△前路漫漫，拐角處看不見來路。
剛剛“房住不炒”、“全面落實因城施策”等房地產政策定調。
當長沙把開發商利潤，用紅頭文件的形式，限定在平均利潤6%－8％，當一些城市“搶人”大戰升級，部分城市的房地產政策開始因城施策，此時的國內樓市，又到了一個關鍵的十字路口。對行業來說，是向左，還是向右？對買房人來說，是買入還是觀望？
週末兩天，在北京，參加中經聯盟年會。
作為一個地產自媒體人，拿著小本子在臺下記下很多金句。我也想從中找到未來10年行業發展的脈絡。
多數人對未來很憂慮，少數人對未來較樂觀。有一個共識是，從現在起，對行業的認知要發生本質性改變，不再想躺著賺錢。
林達集團董事局主席李曉林說，“一定要給房地產說一點鼓氣的話，這個產業很重要。”
昨晚，北京下雪了。早上從國貿出門時，空中飄舞著雪花。冬天來了。聽完經濟學家、業內專家的觀點，我試著歸納出2020年樓市的5大趨勢。
趨勢1:人口危機
“房地產仍然是中國經濟的穩定器與壓艙石。”全聯房地產商會創始會長聶梅生表示。
“2020年起，國內的人口紅利將變成人口危機。人口老齡化加速、出生人口銳減。比如，2019年中國出生人口降到1000萬人。1980年是2000萬人。”
在她的演講中，1/4談房地產，3/4談的是互聯網經濟與科技。她說，互聯網經濟佔國內經濟總量的1/4，與房地產的地位相當。
從這個角度，能看出政府鼓勵互聯網經濟，調控房地產的底氣。同時，聶會長的人口觀點，為房地產的康養提供另一種人口紅利。
也就是說，2020年將是中國樓市的一個關鍵時間點。
趨勢2：房價漲跌
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌坦言，“都說今年房地產不好，你怎麼知道的？前30強好著呢！它們的業績增長30%－50%。”
“今年有媒體報道，400多家房企倒閉。我們有9萬多家房企，倒閉400多家，還不正常？”
他認為，未來的樓市是有效的市場機制，與有度的政府調控，建立健全的長效機制，建立城鄉一體的市場。
而一向樂觀的經濟學家馬光遠認為，“2020年房地產的日子會很好。上半年，一二線城市房價將反彈。”
他的判斷是基於經濟下滑、貨幣政策調整，與房地產調控放鬆為基礎的。但問題是，在“房住不炒”的新時代，如果現有房地產政策不放鬆，反彈還有機會嗎？
對於馬博士的預測，一些同行表示不認同。
我個人理解還是平穩為主。同時，房價還要看城市與區域。
趨勢3:科技競賽
房天下董事長莫天全認為，地產的未來，在於科技的競賽。
“未來，房地產數字化將可能超過房地產主業。10年後，二手房市場，50%是中介服務，50%是直接交易。”
明源雲董事長高宇認為，房地產的科技化、數字化，未來的開發商與產品都將進化。
聶梅生也認為，科技引導房地產迭代，勢在必行。
隨著5G等新技術的普及，房地產市場將發生鉅變。就像現在的貝殼，對開發商的營銷體系的衝擊一樣殘酷。
趨勢4：底線思維
北新建材董事長王兵講了一個真實的故事：某央企負責人白天為國家造“名片”，晚上回家房子漏水，地庫滲水。可以說，開發商的底線是不開裂、不漏水，少甲醛。
房屋質量不好，所有的美好生活都大打折扣。中交房地產集團副總經理賙濟認為，未來10年，開發商要做的事是“三好”：好企業、好房子與好生活。
當前的房地產市場上，一起質量問題，都能直接影響到開發商的品牌與生存。試想房子還漏水，還談什麼品牌與創新。
趨勢5:聚焦主業
預計今年，國內房地產的規模在15萬億－16萬億之間。
對於房地產企業來說，都在尋找第二增長曲線。比如，康養、文旅與教育等方向。同時，所有的創新都是以主業穩定為基礎，是地產＋，而不是完全去地產化。
未來10年，萬億物業市場、萬億商業市場將出現，銀髮經濟將爆發。這時更考驗企業的運營能力。從融創、恆大、紅樹林等企業的佈局，就能看到銀髮經濟的重要。
這裡講一個險資做養老項目的故事，這家公司花100多億，投資了五六個項目。剛開始用賣房的思路走不通，後來改做會員模式，很快就收到了1000多億會費。
對於未來的變局，有專家建議，夯實主業，守正創新。業內多關注政策變化與城市佈局，多關心增量與存量運營，以及數字賦能等。
5大趨勢擺在眼前，有的人能悟出機會。敏銳洞察、敏捷執行，則是對大趨勢最好的應對。
［短評］
樓市像一年四季輪迴交替。只不過，我們很少遇到春天與冬天，每次都是夏天與秋天。對於2020年樓市的預測，每個人的角度與視野不同，得到的結論不同。
買了房的人，是盼著房價再漲一點。沒買房的剛需，盼著房價降。多套房的，盼著房產稅晚一點出臺。
可以肯定的是，全面因城施策，一定會執行。但市場不再是，一漲都跟著漲。這種城市、區域、產品的分化將更明顯，買房人更注重品牌與舒適。
在中經聯盟年會的一個商辦論壇上，一位專家介紹，國外的資金看好中國的物業。他們的投資持有時間從3-5年，延長到5-10年。從這種大宗交易中，也可以推測，房產投資的5-10年持有周期，回報率下降。
以前那種快進快出的投資方式，將在2020年走不通。對於馬博士的反彈論，我們可以作為一種投資參考意見。
在兩天的論壇中，多數人對2020年的經濟大環境並不看好。這也決定了2020年的樓市走向。如果短期內不考慮買房，這輪反彈與你有何關係？
［金句精選］
1.城市更新，就是區域IP的再造。
2.資本＋資產的運營觀，重在定位，贏在運營。
3.快週轉，更多是資金的快週轉。
4.學會掙小錢。
5.度假的本質，就是賣生活。
6.保六是底線。
7.美需，就是美好生活的需求。
8.投1塊錢蓋房子，投7塊錢搞運營。
9.未來，所有的競爭，都是數據鏈的競爭。
10.最賺錢的行業是保險與金融。
11.文旅小鎮的核心是流量經濟。
文｜楊光華（地產寫字人）
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