07.29 房產稅傳聞又起,未來的房地產還能投嗎?

向左走,還是向右走?站在政策的十字路口,各類資產價格都到了臨界點。

樓市也是這樣,幾乎所有房企都在尋求改變,其中碧桂園最積極。在嚴酷的大環境下,碧桂園從自身出發,把高週轉率,應對資金等問題。

萬科就比較悲觀了,鬱亮直接表示萬科要去地產化:“十年後,萬科還會是地產公司嗎?我想不是了,如果還是,那也是慘淡經營了。”最奇葩的是中弘股份這類房企,控股股東甚至直接捐款跑路國外,留下一臉蒙圈的投資者和債權人。

房產稅傳聞又起,未來的房地產還能投嗎?

房企尋求改變,樓市也在尋找方向。房住不炒的理念還在不斷滲透,一線城市樓市已經完全冰封。

據中指院統計,2018年上半年一線城市商品住宅成交面積同比下降約25%,領降各線城市,其中京滬成交面積依然處於歷史最低點,深圳由於去年基數較低,成交同比增長兩成左右,但成交規模仍處於低位區間。

無論是樓市還是股市,高位縮量盤整一段時間後,價格下跌會是大概率事件,最極端的環京地區樓市已經出現這種跡象。廊坊“322限購令”出臺後,環京樓市成交量僅相當於高峰期的兩成,早在2017年12月份整體均價就下跌了40%。

一線城市調控政策沒有放鬆,即便流拍了7宗地,北京仍在收緊土地政策,下半年土拍將強化監管競拍主體的資金來源,銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金,通過穿透式監管,以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金也將被禁止。

更讓市場恐慌的是,房產稅不斷被提起,甚至傳出各種房產稅細節消息,全面推出似乎越來越近了。6月16日,央視新聞報道,不動產登記平臺實現全國聯網。7月16日,甚至連統計局都表示,要加快推進房地產稅相關政策舉措。

上海已經開始行動,銀監局與不動產登記局聯合印發通知,銀行和稅務、公安、紀檢等部門都可以依法查詢每個人的不動產信息。全國範圍內開徵房產稅已經沒有技術障礙。

房產稅出臺將顯著影響樓市,改變投資者的預期,房子不再只是資產,也會變成負債。問題是,我們就要完全清倉樓市資產,跟樓市再無瓜葛嗎?

絕對不是,尤其是在政策十字路口的現階段!

這兩年三四線,甚至五六線城市房價爆發,各小縣城的房價紛紛破萬,最重要的推手就是棚改貨幣化,硬生生的創造出大量購房需求。

6月初有消息稱,PSL(抵押補充貸款)審批暫停,棚改貨幣化被叫停。另外,為了避免分行違規審批棚改項目貸款,國開行已經將審批權收回總行。市場頓時炸了鍋,A股和港股的地產板塊大幅下跌。

房產稅傳聞又起,未來的房地產還能投嗎?

改革進入深水區,中國當前正處於去槓桿和落實房住不炒的關鍵時刻,這些政策完全符合邏輯。誰知道幾天後,事情出現大逆轉,棚改貨幣化鬆了口子,棚改項目貸款審批權還在國開行分行手中。

更重磅的是,6月20日國常會和6月27日的二季度央行貨幣政策例會上,都把對流動性的表述由“合理穩定”變為了“合理充裕”,貨幣政策定調由“中性”轉向為“中性偏寬鬆”。

跟財政部世紀互懟後,7月18日央行正式認慫,根本不考慮新一屆國務院金融穩定發展委員會剛剛成立並召開會議,也不顧上什麼“防範化解重大風險”、“控制宏觀槓桿率”、“清理整頓金融秩序”等目標,直接“窗口指導”一級交易商,額外給予MLF資金,用於支持貸款投放和信用債投資。

銀保監會也“槍口指導”商業銀行,疏通國民經濟循環和貨幣政策傳導,逐步降低對抵押擔保和外部評估的依賴,加強對中小企業的貸款。

這就像拯救一個病入膏肓的吸毒人員,本來正按部就班給他排體內的毒癮,從他痛苦的神情就能看出效果剛剛顯現,結果這時候說,給他再來幾針吧。

2018年以來,中國央行已經實施了三輪定向降準,再加上各種MLF等操作,累計釋放資金規模超過2萬億,考慮到央行35萬億的總資產規模這已經相當寬鬆了。今年以來,貨幣利率已經降至兩年新低,這些都說明流動性已經非常寬鬆了。

現在的主要問題是,實體企業不賺錢,沒有需求,流動性傳導不下去。現在,央行槍口指導,買低等級的信用債,直接對中小企業放貸,甚至不考慮抵押擔保,這種簡單粗暴的做法極大破壞市場風險收益比,一定會產生權力尋租和腐敗,同時也埋下了更大的風險。

房產稅傳聞又起,未來的房地產還能投嗎?

實體經濟的根本問題不解決,資金一定還會繼續在金融系統空轉和套利,最後還是會推高資產泡沫。越寬鬆,泡沫就越大。所以,投資者絕對不能完全清倉房地產資產。

現在我們處於十字路口,一個主觀上希望樓市平穩,一個客觀上推高樓市。向左走還是向右走全靠哪方面政策更強,目前還沒有出現明顯的趨勢,即使有了初步跡象,也要警惕政策突然轉向。

問題是,在這個階段,我們該如何投資?

手持現金,完全不參與,貨幣會貶值。在當前政策苗頭下,即便知道資產泡沫大,即便知道問題嚴重,依然還不能現金為王,因為還沒到時候。投資者需要被動做多樓市等資產,否則吃虧的是自己。

但需要注意的是,如果全身家重倉樓市資產,現在政策兩邊撕扯,還沒有哪一方有明顯勝算,萬一房產稅提前出臺,房住不炒猛的加碼,投資者就會損失嚴重,不死也少半條命。

記住,未來的投資,安全性最重要。無論是房地產,還是股票投資,一定要重視標的資產的現金流,這樣的資產安全邊際較高;同時降低自己的預期收益,不要把寶全壓到資產價格升值上,這樣風險很大。


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