新區發展重心北移
山東自貿試驗區青島片區實施範圍52平方公里，佔山東自貿試驗區實施範圍的43.3%，全部位於國家新區青島西海岸新區範圍內，其中包括青島前灣保稅港區、西海岸綜合保稅區、青島經濟技術開發區、國際經濟合作區（中德生態園）四個功能區，是山東自貿試驗區三個片區中面積最大的。
在山東自貿試驗區總體方案112條試點任務中，涉及青島片區的有106條，佔比近95%，也是試點任務最為集中的。青島片區重點發展現代海洋、國際貿易、航運物流、現代金融、先進製造等產業，打造東北亞國際航運樞紐、東部沿海重要的創新中心、海洋經濟發展示範區，助力青島的國際貿易拓展和產業升級，實現新舊動能轉換之目標，可謂任重道遠。
青島自貿區內擁有前灣大型深水港區，是世界第七大港口和我國五大外貿口岸之一，是開放發展的“橋頭堡”。青島片區獨特的發展優勢有利於集聚最開放、最先進、高等級的發展要素。
自貿區的出現，改變了西海岸把大部分重心都放在靈山灣海邊的局面，讓環膠州灣西岸也成為一個發展重點，把前灣港和保稅區及中德生態園等幾個重點園區連成一線，打通了向北發展的各種障礙。辛安不僅僅是城市副中心，而是未來的中心，畢竟連北邊的紅石崖都規劃了巨大的橋頭堡商務區。
這個格局的重大調整不僅僅是西海岸、也是青島未來的一個重大歷史機遇。就房地產領域而言，抓住這個機遇的項目不是很多。自貿區周邊的住宅地產項目幾乎沒有。而離自貿區最近的，又有城市便利配套的，當屬萬科的在辛安街道的樓盤城市之光了。
隨著自貿區各項政策的展開，及周邊各大配套的開工，第二隧道貫穿東西，六號地鐵鏈接南北，辛安的黃島中心位置優勢將迅速顯現，成為黃島重心北移的中心區域，而萬科城市之光的提前佈局，正是給剛需提供了這樣的一個佔位上車的機會。
事實證明，青年們自然也能抓住這樣難得的歷史機遇，看到未來的空間，他們迅速成為這一樓盤的擁躉，使得城市之光去年熱銷近30億，成為西海岸剛需之王。自貿區概念熱議之後，城市之光住宅已經是尾盤狀態，目前僅剩餘不到200套，進入收官階段，真是過了這個村就沒有這個店了，畢竟是雙地鐵加自身4萬商業大配套的綜合盤，所以，留給剛需的最後購買機會不多了。你如果真的把這個格局看明白了，就應該知道抓緊時間行動了。
那麼，黃島北邊新區如此熱鬧的局面下，南邊的主城區又是個什麼局面？
3、去年土地烏龍大戲的贏家
去年3月29日，西海岸3宗地拍賣。其中HD2019-3027地塊位於黃島區嘉陵江西路北側、武當山路西側，土地總面積7188㎡，也就是10.8畝的袖珍地塊，還是個住宅混合零售商業用地，起拍樓面地價達到了5895元/平。地腳還算不錯，但價格也不低。關鍵是地塊建面只有21190㎡，除去商業，只剩餘19248平的住宅，還要分成兩個地塊，滿打滿算不到200套，都不值得做個項目。估計也就是這個原因，未設置特殊條件。
競拍結果讓人大吃一驚，17家競買人參與搶奪此雞肋地塊，幾乎全是地產巨頭，有萬科、碧桂園、龍湖、世茂、金科、中南、藍光、華髮、海信、青特、天泰、東海等。經過90輪快速競拍，最後報價達到7645元/㎡，達到限價遭到“熔斷”，只好轉入網下競猜商品房銷售價格。
然後再出波折，如同一幕大戲。4月4日，結果揭曉。首先是山鋼、青特、中南三家公司報價出現問題，小數點後邊為0，不符合規範而被淘汰出局，這裡邊最遺憾得當然就是山鋼，因為其報價最接近17150的價格，而因為無效，拱手讓給了首創，自然資源局一公佈價格，各大媒體跟進宣佈：首創成功進軍西海岸。
但是當時有位朋友來問，說自己計算的數字不是17150，而是16478.57。百忍老師當時的反應是這個應該不會錯吧，這麼簡單的算法，這麼重要的數字，所以回覆他是否有加權平均的理由？
結果不久，果然宣佈電腦算錯了，反正有關部門的粗心大意也不是第一次了，反正都是電腦的問題，外人也無話可說，於是結果作廢，另行宣佈。
4月25日，一波三折之後，終於最後結果出爐，龍湖最終以15964.01元/㎡的銷售價格競得，政府指導商品住宅毛坯銷售均價為16478.57元/㎡，成交總價1.63億元，成交樓面地價7674元/㎡。後來龍湖為這個小項目一共設計了兩個樓座，叫春江紫宸。
此事看似贏家是龍湖，實際上是萬科。因為龍湖只是個2萬平的小盤，而距離不遠的萬科新都會可是個超過30萬平的綜合性大盤。
16478元的這個限價，對比萬科新都會同一區域2018年的毛坯限價13186，已經漲了近3300元，上漲幅度25%，所以當時百忍老師提醒，要在黃島買房，這個數字得注意了。購房者自然會對比價格，用腳投票。
果然很多人見到這個價格，就迅速下單了西邊萬科的剛改大盤新都會，該盤在去年簽約也超過了20億，成為黃島中心城區樓市的大贏家。
2018年土地出讓之時的限價，其實真的是西海岸有關部門的明智之舉。既幫助解決調控難題，又讓購房者得到了實惠，還讓開發商能快速出貨，更為關鍵的是抵消了市場的強烈波動，避免了大批韭菜。
如果不是這個限價，以萬科的品牌，新都會的中心地段、周邊的完善配套，價格估計要比現在這個價高不少，當然也會增加銷售難度。
如今限價之下，儘管有自身樓盤的眾多規劃和配套，有周邊三條地鐵線的規劃和動工，有不遠處處的香江路商圈，有周邊的學校和醫院。萬科新都會的精裝價格依然穩定在15000上下，成為黃島中心城區的房價穩定器。購房者哪裡還需要擔心買了之後價格波動的風險？相反，原來把價格漲到2萬左右的香江路的幾個盤的購房者反而是忐忑不安。綜合比較之下，性價比十分明顯。
這裡最大的優勢其實是土地的稀缺，城市各種基本佈局完成，剩餘的一點拆遷也是成本很高，所以，再出現大盤的機會不多了，限價這麼低的機會就更少了，何況還有萬科這樣的品牌加持，所以新都會對於黃島的改善需求來說，真是一次很好的換房機會。
就區域整體來看，儘管西海岸的樓盤供應眾多，但是說到黃島中心區域，無論土地還是房子，供求關係依然是最為緊張的，否則怎麼會17家地產巨頭搶一塊雞肋地塊呢？
他們的集體行為，還不能引導你的購房方向麼？
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