中國房價何時“見頂”？是大家普遍關心的問題。
要回答這個問題，首先要把問題“精準化”。所以在三四年之前，我率先提出了兩個概念：“美元頂”和“人民幣頂”。
其實，在這兩個“頂”之外，還有兩個概念：“中短期頂”和“長期頂”。
今天就討論一下這四個概念。
為了說明白這四個概念，首先要簡單敘述一下樓市的“莫斯科模式”和“東京模式（日本模式）。”
“日本模式”（東京模式）大家比較熟悉，上世紀90年代日本房價、地價見頂，泡沫破裂，價格劇烈下跌，最終造成了很多負資產家庭。1997年之後，香港重演了這種走勢，給很多內地人留下了深刻的影響。
在“莫斯科模式”被充分關注之前，國內學界普遍的看法是：早晚有一天，中國樓市會以“日本模式”的方式泡沫破裂。或者說，“日本模式”是房地產泡沫的唯一出路。
“莫斯科模式”是通過我的發掘，才引起廣泛關注的。如果說“日本模式”的特點是“保匯率、放棄房價”，那麼“莫斯科模式”的特點是“保房價、放棄匯率”。
從1989年至今，盧布對美元貶值了1萬倍，其中有過一次舊盧布對新盧布的1000:1的兌換。此外，莫斯科中心區同樣的房子，以美元計價上漲了150倍左右：如果按照舊盧布計價，莫斯科中心區的房價在不到30年裡上漲了150萬倍。
由此可見，樓市泡沫未必一定通過房價暴跌來完成，也可以通過貨幣超發來覆蓋（最終通過舊幣換新幣來掩蓋，促使大家遺忘）。在“貨幣超發覆蓋”模式下，必然表現為“本國貨幣”對“國際硬通貨”的大幅貶值。
日本之所以保住匯率，讓樓市泡沫破裂。是因為日本是自由經濟體，沒有外匯管制，國內資產價格高了之後，錢很容易跑出去。此外，日本經濟高度依賴能源、原材料進口，保匯率才能保住民生；否則（比如保房價，讓日元匯率貶值），將讓進口商品越來越貴，國內通脹將幾何級數上漲。
而俄羅斯則不同。俄羅斯主要靠出口能源、原材料維持經濟，如果保匯率讓樓市泡沫破裂，只有損失沒有收益。而通過貶值，可以刺激出口。而且在俄羅斯的體制下，發鈔是最容易的事情，何必為難自己經濟轉型呢。
因此，我們可以通過“莫斯科模式”和“日本模式”的對比，發現以下規律：
1、當樓市泡沫顯著的時候，外匯管制型國家有條件選擇“保房價、棄匯率”，而貨幣完全自由兌換的國家和地區，往往會“保匯率、棄房價”。
需要說明的是：選擇“保匯率、棄房價”的國家和地區，只能放棄短期內暴漲的那一段房價，因為涉及的銀行抵押合同不多，風險可以承受。如果放任房價自由落體，則銀行體系將無法承受。
2、至於是“保房價”還是“保匯率”，或者是“兩者兼顧”，要看這個國家的基本條件。真正完全放棄房價的國家，是不會有的。
3、中國最大的可能是“房價優先的情況下，適當穩定匯率”。目前頂著人民幣匯率不讓貶值的，主要是特朗普。“兩個都保”，只能靠強有力的國家管制和雄厚的外匯儲備，中國恰恰具備這兩個條件。
要長期實現“保房價、也保匯率”，是有相當難度的。但事實上，香港就做到了。香港有其特殊性：面積狹小，政府可以嚴格管控人口增長和新增住房。
展望未來，中國內地的房價“頂部”在哪裡？我的看法是：
第一，長期看，大城市的房價是沒有頂部的。
這是因為：通脹是常態，只有適度通脹才能刺激經濟發展，通縮將讓經濟陷入惡性循環。歐洲日本和美國，在經濟危機之後，央行都希望看到通脹重回2%左右，竭力避免“錢越來越值錢”現象（就是通縮）的出現。
正是因為各國政府無不希望看到適度通脹（避免“錢越來越值錢”），各國央行把“維護適當通脹”當做工作的首要目標，所以任何一個國家，只要不出現異常情況（比如戰爭、地震、瘟疫），其大城市的房價必然是被通脹不斷推高的，長期看是沒有頂部的。
換句話說：北上廣深，以及各地的省會城市、計劃單列市，有基本配套服務的房子（也就是“有用的房子”），長線看會一直漲下去，沒有頂部。除非這個城市遭遇了“不可測”，人口持續減少。
第二，房價存在“中短期的頂部”。
在中國房地產發展史上，曾出現多個熊市。比如1993年的調控，2003年的非典，2008年到2009年的全球金融風暴，都造成過一段時間裡房價的大幅下跌，時間從幾個月到數年不等。
但這些頂部，都只是“中短期”的頂部，很快被後面的高點所超越。現在回過頭去看，每次大跌都是很好的抄底機會。但前提是，你要買大城市的房子，買有基本配套的房子。
而且你要注意一點：改革開放之後，中國對樓市泡沫真正“下重手”的就是1993年的調控，其前提是“土地財政尚未形成”。1998年（房改）之後，土地財政形成了，成為城鎮化、經濟發展的主要推動力，政府對樓市的調控的方式方法就變了，“穩定健康”成為四字要訣。
第三，在中短期頂部裡，“美元頂”更容易到來。
中國大城市的房價，已經顯著超過了美國。如果不是特朗普不斷威脅中國，拿中美貿易逆差說事，人民幣匯率現在應該已經破7，甚至突破了7.2。
中國目前資產價格顯著超過歐美，而中國的廣義貨幣M2大約相當於27.6萬億美元。如果放開給中國人兌換美元，不僅僅3萬億美元外匯儲備可以瞬間換光，全球的美元都不夠中國人兌換。好在中國有外匯管制，而且可以不斷收緊，才避免了這種情況的發生。
按照美元計價的中國大城市房價，很容達到一箇中短期高點，這就是“美元頂”。也就是說，未來即便在一段時間裡房價仍然在上漲（人民幣計價），但折算成美元卻漲不動了（因為人民幣開始貶值）。這種情況早晚會發生。
第四，“人民幣頂”——不同城市，情況不同。
前面說過，由於通脹長期存在，所以中國大城市的房價長期來看，不存在“人民幣計價的頂部”，甚至不存在“美元頂”，只存在中短期的“人民幣頂”、“美元頂”。
但小城鎮就完全不同。我此前曾舉過西班牙的例子，根據最新報道：這個國家8125個市鎮中有4995個人口不足千人，其中人口不足500人的市鎮達2652個。由於人口太少，公共服務質量不斷下降，進而引發年輕人的加速離開。
未來中國的小城鎮也會如此。在這種情況下，進入“衰亡期”的小城鎮，則可能出現房價長期趨勢性的下跌（無論是美元計價還是人民幣計價），這將是非常可怕的。
10年之後，中國城鎮化就將結束第一個階段。第一階段的特徵是：所有的城市聯手，去瓜分農村的人口。第二個階段是，城鎮化率基本見頂，大城市開始從小城市抽血，小城市人口連緩慢增長都做不到了。
到那時，一些“人口通縮”的小城鎮的房價，將無法被通脹推動，可怕的長期性質的“人民幣頂”就會出現。房子基本上賣不出去，只能出租換點租金。但租客將越來越難找。最終，相當一批房子連拆了賣廢品都不會有人要，因為不夠拆除和運輸的成本。
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