本文來源/子木聊房
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8月7日,住建部在遼寧瀋陽開了個會，其會議的核心就是一週前中央政治局會議高層對中國房地產市場下達的「73字真言」。
其實當初這73字，字裡行間裡都包含了中央對遏制高房價的決心，但當初我做了解讀之後，一些人還是不相信的。
因為回首上半年的市場情況，全國主要城市的調控次數就達到了260次。而這260次的調控，又頗具戲劇性，好像和購房者玩了一場場「狼來了」的遊戲。
每次調控說遏制房價上漲，民眾都信以為真，然而房價最後還是乘著搶房浪潮，披著亂象的羊毛一路高歌猛進，幾次下來幾乎沒有人再會相信調控是管用的了。
不過這也倒是符合中國一貫的政策現象。就是高層發佈政策，只要下發到地方，力度絕對會大打折扣。
地方要麼用地方債居高庫存沒去夠為由，要麼用城市戰爭搶人才為由與宏觀基調做博弈。上半年，除了長沙這個一向對高房價深惡痛絕的幸福城市，其餘城市均被染指。
就這樣，高房價在上半年「上行下不效」環境中持續瘋狂，已經引發了一系列社會問題，最後發酵到動搖經濟根本的地步。
例如社會問題上，購房者在限價政策下的投機搶房潮，對開發商不公平售賣的抗議潮，對高週轉下的低質量房建的維權潮。
產業問題上，在去槓桿週期下被高房價擠壓下的實體經濟（尤其製造業）的連環爆破。在經濟問題上，各項經濟增長數據都進入歷史級的谷底（具體數據大家可以去查，這裡不作詳細論述）。
而到達7月份的時候，全國樓市調控密集程度開始驟然加強。
合計超過60個城市發佈了超過70次各類型房地產調控政策，刷新了歷史記錄，為什麼這麼短的時間內會出臺這麼多的政策調控呢？
原因很簡單，就是：狼，真的要來了。
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其實，7月底的中央政治局會議對樓市的定調就是中國樓市瘋狂結尾的鐘聲。
如今，時隔一週，緊跟著的地方座談會更讓這「73字真言」在質疑聲中落了地，真正地步入實施化階段，拉開了中國樓市深水化調控的序幕。
這次會議內容很重要，官媒共發佈了兩段話：
一、加快制定住房發展規劃
各地要加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構，維護人民群眾合法權益。
二、對樓市調控不力的城市堅決問責
各地切實做好房地產市場調控工作，系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點，因地制宜，精準施策、綜合施策，
把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。住房和城鄉建設部將建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。我們先從第二段開始解讀。因為我認為第二段其實是第一段的背景，顯得更為重要。
首先這次會議是在瀋陽開的。而瀋陽是個什麼樣的城市呢？
它的監管能力在全中國是公認的“名列前茅”。
如果瀋陽有成都、西安、武漢這樣的經濟基礎和人口條件，我相信瀋陽絕對會成為全中國樓市亂象最嚴重的地方。
所以先從弱監管的地方開始「堅決問責」，也證明了中央此次實施的決心。
問責制在我們這個體制性國家是異常見效的。
自古以來，八府巡按到地方督辦，這是涉及到烏紗帽的事情，縱使有千萬種理由和藉口都不能推脫了。
而評價考核機制也給你做好了，給你設置了漲停板，警戒線。直接和地方官員的政績掛鉤。
因此我認為，未來城市「限價政策」會一直存在，地方新房均價生死不過警戒線將成為常態。
而在這段話裡還有一句重要的話是，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。
穩地價被提到了房價之前，說明高層真正承認了高房價的主要原因是地價高，而不是全甩鍋給了開發商和炒房客。
土地招拍掛機制肯定是要拉高土地價格的，地方政府一向樂此不疲。而這次穩地價當頭，則意味著除了一線城市，將會有更多的城市加入到限地價的行列中。
