月初，小編曾就大興+豐臺+海淀 共計41宗地塊不管是剛拿的地還是在售或待售的項目都進行逐一摸排分析，感興趣的粉絲可以戳藍字查看那篇文章《六萬套限競房大盤點！價格對沖二手房要涼？（上）》。今天，咱們繼續盤！看看這剩下的57宗地誰是寶誰是機會？
01房山10宗地
目前，房山共有10宗限競房地塊，3宗地塊，7個確定案名的項目，其中中海京西里已經售罄，剩下6個項目裡有3個是在售狀態，3個是待開盤狀態。
1良鄉地塊（眾美）
這塊地是有眾美在2017年1月26日拍下，到現在查不到任何案名或者入市情況。從基本數據入手，地塊回遷房約14236平，而建築面積約42627平，也就是說回遷：商品房=1:2，回遷佔據了小區的⅓ ，即便如此，眾美這塊地還很值得買！其一，這塊地均價38994元/平基本追平周邊二手房；其二：這塊地地處良鄉老城核心地帶，周邊扎的是房山良鄉醫院、社保局、工商局等市政辦公地而，居住生活都比較方便。要說這塊地在房山人民心目中的地位，樂神曾說，如果能買上，指定買！
2良鄉大學城地塊
這塊地在2018年11月26日被華髮25億拿下，小區沒有配建回遷，有教育用地代建完成後交予房山教委。銷售均價不超過42561元/平方米，且最高銷售單價不得超過44689元/平方米，執行7090政策。地塊距離良鄉大學城站約800米，屬於臨鐵盤。周邊競品：二手房如2015年的首創紫悅臺目前報價多在3.7萬/平左右，新房如萬年廣陽郡九號目前報價6萬/平，五礦名品目前報價5.1萬/平左右。配套來說，周邊清一色都是大學，比如北京理工大學(良鄉校區)，北京中醫藥大學良鄉校區，首都師範大學(良鄉校區)等。
3青龍湖地塊
這塊地有意思的地方在於它在2018年4月份時流拍過一次，當時的附加條件是地塊中綜合商業金融用地建築面積佔比達64%，其中8580平方米商業還將無償還建，說到底利潤率太低了。當11月再土拍時，政府拿掉了部分政策，出讓條件更為寬鬆，後由中鐵建9.25億底價拿下，這塊地銷售均價不超過38081元/平方米，且最高銷售單價不得超過39985元/平方米。地塊周邊住宅
西華府、領秀•翡翠山項目均為別墅項目，銷售均價約 5 萬元/平方米，所以這麼一看，地塊還是有價格優勢的。但是，目前地塊附近公共交通有待完善、醫療資源則相對匱乏、配套設施有待提高。除了以上三大地塊之外，目前，房山入市的限競房有7個，萬科七橡樹、中海京西里、旭輝城、金樾和著、熙湖悅著、金地大湖風華、首開熙悅觀湖。其中，中海京西里已全部售罄，萬科七橡樹、旭輝城、金樾和著在售，剩下的熙湖悅著、金地大湖風華、首開熙悅觀湖都是剛定案名的新項目。
1萬科七橡樹
均價：22434元/平
戶型：上疊＋下疊，270㎡-330㎡
總價：上疊550萬左右，下疊480萬
簡介：對於這個項目，大家對它的第一印象應該是200萬買地鐵洋房，是首個開盤的限競房。拋去這些光環，我們且看項目本身的一些指標，首先項目佔據地鐵（燕房線-周口店站預計19年年底通車）；其次，萬科品質；再者價格誘惑。如果項目前期打的招牌是200萬買洋房，那麼現在應該是首付110萬起買別墅。據瞭解，目前，首套首付35%起，二套60%起。
2旭輝城
均價：35000元/平
戶型：75㎡兩居，89㎡三居，112㎡四居，
總價：280萬-400萬左右
