陳文姬，喜歡安靜，2013年畢業於英語專業，卻進了地產行業，今天是她的真事改編。
【1】
鄭州樓事八卦，不一樣的地產。
想炒房而一直沒有行動的人都不是因為沒錢，沒錢就不會想了，也不是因為錢多，錢多早就炒了，而是不少不多，他們大多數銀行存款在20-30萬之間，這個金額段是地產投資中最重要的分界點，這類人是地產投資中最糾結的人。
文姬就是，畢業5年，有了二十多萬存款。
她第一次給我說她要買房的時候，我是支持她的。過了幾個月，再見面，還沒等我問他，她就說，哎，這點錢只能買公寓了，果然是業內人士。又過了二個月，她不再提買房子的事，反而是我忍不住問她了，她嘆了一口氣說：不買了！我實在不想一下子多出1000多個鄰居……
我不明白。
她補充到（意譯）：看了七八個公寓，幾乎都是30多層，每層戶數都是40多戶，一棟樓要住1200戶人，一戶2人，就是2400人，差不多是農村幾個村落的人了。太壓抑了！面積小，沒天然氣……我都能接受，我不喜歡熱鬧，這麼多戶，真沒法住。
這是公寓產品的普遍情況，要投資公寓就要面對這個問題。
我說，先住二年，過二年嫁出去，投資用吧。
她說：“且不說將來的換房成本，即使投資，我對這種產品也不認可，雖然不是自己住，但終歸是要有人住的，要住的人就是你的租客，是他在幫我實施“住”的屬性，唯一的區別是誰住的問題。你們投資客都是廚子的心態，雖然我是靠做飯賺錢養家，但飯我不吃，所以我就對飯菜不負責，這結果很可怕。這種心態放在餐飲界就是食品安全危機，放在房地產界就是禍國殃民。這事到了房地產界就出現了下面醜態：租戶想我只不過是暫時租幾年，房子雖爛，湊合著住吧，反正房子不是我的。投資客想我又不住，我是出租賺錢，房子爛點我沒關係，能賺錢就好。開發商想，既然買方和使用方都不關心品質問題，我還關心毛線，蓋好賣出去就行。以上3合1，就成了時至今日在住宅品質大幅度提升的情況下，公寓品質原地踏步甚至退步的根源。
這就是房地產領域的互害模式！
我想，她買房的事可能要黃。
【2】
前幾天，她卻突然主動給我打電話，想買亞新新公館。我問她為什麼？她說了她的理由，而在我去看了它的產品後，就決定寫下這篇文章，良心推薦此盤。對於此盤，我不細說，撿重要的和關鍵的說，覺得可以，可以實地考察。
下圖是亞新新公館的平面佈局圖，從右到左一共5棟樓。
如下：
上圖：亞新新公館平面圖。
1-4號樓為成品公寓產品，即精裝修公寓。其中1-2號樓為7層帶電梯的多層公寓產品2梯29戶，層高3.3米；3-4號樓為17層高層公寓產品，共有2個單元，每個單元2梯14戶，層高3.1米。
5號樓共有2個單元，東單元為2梯12戶，西單元為2梯18戶，進深10米左右，開間約3.9-4.3米，共240戶。其中Loft產品主要分佈在9-16層，面積為37-43平米。
從上圖可以看到1號樓到5號樓，每棟的每單元的戶數分別是203戶，203戶，238戶，238戶和120戶。
這一點是我推薦此盤理由的80%。
本文核心結論：如果說住宅的最核心指標是容積率，那麼公寓最核心指標就是獨單元的總戶數。
核心結論釋義：住宅的居住密度是用容積率代表的，公寓的居住密度就是用獨單元總戶數來代表的。因為住宅主要在用社區，他們經常在社區內活動，而公寓大多數是面向馬路，沒有社區，而它的居住密度就是這一棟樓上的總胡說。對於公寓和住宅的密度關係來說，應該是這樣的：公寓獨單元1200戶以上=住宅容積率5以上，公寓獨單元800戶=住宅容積率3，公寓獨單元500戶=住宅容積率1.5，公寓獨單元250戶以下=住宅容積率0.8以下。
單單元200+戶就如同住宅裡0.8的別墅產品，但這種產品在市場上已經越發稀缺幾乎絕跡的地步，勿說200+的總戶數，500以下的產品都已經不多見了，諸如青年居易一樣的良心公寓產品時代早一不復存在，今天說的亞新新公館就是這類產品。
公寓的常規租客是誰？有一大批是剛畢業創業的年輕人，而我們當下的公寓產品設計充分暴露了我們對青年一代的冷漠，我們對青年一代生存現狀的無睹。時代像養豬一樣的養著他們，也難怪，他們正在選擇離開。
新公館的確是愛靜的文姬最好的選擇。
【3】
深入瞭解亞新橄欖城新公館，我覺得這的確是一個很值得購買的項目，用事實說話：除了最核心戶數指標外，它還同時擁有很多公寓產品並不具備的素質。
第1，它是一個建築群，而非很多公寓項目的獨樓或雙樓，這是一個有社區感的項目。這是亞新開發了11年的橄欖城的最後產品，也是收官之作，到了這個階段，區域已經非常成熟。
第2，它層高3.3米，這在公寓產品也很少見。作為投資產品，它不但自身指標夠硬，而且緊鄰黃科大，未來有充足的客源保證。
第3，它自配1000m2公共會客廳，突破傳統公寓自身配套不足的劣勢，共客廳涵蓋多功能健身房，公用洗衣房、時尚檯球廳、主題酒吧，自助廚房等。
第4，作為市場上稀缺的多層公寓，新公館實現了戶戶均贈送陽臺，通風、採光更好，空間開闊感更強！
第5，它樓下即是街心公園及東西廣場及商業街。
第6，我下一篇文章會說，南三環沿線截至目前已經形成了和藍堡灣片區、曼哈頓片區、美景天成片區以及大學路沿線的鄭州5大人口密集集中區，區域內的商業配套極其豐富，配套已經出現過剩。對於行業來說過剩，對於客戶來說就是福利了。
【4】
綜合來看，要投資公寓，這個是南區首選。
（全文完）
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