中房報記者 付珊珊 上海報道

短短一週之內，天津最大的國有房企天房集團就接連遭受兩次考驗。

先是上週，中信信託披露稱，其發起的“中信·天房2號貸款集合資金信託計劃”（下稱“天房2號”）可能存在違約風險。緊隨其後的5月16日，天房集團旗下地產上市平臺天房發展發佈公告稱收到上交所針對其2017年年報的事後審核問詢函。

5月18日，中國房地產報記者從中信信託處獲悉，天房集團已於到期日足額償還貸款本息。這一天恰恰是“天房2號”到期兌付日。

雖然“天房2號”被證實已如期兌付，信託踩雷危機暫時解除，但天房集團的發展危機遠未解除。上交所針對天房發展2017年年報中的負債和資金、經營情況兩大方面共八個問題向其發來問詢函，並要求在5月22日之前予以回覆並披露。

中國房地產報記者梳理其近幾年財務報表發現，除了負債高企、資金流動性差、還款壓力大之外，天房發展近幾年地產主營業務增長乏力，城市佈局單一，新增獲取土地較少，後續造血可能不足。

“天房2號”債務驚魂

天津國企最近的債務問題頗受關注。4月27日，中電投先融通過國通信託設立的兩個資管計劃出現違約，這兩個資管計劃正是天津市政建設集團為旗下市政開發公司進行擔保融資。

正是這一違約引起了中信信託對“天房2號”的警惕。根據之前流傳的“天房2號”第二次臨時信息披露報告顯示，“天房2號”於2017年5月18日成立，期限一年，截至公告日，天房2號已募集信託受益權本金合計5.5億元。按照信託文件約定，天房集團應於2018年5月18日償還2億元貸款本金及相應利息。

中信信託5月10日披露稱，鑑於天房集團近期債務到期較為集中，為確保償債安全，我司立即就本信託計劃到期情況與天房集團做了溝通，要求進一步明確具體還款安排。截至本公告日，天房集團尚未給出按時還款方案，向我司表達了希望協商解決還款壓力的意願。因此，中信信託在公告中警示投資者，天房集團可能會發生債務違約。

一時之間，天房集團成為輿論的焦點。

中國房地產報記者從知情人士處獲得一份該信託計劃的第三次臨時信息披露公告，稱中信信託已收到天房集團關於該信託計劃還款安排的回覆函。在該公告中，天房集團表示其是負責任的國有企業，信用良好，從未出現債務逾期或不良，針對該信託計劃天房集團已初步制定了還款安排，將按照信託貸款合同的約定，按時兌付貸款本金及相應利息。

據中國房地產報記者從中信信託處獲悉，中信信託已於5月18日足額收到天房集團應償到期貸款本息，這意味“天房2號”已按時兌付，信託踩雷警報解除，天房集團有驚無險。

債臺高築 借新還舊

雖然此次信託計劃並未發生違約，但也一定程度上反映市場對天房集團存在的債務風險已經變得風聲鶴唳。

截至2018年1季度，天房集團負債合計293億元，總資產約345億元，資產負債率為84.93%。2017年上半年，其負債合計311.7億元，資產合計366.4億元，負債率85.07%。截至2017年末，天房集團的資產負債率在85%以上。

其中，天房發展的短期負債在2017年大幅增加。年報數據顯示，截至2017年末，天房發展短期借款為5.95億元，較期初增加104.52%，對此，天房發展方面指出短期借款增加的原因是2017年公司短期銀行借款融資增加。

在天房集團的負債中，短期債務佔了很大比重，而短期債務的目的就是用來增加資金流動性，或者說是增加企業變現能力，然而天房發展的流動比率不超過2，僅為1.74，速動比率也僅有0.26，這說明天房發展的短期資產變現能力較弱，資產流動性較差，短期償債存在嚴重問題。

這一點也引發上交所的詢問。在上交所發給天房發展關於2017年年報審核後的問詢函中，上交所提出，天房發展一年內到期的銀行借款及應付款項超過90億元，但公司貨幣資金餘額不足40億元，要求其結合公司目前的融資和償債能力補充披露公司是否存在償債風險及流動性風險。

另外，天房發展的短債大都是借新補舊式。比如目前天房發行的債券中，基本每隻債券都有一部分額度用來償還金融機構借款。

在2017年報告期內，天房發展有5只證券處於發行期，共聚集資金淨額超過63億元，其中有超過30億元的聚集資金用於償還金融機構借款，佔比近五成。這5只發行的證券中，“15天房債”與“16天房02”兩隻證券所聚集的資金淨額基本全部用於償還金融機構借款。

一位業內人士對此分析稱，挖東牆補西牆的做法在房企中並不少見，甚至可以說是一種常態，因為房企大都資產負債率高企，並且呈逐年走高的趨勢，再加上近期國內融資渠道收緊，所以房企就會利用各種方法更加積極的找錢。

上交所認為天房集團的償債能力一定程度上依賴於融資能力，因為其2017年償還債務支付52億元，但其中取得的借款就有34億元。

地產主業增長乏力

公開資料顯示，房地產開發和銷售依然是天房發展的核心業務，也是主營業務收入的主要來源。此外，公司還經營物業管理、商業租賃以及重點建築材料的銷售。

近幾年，天房發展的地產主業已經出現發展疲弱的跡象。2015年公司錄得營業收入38億元，2016年公司營業收入出現下降，雖然2017年公司營收大幅增長近80%至63.5億元，但是房地產業務的毛利率卻下降了10.39%。2015年和2016年公司歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤連續兩年為負數，2017年才得以扭虧為盈。

2017年，天房發展新開工建設面積為7.3萬平方米，同比減少91.67%；實現合同銷售面積30.22萬平方米，同比減少53.82%。從土地儲備來看，其全年僅獲取三幅土地，均位於天津，規劃建築面積為17.53萬平方米。在2016年，其取得新增土地儲備計容規劃建築面積為61.72萬平方米。2017年新增土地儲備同2016年相比減少71.6%，新增土地儲備不足將會嚴重影響其後續發展。

從城市佈局來看，天房集團的地產業務大多分佈在天津，也有部分項目分佈在蘇州，而天津和蘇州也正是此輪房地產調控的重點城市。

據天津市統計局數據顯示，2017年天津市商品房銷售面積為1482.12萬平方米，同比下降45.3%；實現銷售額2272.30億元，同比下降34.7%。

蘇州市場同樣受到嚴格調控，從蘇州市統計局公佈數據來看，2017年蘇州市商品房銷售面積為1936.66萬平方米，比上年下降22.3%，其中住宅銷售面積1687.88萬平方米，比上年下降25.3%。

市場的降溫使得天房發展在商品房銷售方面面臨一定的挑戰。從天房集團自身來講，業務分佈過於集中是其近幾年地產業務整體乏力的重要原因。有業內專家指出，像天房發展這種項目集中在一兩個城市的房企應適當做全國化佈局，以對沖區域市場波動所帶來的風險。