北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：東直門moma新出一套9.5萬高層的兩居室，這個價格划算嗎？
回答：但從單價上看，9.5萬在MOMA算比較便宜。
從北京的選籌上看，MOMA有趨弱的趨勢，東直門整體的地段衰退固化明顯，10W左右產品有大量更優選擇，客戶分流。
提問：求問房姐，是應該買石景山有教育資源的限競房，還是豐臺總部基地的限競房好呢？謝謝老師！
回答：你的需求是什麼呢？
石景山的教育資源一般，學區和限競房是兩類不同因素為什麼混在一起？
買豐臺無學區，如果是為了便宜，為什麼要買限競房呢？
提問：房姐，朋友明年年中才有購房資質，今年一捉急買了通州臺湖的萬科城市之光，商住公寓，明年交房，替他著急啊，剛需小白瞎買，您建議收房第一時間賣出換籌嗎
回答：沒辦法，人總要要為自己的能力買單。
可以一直掛著慢慢出售，有人平價接盤就可以出手，最好能趕上下一波大漲略漲一點，填平交易成本和資金利息，就是三生有幸了。
提問：房姐好，想問下北京如果首付230萬，首房首貸，京戶，如果不考慮學區房的話，有什麼樓盤推薦呢，最好是2000年以後的樓盤，希望可以幫忙推薦幾個好的樓盤
回答：你好
230萬首付，說是首房首貸其實略微尷尬，因為有468這個非普線存在。
230萬首付，如果加上稅費等交易成本，選籌迴避溢價，做好評估審核，貸款盡力貸足，預計可以買到總價500萬的標的。
如果選籌是公房，還可以更高一些，520-530左右。
公房很少2000年以後得。
具體的選籌，還有結合你的徵信，流水材料，你的細節需求來定。
大體上，可以在望京，十里堡，北工大幾個區域選擇。
北京選籌不能看樓盤，一個樓盤內部有很大的分化，很容易買錯。
提問：房姐好，貸款100萬元，A：10年等額本息，利率上浮30%，B：三年先息後本、每年還款10%，利率上浮35%，請問選哪個？謝謝
回答：每年還本本金可以攤到利率裡，差別不太大。
估計是你貸款資質不太好，或者中介不行，一般不做這種貸款。
提問：房姐，常看到流水不夠可以疊房租疊年終獎。具體怎麼疊呢？找個私人給我工資卡上轉賬，然後備註是房租或年終獎？
回答：所有的流水，都存在於兩個基礎上：
1.流水本身的邏輯合理：
比如你的工資流水，正常人不會超過5萬，沒有多少企業交那麼多稅收；
比如你的房租流水，團結湖兩居老破小不可能租一萬多，沒有房本沒有合同沒有逐月記錄自然也不符合流水的邏輯。
2.銀行認可的流水：
這個部分很複雜，不僅和流水的形式有關，還和你要做什麼貸款，所在的城市，哪一家銀行，什麼時間，哪個信貸員，你的身份材料等有關。
有的貸款對流水查的嚴，只認死工資，查稅單，私人轉賬一律無效；
有一些城市，對於金融比如北京，金融合規性強，zx/私人轉賬/收款等經常一律不認；
也有一些城市，比如深圳，連ps流水也認，流水做個標準樣子基本也能充數。
所以，到底什麼樣的流水才有效，和哪個信貸經理遞煙才能辦事？
必須要有非常豐富的經驗，長期的合作產生的信賴關係，時刻在一線跪銀行，這也是貸款中介這個行業產生的原因。
很多人幾年都研究不出來的事情，別人幾句話就能搞定，這中間的差距，就是金錢。
提問：房姐好，請問同小區同戶型，樓層，電梯，和明廳分別能加多少？
回答：300萬老破小加多少，3000萬豪宅加多少？
如果你認為事情都有公式解決，最後只有騙子才能對你胃口。
提問：現在南龍湖新房投資如何？有首付分期，也有首付3-5年後付款的
回答：一般三年內無賺錢效應需要長持
提問：房姐好，之前看過您的一篇文章，說的是在北京sfsd最好找滿五唯一的房子，因為這樣可以省不少稅費。這種思路用在深圳是否也同樣適用？我現在手上有150萬，sfsd，是不是買南山豪宅線490以下的房子比較好？因為如果買其他區的話基本都超過該區的豪宅線，動輒幾十萬的豪宅稅，謝謝您！
回答：不同城市稅費規則不一樣衍生了不同的細節操作。
深圳滿二是大檔，滿五好一點，但價格也會提高。
豪宅線以下可以關照，不用特意追求。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 北京房姐 的文章
