我們將結合各區2019年度網籤數據，一起探尋樓市交易真相。
第一站：園區房管交易中心。
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園區受政策重創
2019年成交跌宕起伏
2019年下半年對於蘇州樓市來說，是迅速降溫的半年。
限售、購房新政等政策紛紛給蘇州樓市加入冷凍劑，對於先前大火的園區更是降低到接近冰點！
我們統計了蘇州6大區2019全年房產市場的交易數據，發現蘇州二手房走勢不容樂觀。
直觀來說，2019年蘇州樓市整體交易跌宕起伏。上半年的持續走高與下半年的持續滑坡形成鮮明對比。
尤其是二手房市場，下滑相當明顯。最高佔比接近整體交易量的60% ，然而到12月份，僅佔全市成交量的36.6%。
從全年來看，4、5月份成為了蘇州樓市的黃金時間，4月成交量暴漲，接近頂點。
可惜好景不長，5月11日《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》的出臺，加大了對房地產交易的限制，自此蘇州樓市開始出現下滑。
“511政策”主要針對了園區以及高新區的部分重點區域，因此，園區及高新區受影響較為明顯，其他區幾乎沒有什麼明顯的影響。
7月24日，蘇州全市限購限售新政出臺，成了全蘇州房產中介眼中的“黑暗時刻”。
該新政的出臺與執行，直接影響了蘇州全市成交量 ，成為2019年蘇州樓市重要拐點。
自此，蘇州市各大區域交易量開始了無一例外滑坡。傳統的“金九銀十”也不再火熱。
園區二手房遭受重創，成交量腰斬！一路狂跌，觸目驚心。直到年末，園區交易量依靠部分新售樓盤勉強挽回。
密集開盤的園區限價新房，是二手房最大的砸盤力量。
12月當月，二手房交易量僅有700+，日均成交量不到24套，新房交易量首次在園區完成了對二手房的逆襲！
不過臨近年底二手房整體還是小回暖的，部分購房者害怕“金三銀四”規律，加上孩子上學硬性需求，成交也在12月釋放了一部分。
2 原來每天排300多號現在只有60來號
昨日下午，我去園區房管局走了一遭。
走至三樓大廳，被稀稀拉拉人流量所震驚！這裡可是蘇州工業園區房管局啊！
4月份時，還是人山人海，坐的滿滿當當的。如今半年過去，竟成了這副慘淡模樣。
據諮詢處工作人員處得知，早在國慶時便已然是這副光景。
辦理二手房買賣業務號碼數量，從原來三四百號到如今僅剩六七十號。
當天截止我離開房管局前（約下午15時）：
- 一窗受理、集成服務業務共計辦理46件
- 綜合共計辦理81件
- 監管資金申領業務共計辦理24件
- 查詢、商品房合同註銷業務早上辦理35件
由於一套房子交易涉及到買賣雙方以及中介，櫃檯前雖然排著5、6個人，實際卻是同一套房子的交易。
由此可見，園區房管局單天的成交套數大不如從前了。
3
中介看衰2020園區樓市直言想轉行
我也跟在場的幾位中介聊了一會，發現園區二手房市場確實並不樂觀。
中介A先生：
A先生並沒有跟客戶在一起，而是跟另外一位同事閒聊。
他直言，現在買房的人並不多。7月份購房新政開始執行後，園區二手房市場就再也沒有往日的火爆景象。
中介B先生
B先生與他的同事欣然接受了我加入他們的談話。
對於園區的樓市，B先生與表達了不少自己的看法。
自從學區房新政、限售限購政策出臺後，許多客戶出現了“學區房買了用不了”、“社保不滿的剛需用戶買不了房”等情況。
而他們手裡的客戶，大多是剛需以及購買學區房客戶，新政的出現保守估計至少流失了60%-70%的客戶吧！中介B先生說道。
園區新房限價，許多新房樓盤倒掛，對二手房衝擊非常大；部分熱銷新樓盤，開發商並不願意中介插手代理。
B先生表示，下半年對於園區中介而言，都是非常“難熬”、“硬撐”的一年。
他更直言：“許多同事已經轉行了，其實我也想過。”
B先生更是有些不滿的吐槽：
本來中介數量就非常多，*殼系加盟簡單，大肆擴張，導致園區中介數量急劇增加，現在的日子更是雪上加霜。
對於2020年樓市行情，中介B先生並不看好，甚至覺得會出現持續性的下滑狀態。
4
買房人更加理性
希望房價不要在漲
除了中介，現場依然還有部分群眾進行業務辦理以及相關詢問的。我隨機找了幾位群眾，瞭解了一下他們的情況。
群眾A夫婦：
A夫婦是來辦理過戶的，但他們並不是近期購買，而是2018年買的拆遷房，最近拆遷房拿到了產證，才來過戶。
A太太對於房價已然不關心了，已經上車的她覺得沒有額外需求。房子過戶後，她覺得心安了很多，笑著說，再也不用看著房子漲價心驚肉跳了。
相比之下，A先生表示：希望房價不要上漲了。“窮人”還是比較多的，已經買不起了。還是希望大家都能夠有自己的“家”。
群眾B爺爺
B爺爺年紀已經非常大了，有些靦腆。一開始直襬手說自己什麼也不懂，就是替兒子來拿房子錢的。
兒子原先與B爺爺手裡各有一套房子，雙方各自是分開住。孫子已經上高中了，不需要再糾結學區問題，兒子索性把房子賣了，搬來與B爺爺一起住，方便照顧老人，也儘儘孝心。
至於對兒子後面如何計劃，B爺爺說：我年紀大了，也就不管他們了。兒子什麼打算，也不插手了。
但B爺爺也說，現在樓市行情在這裡，他兒子還是覺得要再觀望觀望。
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寫在最後
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蘇州人才落戶門檻降低！本科直接落戶！蘇州搶人政策正在路上…
如今的園區在強力限價、限售、學區等政策下，出現了較為穩定的平臺期。
買到轉手就賺***萬已經不存在了，如果仍有投資需求，也要做好長期持有準備。
房住不炒主旋律下，房子正在迴歸居住屬性！
2019年下半年，園區“開倉放糧”又同步實施人才優購政策，值得點贊！對於購房者來說，新房只要積極參與或有人才名額買到概率很大。
2020年首場土拍和放寬落戶草案提出，讓人沸騰！對於蘇州樓市來說，還是很能夠提振信心的。
尤其是落戶政策一旦放開，短期內落戶人口將會達到波峰！如果這部分人口轉換成樓市購買力，將會十分驚人。
這些人也將撐起蘇州樓市的下一波需求（低總價剛需盤預計會暢銷）。
就園區樓市而言，房蘇州認為：2020年園區樓市將會小幅回暖，但市場很難回到19年巔峰狀態，會呈現量升價跌趨勢。
雖然園區規劃的住宅用地還很多，但短期內也不會掛牌出讓，並且到了7月左右新盤幾乎又要賣完...
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