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引言
我國《物權法》、《擔保法》明確規定了五種擔保形式，即：抵押、質押、留置、保證、定金。同時規定了各種擔保形式的優先受償順序。隨著房價的爆發式增長，一套房屋可能為多個債權的擔保。現實生活中，“一房二抵”、“一房多抵”的情況普遍存在、日趨增多。
本期“約法派”文章，是陳曉薇律師根據現行法律、法規規定，結合多年辦案經驗，從債權人如何利用擔保權利及“查封”等執行程序規定角度出發，為債權人在“僧多粥少”的情況下，有效實現債分配提供有意參考。
不同擔保權人受償順序簡述
陳律師觀點
留置權人優先於登記的抵押權人受償；
登記的抵押權人優先於質權人受償；
質權人優先於未登記的抵押權人受償；
未登記的抵押權人優先於普通債權人受償。
法律、法規
1.《擔保法》第三十三條規定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償”。
2.《物權法》第一百七十九條規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償”。
3.最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第七十九條規定：“同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償”。
抵押權人優先受償順序簡述
陳律師觀點
依法登記的抵押權人優先於未辦理登記的抵押權人受償；
同時辦理了登記的抵押權人按債權同等比例受償；
在先登記的抵押權人優先於在後的登記的抵押權人受償；
均未登記的抵押權人按抵押合同生效的順序受償；
抵押權人優先於普通債權人受償。
法律、法規
1. 《物權法》第一百九十九條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償”。
2.最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第七十六條規定：“同一動產向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償”。
第七十七條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在後的抵押權”。
第七十八條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。
順序在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現後的剩餘價款應予提存，留待清償順序在後的抵押擔保債權”。
查封的順序確定
陳律師觀點
按照法院送達協助執行通知書的順序確定查封順序
法律、法規
最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知第十九條規定：“兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產管理部門為首先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續後，對後來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，並書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況”。
輪候查封
陳律師觀點
查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封
法律、法規
1.最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知第二十條規定：“輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先後進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權、房屋全部處理的，排列在後的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權、房屋部分處理的，對剩餘部分，排列在後的輪侯查封自動轉為查封”。
2.《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十八條規定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。
其他人民法院對已登記的財產進行輪候查封、扣押、凍結的，應當通知有關登記機關協助進行輪候登記，實施查封、扣押、凍結的人民法院應當允許其他人民法院查閱有關文書和記錄”。
查封的期限
陳律師觀點
從新法優於舊法的角度出發，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中規定的銀行存款不得超過6個月，動產不得超過一年，不動產不得超過二年與民訴法司法解釋不一致，應當以民訴法司法解釋為準。
凍結銀行存款不得超過1年；查封、扣押動產不得超過2年；查封不動產不得超過3年。可申請延長期限，續行期限不得超過上述規定期限。
法律、法規
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第四百八十七條規定：“人民法院凍結被執行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產的期限不得超過兩年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過三年。
申請執行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續行查封、扣押、凍結手續，續行期限不得超過前款規定的期限”。
參與分配
陳律師觀點
未申請查封等措施的債權人持有效法律文書，可以參與分配債務人被凍結、查封、扣押的財產。
有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權，無需法院判決書、仲裁裁決書等生效文書。
法律、法規
1.最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第五百零八條規定：“被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始後，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。
對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權”。
2.最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第２９７條規定：“被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始後，被執行人的其他已經取得執行依據的或者已經起訴的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配”。
3.《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第９０條規定：“被執行人為公民或其他組織，其全部或主要財產已被一個人民法院因執行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結，無其他財產可供執行或其他財產不足清償全部債務的，在被執行的財產被執行完畢前，對該被執行人已經取得金錢債權執行依據的其他債權人可以申請對被執行人的財產參與分配”。
第９３條規定：“對人民法院查封、扣押或凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以申請參加參與分配程序，主張優先受償權”。
第９４條規定：“參與分配案件中可供執行的財產，在對享有優先權、擔保權的債權人依照法律規定的順序優先受償後，按照各個案件債權額的比例進行分配”。
為什麼要爭取首封？
陳律師觀點
普通債權，按照法院採取執行措施的先後順序受償。爭取首封，可以優先於其他債權人受償。首封法院可處置查封財產。
法律、法規
《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第８８條規定：“多份生效法律文書確定金錢給付內容的多個債權人分別對同一被執行人申請執行，各債權人對執行標的物均無擔保物權的，按照執行法院採取執行措施的先後順序受償。
多個債權人的債權種類不同的，基於所有權和擔保物權而享有的債權，優先於金錢債權受償。有多個擔保物權的，按照各擔保物權成立的先後順序清償。
一份生效法律文書確定金錢給付內容的多個債權人對同一被執行人申請執行，執行的財產不足清償全部債務的，各債權人對執行標的物均無擔保物權的，按照各債權比例受償”。
第９１條規定：“對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。
首先查封、扣押、凍結的法院所採取的執行措施如係為執行財產保全裁定，具體分配應當在該院案件審理終結後進行”。
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