用「限地價，競房價」的方式倒逼開發商競拍，參與長效機制建立，這個是非常有效的。
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現在我們再以「堅決問責」為大背景來看第一段的內容,其中有兩句話比較重要。
1.加強輿論引導和預期管理
2.抓緊調整住房和用地供應結構
1.加強輿論引導和預期管理
在樓市，預期是影響房價最重要的一個因素。如果大家相信房價會漲，縱使你再怎麼調控都無濟於事。剛需也會轉身變為炒房客拼了命買房。
如果預期打碎，所有人相信房價會跌，你把剛需拉到售樓處，也別想從他褲兜裡掏出一個鏰子兒。
那麼可能就有人想問了，這個預期看不到摸不透，怎麼管理？
其實很簡單，就是管住媒體的嘴巴。
前段時間，有某大V發文說廈門房價腰斬，均價跌了1萬，引起網友瘋狂轉載，所有人開心叫好，傳染到全國，購房者預期被嚴重影響。
當然，子木至始至終也不看好廈門，但感覺這件事情很可悲！因為沒有人去真正的探尋事實。廈門房價泡沫是高，也是處於陰跌擠泡沫階段，但不至於腰斬，不至於普跌1萬。
(圖為廈門近一年的價格走勢)
市場下行，必將出清劣質產品。那麼不抗跌的非地段樓盤會及早的暴露在大眾視野裡，那麼用這些現象去以偏概全不覺得可笑嗎？
甚至還把新樓盤因限價「被動下調」同理於新樓盤大幅「主動下跌」，這種玩法只能為其雙擊666了。
所以，所謂加強輿論引導和預期管理就是，媒體聲音必須符合調控基調，唱漲的一律請去喝茶，唱跌的一律供上神壇。
媒體的聲音變了，大眾聽到的聲音也就變了。預期改變只是分分鐘的事情。
2，抓緊調整住房和用地供應結構
什麼叫供應結構？這個我之前也講過。就是有錢人去住商品房，沒錢的大學生住人才房，窮人住保障房。這是要學新加坡房地產模式。
可惜的是，新加坡人家是一開始就把供應結構的底子打好了，商品房佔少數，市場有絕對的保障體制。
而中國98年房改之後，商品房幾乎佔了市場的全部。尤其是一線城市的土地供應，大部分以商品房為主且發育成熟，那麼未來保障房供應大部分都「偏離了本質」。
一是保障房供應所得到的土地肯定是相對偏遠的地區；二是保障房所提供的供應量遠遠滿足不了市場的需求量。
所以一線城市是不可能靠提高保障房供給量去實現長效機制的。而二線城市雖有這個土地基礎，但是否有發展保障房的動機，這個有待考量，畢竟對於地方來講這是不賺錢的生意。
所以，未來長效機制還在於房地產稅。
如果房地產稅所得來的收益大於土地出讓金模式，那麼長效機制一定能確立，反之則很難施行。
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最後講一下此次會議對未來房價的影響，並一併給予大家幾個建議。
1.這次中央對樓市採用了問責制，是下了狠心的。
主要是因為目前經濟下行壓力太大，實體經濟扛不住，小微企業也扛不住。那麼貨幣放水又成為了唯一的救命稻草。而如果今後的放水再次流入樓市的話，結果如何大家都能猜得到，基本是可以歇著了。
2.此次會議相當於下達了房價剿殺令，房價是肯定漲不上去了。如果未來有一些城市撐不住進入下行通道，媒體再添油加醋影響購房者預期，大部分城市都難逃房價下跌的命運。
未來將會有成批的炒房客開始逃頂，沒有剛需拖底的房價加速陰跌，有剛需拖底的房價維穩抗跌。但一定要相信，腰斬暴跌崩盤這種事情是不可能存在的，一定會有人救市。
3.純剛需能上車就上，因為嚴查信貸整治亂象也會波及到剛需，而貨幣定向放水也不會給予房貸利好。大局勢下房貸只能越來越難，你是等不起的。
4.這個階段想投機炒房的就死了這條心吧，高位套死是分分鐘的事情。但對於長期投資來講，房子還能賺錢嗎？答案是可以的。
長期來看，房價漲幅看城市發展和人口需求，是拼實力的年代，被低估的城市和抗跌且升值潛力大的地段是最好且唯一的標的。
畢竟，像2016年那種好光景，再也不會存在了。
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