簡介：2017年2月16日，由旭輝+金地聯合體以18.1億元價格拿下，住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米，開盤之後，降價3000，目前查到的網籤數據約35000元/平。旭輝城地處良鄉新城，娛樂、商業、教育、醫療等各項配套正目前暫時不完善，需要成長時間，不過周邊有多所大學在側，人文環境比較好。從通勤角度來說，這項目更適合開車到南城上班的人群。
3金樾和著
均價：3.6萬/平
戶型：89㎡三居，127㎡四居
總價：320萬-520萬
簡介：旭輝城和金樾和著一樣，都在良鄉板塊內，在地鐵方面都是弱項。不過金樾和著在配套上更為完善。小編去此地踩盤時發現，1公里生活圈裡有便利店，5公里內有家樂福、國泰商場等購物中心等。金樾和著自帶教育用地，未來將在該地塊上建設小學和幼兒園。據瞭解，項目自帶醫療用地，同時北側還有在建的武警總醫院；5公里處還有閻村醫院，良鄉地區醫院等醫院，不過距離較遠。
4三大項目：
還剩下3個限競房地塊，本來小編打算逐一分析，現在覺得一起分析可能更便於大家理解，這三個項目分別是：熙湖悅著、金地大湖風華、首開熙悅觀湖。
先看地塊。
以下是分析：
1）這三宗地塊捱得很近，均價都是37245元/平，開發商都是名企；
2）樓面價：熙湖悅著（26657元/平）>金地大湖風華（22858元/平）>首開熙悅觀湖（13640元/平）。
3）容積率：熙湖悅著1.58、金地大湖風華1.6、首開熙悅觀湖1.53，所以，從這個角度看，產品的路線必須是改善類。以目前小編得到的一絲絲消息，金地大湖風華將推出洋房＋疊拼產品，首開熙悅觀湖和熙湖悅著可能也將推出疊拼等改善產品。
4）三個項目裡，節奏比較快的是金地大湖風華，粉絲群裡有人爆料說售樓處和樣板間近期將開放。所以，近期我們將去這一帶踩盤，大家對這個項目感興趣的話，可以留意微信推送。
02順義10宗地
說起順義的限競房感覺就倆詞：爹不疼娘不愛，後知後覺。在2017年，只有3塊地，其中入市聲音最響亮的是祥雲賦。但是這種情況在2018年得到改觀，僅僅2018年下半年就有7宗地塊入市，集中在後沙峪和城區一帶。相比較大興和豐臺的瘋狂攬地，順義可不就是後知後覺。
不多說，咱先看看這7宗地怎麼樣。
1後沙峪三宗地
目前後沙峪一帶有四塊地，一塊是祥雲賦，另外兩塊“圍攻”它，還有一塊位於傳統別墅區。
2018年6月22號日，中鐵68億入駐後沙峪傳統別墅區，周圍的別墅項目有優山美地，龍灣別墅等，目前，片區內二手房報價多在6萬/平左右。而且項目地塊指標也不錯，沒有7090限制，限高12米，容積率1.01，16%的自持，不多說，指定是高端改善產品了。最新消息稱，3月7日，中鐵諾德已經拿下地塊的施工許可了。不得不說，中鐵諾德這家企業不論是花鄉地塊還是後沙峪地塊，都走速戰速決的路子，入市速度驚人。
2018年7月4日，建工26億拿下後沙峪地塊，限價55583元/平。
2018年11月26日，首開+金地45億拿下後沙峪地塊，限價55711元/平。
這兩塊地就在祥雲賦（限價55583元/平）周圍，所以以後這裡肯定很熱鬧。您要是想看更多區域介紹，不妨看看我們同事是怎麼寫區域的，傳送門在此《總價500萬上車京城傳統富人區，這張門票你要不要？》雖然文章著墨較多的是祥雲賦項目，但是對區域的解讀還是很精準的。
2高麗營鎮於莊地塊
這塊地在2018年12月11日被首開+萬科+龍湖+東方華美聯合體用20.4億一舉拿下，有意思的是南邊500米左右的限競房項目觀承別墅大家也是這個房企聯合體拿下的，不過這塊地沒有自持，容積率1.5，區別於觀承別墅大家的自持36%，容積率1.01。地塊周邊目前配套比較匱乏，有一個安置房新於家園，還有一個別墅項目春暉園隨園，目前報價5.2萬/平左右。從交通來說，目前地塊還是自駕出行為主，離地鐵比較遠。其次，周邊的配套不是太豐富，不過學校還不少，比如高麗營第三幼兒園、北師大實驗小學、神華管理學院等。
