2020年元旦至今，40天時間內，全國已有96家房地產相關企業破產清算，平均每天都有2-3家被清算——以上數據來自人民法院公告網。
房地產企業破產這件事，以前有、現在有、以後還會有。沒有人能夠預料到2020年開年非但沒有迎來小陽春，反而迎來了“失去的2個月”。沒有人能夠預知未來，在危機來臨之際，房產企業高週轉、高槓杆模式成為了壓倒駱駝的最後一根稻草。
（一）向這個瘋狂的高週轉、高槓杆時代說再見！
疫情之下，售樓處零銷售，槓桿資金每時每刻侵蝕著利潤，對於抗風險能力一般的中小型房企，資金鍊斷裂成為了懸在它們頭上的一把利劍。
你是否瞭解房企的融資成本有多高？
你是否清楚在市場充分競爭環境房企一個項目利潤有多少？
第一個答案：房企融資成本“因企而異”，從4%到15%不等，甚至更高。
第二個答案：公開市場獲得的項目，在充分競爭下，大部分房企都只能維持10%的利潤甚至更低。
這就是為什麼房企拼命的高週轉、高槓杆。只有速度夠快、才能不被槓桿資金侵蝕掉利潤，只有速度夠快，才能在微薄的利潤之下加快資金週轉率進而變相提高利潤。房地產企業就像帶著鐐銬起舞的大象，在鋼絲繩上稍有不慎，就將陷入虧損境地。房地產企業從上到下這麼拼是為了什麼？規模、規模還是規模！當規模足夠大，很多問題都可以迎刃而解。
第三方數據顯示：2017年全年百強房企市場份額達到了47.7%，2018年全年百強房企市場份額達到了58.1%，不出意外到2019年全年百強房企市場份額將達到65%以上。在各個房企瘋狂的高週轉、高槓杆運作下，房地產整個行業逐漸走向集中，而更有趣的是房地產企業百強陣容正在逐漸穩固。
在過去的十五年裡百強企業淘汰率達80%，行業競爭激烈。分階段來看，2004-2008、2009-2013和2014-2018百強企業留存率分別為33%、55%和63%，遞增的留存率說明百強企業的陣容逐漸固化，強者恆強的市場格局正在形成。
當頭部集中度越來越高、百強陣容愈發穩定，這個瘋狂的利用高週轉、高槓杆模式獲得規模的時代就將逐漸走向終章。想要在房產百強時代超越對手，行業需要一場經營方式的轉變、需要變革！
疫情只是行業變革的催化劑，對於這個瘋狂的高週轉、高槓杆時代，是時候說再見了！
（二）房企下一個時代的旋律是？
先參考香港房企的發展歷程：從1945-1967年，大量小型房企成立；1968-1984年，房企利用上市融資，拿地、併購實現規模三級跳；1985-1997年，行業走向集中，標杆房企開始多元化探索。
我們通過短短20年的時間，完成了香港近半個世紀才逐漸走完的前兩段路。後面的一段主題旋律將是多元化。
在真正的多元化時代，不僅僅是業務範圍的拓展和延申，更是房企經營模式的一種更新換代。
香港龍頭房企經營特點：租售混合、精細開發、穩財務、重利潤。例如：
（1）專注地產主業，採用租售混合經營業務模式
（2） 定位高端產品線，精耕細作打造精品
（3）項目週期長，充分發掘土地價值
（4）低負債經營，現金為王、重視利潤
下圖為各房企經營模式的橫向比較：
對於跨過“利用槓桿資金犧牲利潤要規模的”房企，需要做的是提升自身抗風險能力，積累企業“底蘊”。如果行業模式不轉變，再過十年、二十年、五十年，我們當下所熟知的百強房企、TOP20品牌房企，很可能會慢慢消失在歷史長河中。
通過橫向對比，我們會發現：
（1）跨過規模擴張階段的香港房企，能做到開發和自持混合經營。香港龍頭房企物業租賃收入平均佔營業收入的30%，投資性房地產平均佔總資產的56%。自持業務帶來充沛現金流，現金及現金等價物佔流動資產的30%。
（2）這些房企通常產品定位高端，開發週期長。例如拿地偏向城市核心+地鐵沿線；逆週期拿地、順週期開發，拿地到商戶入駐可間隔5-8年。精細開發對應低週轉，平均總資產週轉率0.1，為美國的1/10、內地的1/3。
（3）他們財務穩健，低負債運營。平均資產負債率32%、淨負債率18%、現金短債比5.4，財務穩健。
以上僅供參考，各經濟體發展實際情況存在差異，在後期經營和發展中也可能會湧現出其他特點和發展模式。
（三）寫在最後，輕資產模式是否能在時代的浪潮中勝出？
很多房企為了提升自身的抗風險抗風險能力，在多元化發展業務中非常喜歡“代建”模式，這種思路是一種典型的輕資產模式，與香港龍頭房企重資產模式迥異。
“輕資產運營(Asset-light strategy)”模式，就是將產品製造和零售分銷業務外包，自身則集中於設計開發和市場推廣等業務；市場推廣主要採用產品明星代言和廣告的方式。“輕資產運營”模式可以降低公司資本投入，特別是生產領域內大量固定資產投入，以此提高資本回報率。
如果一個公司全部採用“代建”的方式經營，可以說能夠完美的規避掉這一次疫情帶來的種種負面影響。但是輕資產模式真的會勝出嗎？
WeWork共享辦公室，之前資本浪潮下的各類長租公寓，各類公關公司、經紀人公司等等可以說都是輕資產模式。但是輕資產模式需要有一個前提：企業自身需要有一個獨具特色的競爭優勢。這樣的競爭優勢必須是不可替代的。
輕資產化看似美好，實際上任何一項成本的提高都會讓公司走向絕路，只要任何一個下級的分包存在壟斷或者成本被提高，都可能讓公司走向困境。
顯然，我不認為任何一家房地產企業具備這樣的“競爭優勢”。輕資產化對於房地產公司是不太可能的，特別是土地和自持物業這一塊。
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