據IPO早知道消息，興業物聯服務集團有限公司（簡稱“興業物聯”）於10月18日向港交所遞交招股書，中泰國際為其獨家保薦人。早在9月，IPO早知道就曾報道興業物聯的上市計劃，指出其是一家用無人機巡邏、機器人迎賓的物業公司。如今，遞交招股書一事對之前的報道形成驗證。

來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考

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鑑於之前更多從定性的方面進行描摹，招股書則給了更多財務方面的數據，那麼興業物業的內核究竟怎樣？

小但跑得快

繼近期藍光嘉寶、鑫苑物業登陸港交所之後，在港掛牌的內地物業公司陡增至16家。在這16家公司中，既有彩生活、碧桂園服務、綠城服務等物業巨頭，也有和泓服務、鑫苑物業等小體量公司。以2018年的數據計，和泓服務以2.24億元的營收、6.35百萬平米的在管面積排在上市物業公司老末。

（在港上市16家內地物業公司 資料來源：根據公開資料整理）

遺憾的是，就是同“袖珍”和泓服務相比，興業物聯也只能自嘆不如。

2018年興業物聯實現收益1.31億元，不到和泓服務六成的量；於最後實際可行日期，興業物聯在管建築面積約為2.1百萬平方米，僅為2018年底和泓服務的三分之一。號稱中國物業服務百強企業排行榜第67名，委實較排名40來名的和泓服務差距甚大。

興業物聯業務增速則不容小覷。既往三年，興業物聯收益複利年增長率達到66.4%，2019年僅用半年就實現收益81.2百萬元，較2018年同期增長近40%；與此同時，純利自2016年的11.5百萬元增至2018年的34.2百萬元，年複合增長率達72.5%，而2019年上半年即已實現2018年全年60%純利。

（興業物聯綜合損益表 資料來源：招股書）

再說在管面積，2016年底興業物聯僅有0.7百萬平米，不足三年增長接近兩倍，於最後實際可行日期合約物業組合的建築面積則達到4.1百萬平米。

但凡房企拆分的物業公司，普遍養成對母公司的業務依賴，興業物聯也不能免俗。興業物聯屬於區域房企正商地產系子公司，後者通過正商發展（中國）持有興業物聯75.45%的股權，而正商地產2018年以509.7億元流量銷售額排在中國地產排行榜第59位。

招股書顯示，截至2018年12月31日止三個年度各年及截至2019年6月30日止六個月，興業物聯向正商集團開發物業提供物業管理服務產生的收入，分別佔興業物業來自物業管理及增值服務的收入約94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

由於河南是正商的主戰場，也決定興業物聯的大部分收益來自此地。深耕區域固然容易形成品牌粘性，但地區政策及消費需求的改變將對其業務產生重大影響。

智能化是雞肋

前述已提及興業物聯愛搞黑科技，其實際也以智能化聞名，就在今年6月河南省物協信息技術委員會還曾組織40家物業企業70餘人的團隊赴興業物聯考察交流。然而，興業物聯智能化的成色或許並沒有想象的那麼好。

首先是智能化業務佔比並不高。興業物聯擁有兩個業務分部：一是物業管理及增值服務，這同一般物業企業並無二致；二是智能化工程服務，包括規劃、設計及安裝保安及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建築工地管理系統，以此提升物業管理系統的質量。

（興業物聯業務構成 資料來源：招股書）

於往績記錄期，興業物聯共承接29個智能化工程項目，原始合約總金額78.0百萬元。具體來看，2018年確認的智能化工程收益1829.7萬元，佔當年總收益的比重在14%；而2019年上半年該部分比重則為9.2%，雖較2018年同期要高但卻低於2018年全年平均。

其次是智能化毛利率遠低於傳統物業服務。2018年興業物聯物業管理及增值服務的毛利率高達53.6%，同期智能化工程服務毛利率不足25%，這也導致整體毛利率沒有爬上50%。

相對矛盾的是，智能化工程服務的毛利率在2019年上半年有所增長，而物業管理及增值服務的毛利率卻出現下滑。

根據第一太平戴維斯報告，智能化工程服務市場規模由2012年的約人民幣861億元增至2018年的約人民幣2530億元，複合年增長率19.7%；受建築行業持續增長、對節能及綠色環保的需求日益提升，以及政府實施積極扶持和激勵措施的影響，智能化工程服務市場將在2019年至2023年維持13%的複利增長，最終達到4668億元。

（智能化工程服務產業鏈 資料來源：招股書）

用“不重當下、注重未來”解釋興業物聯佈局智能化的初衷或許行得通。從招股書透露的募資用途來看，智能化亦是重要組成部分。興業物聯擬將部分募資用於開發用於建築工地且具備更佳功能的系統、進行現有系統與面部識別技術系統整合以及僱傭信息技術專家以維護提升現有智能化工程服務。

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