編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，“房住不炒”引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最後多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。更多詳情《穿越週期 2019中國40城樓市備忘錄》
中山城市一隅
城市綜述·中山： 2019年中山住宅成交63166套，694萬平方米，同比套數下降3%，面積下降4%。2019年中山樓市外地客退場，熱度下降，土拍不樂觀，開發商降價走量。此後政策適度放寬，輕度刺激外地客戶把目光再次投向中山，港澳客戶在四季度頻現中山置業。預計2020年，中山樓市房價下行空間減少，或會逐步合理上升。
2020置業中山指數：★★★
被過度消耗的中山樓市在2019年得到了調整，價格下降到合理範圍。預計2020年價格不會有太大變化，目前樓市政策較為寬鬆，是剛需入手好時機。投資客仍需要長線。
①成交：中山房價5年上漲123%
從中山市住宅成交年度走勢來看，2015年和2016年是中山樓市的特殊年份，因為深中通道的開建引起的購房狂潮，房價飆升，因此，在2017年迎來了中山首個“限購令”。2017年在限購和限籤的雙重作用下，中山網籤大降，隨後2018年與2019年網籤量較為平穩，與2014年網籤量相差不大。
2018年，雖然限購依然執行，但限籤政策有所放鬆，前期積壓的大批網簽得到釋放，可以看出2018年的網籤量是有較大幅度的增長的，但這並不是中山樓市的真實成交情況。2019年住宅網籤情況同比基本持平；商品房方面，2019年截止12月，全市網商品房籤量119658套，同比下降11.9%。
中山樓市網籤價格總體走勢平穩增長。2016年前後網籤價有較大幅度的上漲，也是從2016年開始，商品住宅網籤均價逐漸高於商品房網籤均價。但也是2016年，中山執行“限籤令”，網籤超過8000元/平米的樓盤需要排隊網籤。但當時的中山房價遠遠不止8000元/平米。2018年以後中山政府不再公佈成交價格。
以政府備案價統計，2019年，中山全市商品房預售備案均價約為14082元/平米；全市住宅預售備案均價為12799元/平米。
2017年11月開始，中山官方不再公佈樓市數據。二手房成交缺少統計機構。據早前數據顯示，二手房成交從2016年迎來大幅上漲，2017年有小幅回落。由於中山二手房不限購，因此在一手房房價高企，市區房源供貨不足的情況下，選擇二手房的購房者不在少數。
據樂有家數據，中山二手住宅均價從2015年至2019年一直處於上漲趨勢，其中2015年至2017年漲幅非常明顯，2018年漲幅減少，2019年則趨於平緩。
2019 年，中山二手住宅掛牌價一路走低，從1.44 萬元/平米一路下跌至1.36 萬元/平米。全年成交價小幅變動，均在1.15 萬元/平米上下浮動。
②政策：逐步放寬 維穩樓市
2019年中山樓市政策方面，也發生了一些變化，產生刺激作用更多的則是對港澳客戶置業條件的放寬。
a.中山在2019年放寬了港澳臺人士在中山置業的條件，除了原本需要的祖籍證明外，新增2個條件，分別是：①可提供半年社保或個稅憑證加在職證明；②在中山註冊公司並提供機打證明。
影響：政策並沒有正式發文，僅是通知開發商有這樣的變化。5月傳出的消息，經過幾個月的實踐，在2019年4季度迎來了明顯變化，港澳看房團頻繁出現在中山市場。中山多個樓盤開始把目光對準香港客，希望這可以成為深中通道後，中山樓市又一個突破口。相對香港的高房價，中山的房價有足夠的吸引力，後期或會吸引更多港澳人士在中山置業。