3牛欄山地塊
牛欄山喜迎限競房！作為北六環外的首宗地塊，牛欄山地塊意義不一般啊。根據出讓條件：銷售均價不超過40935元/平，且最高銷售單價不得超過42982元/平，有7090限制。這一帶素來環境資源豐富，所以，周邊住宅多為別墅、疊拼等改善類，如龍湖香醍漫步（4萬/平），龍湖好望山（3萬/平）。牛欄山這宗地塊限價與周邊二手房價格基本上持平，小編覺得從地塊屬性來看，地塊比較方正且容積率1.8，執行7090政策，大概率會走市面上常見的銷售手段。
4城區北地塊
城區北的這兩塊還是很有誠意的，也是目前為止小編覺得配套最為豐富的。這一帶屬於順義新城，區域在2011年前後已經火了，這是因為當時的魯能7號院、中鐵花溪渡、合景香悅四季這幾個項目很受市場的認可。說這裡配套豐富，是因為這裡距離政府辦公、學校、醫院等諸多配套都比較近。
最新消息：新城控股所拿的這塊地剛確定案名，名曰“新城國譽府”。
除了以上7大地塊之外，目前，順義在售的限競房共有3個，分別是：後沙峪的祥雲賦、高麗營的觀城別墅大家、牛欄山的合景天匯廣場。
1祥雲賦
均價：55583元/平
戶型：90㎡三居（洋房），400㎡（合院）
總價：洋房470萬起，合院1500萬起
簡介：北邊的限競房不是很多，祥雲賦這個項目卻值得大家一看，首先是彌補了北五環一帶的限競房空白，其次，地塊位置離別墅區很近，環境不錯。不過祥雲賦地塊附近又有兩宗新的地塊，作為它倆的開荒者，祥雲賦的產品值得借鑑。目前，項目在售的產品很簡單，分別是470萬起步的90平三居洋房和1500萬起步的合院產品，尤其是洋房產品，小編覺得還不錯，有樣板間，南向3.8米的大面寬且得房率比較高，值得一看。
2觀承別墅大家
均價：60508元/平
戶型：350-550㎡
總價：1550-2400萬
簡介：項目地處高麗營於莊一帶，隸屬於順義的中央別墅區，據說萬科準備斥資100億進行長線發展。在地段的配套上，項目還是主要依賴周邊的配套，後期項目自身也會打造系列商業街。在自身的產品打造上，雖然只有293套房子，萬科也拿出了十足的誠意，採用了市場上不多見的整體合院設計，並且全部附以全裝修交付。小編以為，作為市面上不多見的純別墅產品，想要高端改善的粉絲可以先看看這個地段是否能接受。
3合景天匯廣場
均價：55583元/平
戶型：95㎡三居、108㎡四居、117㎡四居
總價：430-550萬
簡介：小編剛開始被案名唬住了，心想著這案名怎麼能是住宅，結果做了一圈功課才發現，原來人家是個
住宅+商業+長租公寓這樣大體量的限競房項目。目前，一期開放的是洋房和聯排產品這樣的住宅產品，目前順銷的是洋房產品，其面積大小分別是95㎡三居、108㎡四居、117㎡四居，戶型的集中賣點就是“贈送+送裝修+集中供暖+送新風”的模式。不過，小編覺得，這個地段和這個價位，其實對於在北邊上班的人來說還是有點吃力的，最合適的買房人群應該是順義人民。03昌平7宗地
目前，昌平共有7宗地塊，定案名的分別是和悅華璽、華潤理想國、中海麗春湖墅、未來金茂府，剩餘3宗地暫時還沒有案名消息，有兩塊位於沙河一帶，有一塊地在北七家一帶。
1沙河兩地塊
沙河熱鬧了！之前沙河一帶就有一箇中海麗春湖墅在售，現在，又加入了兩員大將，而且，這兩塊地還都來勢洶洶。
