上月末，一紙《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》下發，掀起了各路資本佈局長租公寓REITS的熱情。
《通知》稱，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。
一位熟悉政策的知情人士向記者透露，這意味著長租公寓等項目改建報批備案，以及相關REITS產品在證券交易所掛牌交易，將獲得“綠色通道”。
5月以來，民間長租公寓運營機構、房地產投資基金與房產開發商均加快了發行REITS的可行性研究，部分物業在收購規劃環節就開始探討未來發行REITS的可操作性。
一位房地產基金合夥人告訴記者，發行REITS操作難度不低，比如發行利率一項，當前資本市場普遍期望年化收益率達5%-6%，但國內多數長期持有運營物業實際年化回報率僅3%-4%；此外，隨著近期信用債接連出現違約風波，不少REITS投資機構希望發行機構能對項目付息進行擔保兜底，這與民間長租公寓運營機構、房地產投資基金存在分歧。
“不過，上述政策給長期持有運營物業項目退出帶來了新的操作空間，讓機構能一次性賺取豐厚的物業升值收益，因此機構試水熱情不減。”房地產基金合夥人直言。
收益差“瓶頸”
近日，歌斐資產與酒店品牌亞朵、國際服務公寓運營商雅詩閣簽訂合作協議，將此前從融創收購的香溢花城一棟“酒店+公寓”物業交給亞朵與雅詩閣運營管理。
歌斐房地產基金合夥人譚文虹向記者表示，引入這兩家機構，存在將上述物業設計成REITS產品發行的考量。通過有效運營管理，有助於提升物業的整體租金回報率。
她表示，隨著運營商的有效管理持續提升租金價格，未來整個項目年化運營收益有望達5%以上。
如何彌補收益差，是物業長期持有運營者發行REITS共同面臨的資本運作難題。
中國REITS項目運營發行環境與歐美國家截然不同。一方面，歐美收購長期運營物業的年化貸款利率約3%-4%，新加坡低至1%-2%，而中國銀行業這類貸款利率普遍在5%-6%以上；另一方面，中國一線城市核心地段的酒店與長租公寓租金價格低於歐美國家，但房地產漲幅卻更高，此消彼長之下，國內長期持有運營物業的運營收益進一步下滑。
“更重要的是，國內的稅收優惠幅度不高。”上述房地產基金合夥人告訴記者，他此前考慮收購一棟1萬平米的物業項目（位於上海核心地段周邊），改建成長租公寓出租，最終設計成REITS產品實現項目退出，但由於機構收購舊物業需繳納12%增值稅，項目的實際年化運營收益因此跌至3%以內，最終不得不放棄。
他向記者透露，在上述《通知》出臺後，有房地產公司向相關部門建議，對收購物業改建長租公寓（或長期持有運營）提供相應的稅收優惠，比如將增值稅稅率降至4%-5%，但至今未有迴音。因此，機構更願意研究新建長期持有經營項目設計成REITS產品的可行性。
多位業內人士透露，為了彌補這份收益差，部分長租公寓運營方、房地產基金嘗試發行結構性REITS產品。這類REITS產品分成優先級份額與劣後級份額，優先級年化收益率達5%左右，劣後級收益可能超過10%。
以往，一些機構願意接受優先級份額，主要是他們可以通過槓桿投資，令實際回報提高至8%左右。但隨著資管新規出臺，這類結構化REITS產品存在變數。
擬引入保險資金“鍍金”
儘管REITS發行存在諸多挑戰，但並未阻礙房機構的參與熱情。
在上述券商人士看來，這主要源於物業估值增值收益一次性套現的利益驅動。具體而言，儘管多數長期持有運營物業年化回報率僅3%-4%，但一線城市核心地段物業每年約有10%的增值空間，若機構通過有效運營實現REITS退出，那麼其實際項目回報率或達13%以上。
為了解決收益差、結構化REITS產品發行不確定性等操作難題，機構開始考慮引入保險資金，即先將物業部分股權出售給保險公司等長期資金持有方，再協同後者共同發行REITS。
這種做法的好處，一是保險資金的入場，能提前償還此前物業開發收購過程的銀行貸款，降低貸款利率等財務支出；二是保險資金能為物業後續改造提供低成本長期資金。
“更重要的是，不少長租公寓運營機構、房地產投資基金認為，通過保險公司等機構投資者的入股，有助於提升整個REITS股東方的信用度，從而獲得更多機構認購額度，並適度降低發行利率。”上述券商人士指出。
不過，目前保險公司對長期持有運營項目的投資持謹慎態度，一方面要求物業必須處於一線城市核心地段，具有穩健租金回報與房產增值空間；另一方面其租金回報率不能低於保險資金長期投資回報預期值。
“考慮到多數長期持有運營物業年化收益僅3%-4%，僅此一項就可能被不少保險公司否決。”上述券商人士指出，儘管長租公寓等長期持有運營物業得到政策扶持，但符合保險公司投資要求的項目卻屈指可數。
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