b.中山土拍新政。2019年7月3日，中山市住房和城鄉建設局公示《中山市商品住房全裝修分級指南》，明確全裝修商品房的參考標準。
影響：2019年起，中山土拍基本要求“成本住宅”交付，即要求開發商帶裝修交付。而政府頒發的裝修指南則可以對裝修的等級做了較明確的規定，避免開發商以次充好。這也表示，中山將進入全裝修商品房時代。
c.存量房網籤新政。6月5日，中山市住房和城鄉建設局發佈《關於全面推行存量房網籤制度的通知》，明確2019年6月1日起我市全面推行存量房（二手房）網籤制度，實現存量房網籤備案全覆蓋，將經網籤備案的房屋買賣合同作為辦理不動產登記業務的依據。
影響：緊隨其後的是銀行執行二手房“三價合一”，這使用 “假合同”避稅的方法失效，面對二手房高昂的稅費，會使購房者在一手房和二手房之間更多猶豫。
③土地：攬金102.83億！基本底價成交
2019年中山共計推出商住、商務地塊17宗，共計80.8萬方，同比2018年宗數下降23%，面積上升17%，平均出讓樓面地價為7334元/平米，同比上漲58%。2019年第四季度，中山連掛10宗商住用地，成交限價由之前的8000元/平米漲至15000元/平米。
值得一提的是，石岐區一宗巨無霸地塊將在2020年1月份競拍，其餘16宗地塊成交情況均已出爐。
2019年中山成交商住、商務地塊11宗，共計39.5萬方，同比2018年宗數下降15%，面積下降18%，平均成交樓面地價6755元/平米，同比上漲14%。此外還有，4宗土地中止交易，1宗土地流拍。
2019年中山的土地交易並不出彩，對比周邊城市，無論是從數量、還是金額、還是熱度都稍遜幾籌，幾乎所有成交地價均以底價成交，更有業內人士調侃，能底價成交已經很好了。
在2019年的中山土地公開交易市場中，迎來了新面孔——常元房地產。12月16日，常元地產砸40.75億，競得中山翠亨新區2宗城鎮住宅用地。此外，早已推出中山市場的寶嘉地產再次佈局中山，華髮和富力亦首次通過招拍掛競得中山用地，華髮競得商住用地，富力競得2宗商務用地。
2019年中山土拍市場最大的亮點莫過於石岐總部經濟區與翠亨新區的供地。石岐總部經濟區共交易5宗用地，其中，1宗中止拍賣，其餘4宗分別被華髮競得1宗城鎮住宅用地，被富力競得2宗商務用地，被農商行競得1宗商務用地。翠亨新區方面，則是交易了3宗用地，分別被常元地產競得2宗城鎮住宅用地，被保利競得1宗城鎮住宅用地。據瞭解，保利地產最終以合作的方式獲得常元2宗用地40%的權益，成為2019年中山土拍最大贏家。
④房價收入比6.93
據中山中原策略研究中心數據，中山商品住宅成交的各面積段中，網籤量最多的是100-120平米，根據2019年新房成交均價，在中山入手一套住宅總價需要130-150萬元。
國家統計局中山調查隊報告數據顯示，2018年，中山居民人均可支配收入46865元，則家庭可支配收入為187460元。
那中山的房價收入比是多少呢？我們的公式是：單套市場中等戶型總房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5間）。
以一家四口需購買一套100平米的戶型進行計算，房款總價約130萬元，家庭可支配收入為187460元。則房價比為6.93。
⑤市場心態：看價格 趁機入市
2019年，中山樓市歸回本地客市場，價格是刺激本地客戶的關鍵因素。
由於市場低迷，一手房方面，2019年全年幾乎都在打特價優惠，對比前兩年，2019年價格的回落不少，讓本地客戶看到了希望。中山房價迴歸到一個較適中的價位，刺激了剛需和改善型客戶入市。2019年中山有部分樓盤特價力度非常大，譬如一手新房均價超2萬/平米的東區，有樓盤清盤特價1.1萬/平米起，引起了剛需與投資客的爭搶。中山這個市場還是可以以價換量的。看好中山的投資客亦會趁低價入市。