第一塊地是由小米和華潤在2018年11月6日耗資26億拿下。這塊地最大的爭議地方在於小米一家科技公司竟然也參與拿地！關於這塊地外界有兩種聲音，一種認為小米拿地是為了跨界，對房企對自己來說，都有益於提高市場競爭力；另外一種認為小米可能會將部分地塊建設成為員工住房。雖然雷布斯頻頻表示小米不會涉足房地產，但是身體卻很誠實。2015年，小米拿下北京亦莊一塊工業用地用於建設小米互聯網電子產業園；2016年2月與騰訊、阿里、科大訊飛組團拿下廣州琶洲CBD的商務綜合用地；2016年4月，小米拿下海淀西二旗地鐵口附近的研發用地用於建設小米移動互聯網產業園。
究竟這塊地會以何種姿態入市，讓我們且看雷布斯怎麼玩？
另外一塊沙河地塊是建工+首開+華潤在2018年12月29日69億拿下，限價和另一塊地一樣，都是54197元/平，最高不超過56907元/平。
這兩塊地都在朱辛莊地鐵站附近，都屬於臨鐵項目，受關注自然很高。而且，從價格來看，優勢也很大，目前，周邊的新盤或二手房報價：領秀慧谷A、B區4.8萬元／㎡，領秀慧谷C區：5.6萬元／㎡，碧水莊園：6.3萬元／㎡。
2北七家一地塊
北七家一共4塊地，分別是和悅華璽、華潤理想國、剛定案名的未來金茂府以及最能沉住氣的金隅＋北辰地塊。但前幾天，金隅+北辰聯合拿的地塊終於有動靜了！有粉絲說項目售樓處已經建成，內部裝修已初步完成，案名未對外披露，項目主體建設依然處於初期階段。這塊地真能沉住氣，畢竟和它同時期的華潤理想國&和悅華璽，基本上都賣了不少。從地塊上說，金隅＋北辰地塊的優勢比另外兩宗地稍微大點兒，比如臨近政府等辦公單位，交通更加成熟方便，在價格上更貴，均價53000元/平。至於項目何時亮相，我們將持續關注！
1未來金茂府
均價：51487元/平，54187元/平
戶型：高層＋疊拼（傳說）
簡介：這個項目屬於節奏比較快的，去年11月份的地塊，3月初定案名入市，據說5月份開盤。從產品放出來的信息來看，高層據說有130左右大戶型。再說項目這價格，很有意思的是項目三個小地塊中的其中兩個限均價51478元/平，執行7090政策，容積率分別是3.8和4.5，限高分別是80米和100米，這些指標一看就是剛需地塊。三個小地塊中的另外一個限均價54187元/平（距離地鐵站約700米），不執行7090政策，容積率僅1.5，限高30米，這些指標一看就是改善的調性。目前周邊的新房或者二手房還挺豐富的，以新房為例，像未來公元、融尚未來、東方藍海中心、華潤未來城市基本上報價在5-6萬/平左右。但是，未來金茂府走的是金茂“府”系產品，屬於偏品質改善類，從這個角度來看，想在北七家置業的人群不如等等這個項目，畢竟5月份就開盤了！
2和悅華璽VS華潤理想國
均價：和4.5萬/平，華4.9萬/平
戶型：和（80㎡兩居90㎡三居130平四居），華（90㎡三居120㎡三居140㎡四居）
總價：和（400-590萬），華（430-690萬）
簡介：對於想在北七家買房的人來說，去看和悅華璽就一定要不開去看看看華潤理想國，因為倆項目都在未來城腹地。就這倆項目來說，不論是從開發商、還是物業、戶型、價格、樓面價都很有說頭。在此，小編就從樓面價和戶型這兩方面說起吧。樓面價，華潤理想國（19523元/平）＜和悅華璽（35021元/平）），華潤理想國的利潤空間比和悅華璽更大；就戶型來說， 從兩者開盤到現在順銷期，戶型都是兩居-四居，從面積段上，華潤理想國從面積到總價都高於和悅華璽。華潤理想國可謂是處處都是和悅華璽的死對頭，地段上也是，從上圖中可以明顯看出，華潤理想國距離立湯路更近，和悅華璽稍微遠點兒。