二手房方面，以剛需為主。由於一手房價的高企，不少本地客戶選擇二手房，中山二手房成交7成為中山人。選擇二手房的人群中，剛需和剛改屬性更明顯。以目前的行情，對於購房者來說則是入手的好時機。
由於市場行情不樂觀，有部分業主選擇暫緩放盤計劃，希望等待樓市好轉再出手，但有外地業主則擔心中山樓市繼續下行，選擇低價放盤套現。
⑥住宅租金：1 房的租金漲幅最大
據樂有家數據，2019 年中山全市租賃成交均為22.3 元/平米/月，僅上漲1.8%，相當於90 平米的房子每月只上漲36 元，中山的租賃價格非常平穩。
從各個戶型的房價來看，1 房的租金漲幅最大，從27.8 元/平米/月上漲至30.8 元/平米/月，上漲了10%。
二房的戶型僅上漲0.1 元/平米/月，即90 平米的房子每月只漲了9 塊錢。三房、四房的大戶型也是非常平穩。
⑦2019重點區域：火炬開發區最受關注
各鎮區住宅網籤裡，毗鄰東區又是中山的臨深片區，火炬開發區作為中山的熱門區域網籤7982套排名第一；三鄉鎮則受珠海客戶影響較多，成交6763套排名第二；同樣以珠海客戶為主的坦洲鎮，成交6231套，位列第三。
這三個區域中山，火炬開發區當屬中山熱門區域。毗鄰中山教育、生活資源最豐富的東區（屬於市區），同時也是距離深圳較近的區域，深中通道落腳點馬鞍島有部分區域則屬於火炬開發區。
但值得注意的是，火炬開發區、三鄉鎮、坦洲鎮也是中山個區域中庫存最高的3個區域。中山各鎮區住宅庫存裡，三鄉鎮以9061套排名第一，同比下降2%；坦洲鎮8158套排名第二，同比下降25%，火炬開發區以6380套排名第三，同比下降30%。
單盤住宅網籤排名方面，排名第一的是南朗鎮約9千畝大盤的錦繡海灣城，此項目分好幾期開發，目前在售第九期產品；緊隨其後的是位於南區的碧桂園鳳凰城，網籤2067套，項目開售以來就備受購房者關注，現售三期產品；同樣是千畝大盤的雅居樂新城則以1841套網籤，排名第三。
⑧2020趨勢：普遍認為穩中有小漲
2020年中山並沒有大型規劃落地，此前受深中通道動工刺激而產生的樓市熱鬧景象難以再現。且，中山外地客戶減少，本地客戶購買力有限，更以剛需、剛改為主。
合富輝煌(中國)中山公司市研部經理謝仲娟表示，全國樓市以維穩為主，不會再有明顯的下跌，但也不會有上漲，是一個穩定的過程。
以中山市場來看，上半年仍比較艱難，預計下半年會有所好轉。2019年6萬多套成交中仍有不少是此前滯壓的網籤，因此，2020年成交量方面會有所回落。由於2019年市場欠佳，很多項目推遲入市，這些項目或將在2020年集中入市，因此，2020年庫存仍不容小覷。房價方面，上半年還是以穩定為主，下半年在樓市基本面好轉的情況下，房價會有機會穩步健康上漲。
希望2020年，中山市場金融層面的政策可以“友好”一點，房貸利率可以有所降低，對外地人的貸款條件可以適當放寬。
還有業內人士表示，預計2020年中山樓市調控繼續維穩，若經濟下行壓力大，不排除放鬆調控。房企開工節奏持續放緩，預計2020年住宅供應量維持低位，網籤維持穩定速度，依然消化庫存為主，買賣雙方入市心態持平偏積極，後市成交穩中帶漲可期。
有網友表示，2020年中山樓市或會有上漲的可能，因為低迷了一段較長的時候，或許是時候迎來上漲，但表示應該漲得不是特別明顯。還有網友表示，對比2019年，更看好2020年，所以想抓緊時機儘快入手。
本次調查採編人：李詩婷 潘宇凌
2020年1月20日
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