不管怎麼說吧，華潤理想國也好，和悅華璽也好，其實各方面都在相愛相殺，這一點，大家應該比小編看的更嚴格吧。
3中海麗春湖墅
均價：5.4萬/平
戶型：89㎡三居，260㎡合院
總價：462萬，1400萬
簡介：中海麗春湖墅地塊屬性加上週圍的環境因素就限制了項目必須走改善的路線。項目緊鄰3500畝面積大小的麗春湖，所以，環境方面佔優。且地塊位置距離地鐵沙河站約600米，開車上五環也比較方便。拼到最後還是戶型，項目在這方面比較簡單，主打的是89平三居洋房和合院產品。洋房方面，一梯兩戶低密洋房，戶型方正，7.5米的南向面寬，南北通透。小編去跑盤的時候，只感覺項目周邊的配套需要時間，別的都是及格線。
04朝陽7宗地
朝陽區一共有7塊地，有5個已經定案名部分入市，還有2個地塊是剛拿的地.這幾個數據背後小編很想揣測一番：朝陽區的限競房趨勢是來一塊地就抓緊入市，不浪費時間，更不存在2017年的地還處在沒有案名狀態，從高入市率這個角度考慮也說明買房人、開發商都很關注這個區域。
1崔各莊兩地塊
首先說一下，這是兩宗地塊，位於14號線東段終點站善各莊地鐵附近，且均被金地+首開聯合體拿下，銷售均價不超過78148元/平方米，且最高銷售單價不得超過82055元/平方米。這兩塊地屬於“中關村朝陽園的電子城北區”，電子城的西區，就是望京和來廣營的一大片商務區，吸引了大量的高科技企業入駐，包括500強大公司和知名的互聯網公司。先不說這個，我們且看看周邊的二手房報價：望京金茂府7-12萬/平，臻園10萬/平，長島瀾橋7萬/平。新房對比的主要是孫河一帶，目前報價多在1100-3000萬/套左右。
所以，對於崔各莊這兩塊地，不論是價格還是地段，對於大量在望京一帶工作的人來說，都比較有吸引力。
1中海望京府
均價：68924元/平
戶型：140㎡平墅、200㎡疊院、300㎡合院
簡介：從去年11月拿地到現在，這塊地都保持超高的關注度。這不，案名在前幾天剛確定，有些粉絲群都炸了鍋了。目前，項目臨時售樓處在融科望京中心B座首層。據瞭解，地塊售樓處正在建，大概4月中旬售樓處會遷至地塊上，有消息說阿里將組織團購，大約在4月底5月初開盤。不管怎麼說，這個項目的配套、交通都是眼瞅的到的完善，再加上本身產品也比較耐打，不難預測，這個項目開盤時會再火一把。
2孫河四大限競房
在這張孫河地圖上，可以將四大限競房一網打盡，究竟目前項目在售情況如何呢，小編在此特做表格一張，將四大項目進行一一比較。
如果您打算看洋房，那麼天瑞宸章和禧瑞春秋值得好好比較一番，不論是戶型還是價格都是彼此最大的競品，瑞悅府的90平洋房現在基本售罄，在售的產品主要是別墅。如果您想看疊拼疊墅，那麼這幾個項目都需要您跑一趟售樓處，因為雖然大家的面積相撞車，但是戶型產品基本上都不一樣，北京院子二期主打的是別墅贈送面積大，而天瑞宸章的產品則在面寬上做的很講究，不論是哪個產品都有自己的特色，就看哪個更適合您。說起孫河的配套及區域前景，小編覺得這些文章寫得比較全面。您要是感興趣的話，可以點擊常看→《孫河再遇搶手豪宅，高端改善應該這麼玩兒》→《孫河高端改善置業厲兵秣馬，最後的低密墅區能否脫穎而出？》
（上）篇為大家帶來了大興，豐臺，海淀的43塊限競房地塊，鏈接在此：《六萬套限競房大盤點！價格對沖二手房要涼？（上）》，（中）篇給大家帶來房山、順義、昌平、朝陽的34宗地，近期（下）篇會給大家將剩下所有地塊進行補齊。
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