2月28日，一則新聞“碧桂園聯手富士康以20.62億底價拿下朱村鳳崗村A18003地塊，摺合起拍樓面價為8371元/平，未來將打造科技小鎮。”引起筆者注意。順藤摸瓜，發現早在1月15日，碧桂園與富士康就以39.1億元競得朱村鳳崗村兩宗商住地，將打造8k面板產業為核心的科技小鎮。

如此算來，短短2個月不到，碧桂園已攜手富士康在打造科技小鎮的路上猛投了近60億元。

近幾年，房地產開發商陸續加入轉型探索的陣營，謀求新的利潤增長點。由於傳統地產拿地空間的縮減和政策的支持，產業地產成為各路資本和開發商群雄逐鹿的新戰場。

回顧過去的2017年，無論是萬科收購普洛斯、泰禾入股北科建，還是招商蛇口聯姻武鋼，都顯示著房地產開發商將大力佈局產業地產的趨勢。然而，產城融合的具體運作絕非易事，前期的產業規劃、招商引資、後期的產業發展，運營管理等每個環節，都給欲謀轉型的開發商帶來極大的挑戰。

一、大背景下地產行業的兩大趨勢

1、住宅供應越來越少

2017年常住人口城鎮化率為58.52%，過去四十年，中國城鎮化率提高了40個百分點，可謂波瀾壯闊。雖離發達國家的城市化率在80%左右還有20個百分點左右，房地產業發展還有很大潛力。然而從目前土地成交情況來看，土地供應將會越來越少，尤其一二線城市的住宅用地。中國指數研究院2017年的數據，也說明了這一大趨勢。

2017年10大重點城市，經營性用地供求同比走高，宅地溢價率下行明顯。就一線城市北上廣深來看，除了北京在去年3月限購後，政府提出供應緊張地區必須加大土地供應後，供應量有所增長外，其他城市，比如深圳，去年沒有供應一塊住宅用地，廣州和上海的增幅也不明顯。

2、產城融合是城鎮化的趨勢

過去四十年中國城鎮化取得了很大的成就，但也出現了弊端和問題。例如，人口大量湧入大城市，大城市病久治不愈；城市佈局不合理，過度集中在沿海地區，而中西部地區發展落後；農村勞動力進入城市後因戶籍制度無法享受到均等的公共服務等等。

未來在城鎮化道路上必將會出現一系列的創新和轉變。城市的功能由過去工作區域和居住區域相互分離改變為向產城融合的方向發展是一大趨勢。

同時，政策的倒逼也加速著這一趨勢的進程。地方政府對於能給地方導入實打實高新產業的運營商持普遍歡迎態度，在土地出讓環節，就有相關的“先產業、後住宅”的規定，並對投資強度、招商引資對象、稅收回報提出具體要求。

我們回到2018年增城朱村鳳崗村商住地出讓的條款。從出讓條件看，地塊出讓門檻極高，對競得企業有嚴格要求：不接受聯合競買及個人競買，同時要求競買人必須是廣州市行政區域內註冊成立的企業，註冊資金不得少於50億元。需要引進不少於兩家從事面板驅動與電源管理IC研發、8k硬件系統研發及相關產業的企業，8k影視技術運營及相關產業，未來將以產城模式建設科技小鎮。

值得一提的是，項目不少於居住用途物業的10%的銷售對象須為在本科技小鎮註冊的入園企業員工。

開發商傳統的“只蓋一片房子，賣完走人”的好日子一去不復返，未來的土地開發必須要有產業，要有就業的機會。

二、科技小鎮成為碧桂園的新增長點

只會蓋房子的開發商遲早要被淘汰，作為國內“五千億俱樂部”榜首的碧桂園，其在住宅方面的開發和去化能力建築了深厚的行業護城河。我們在年前一篇文章中《年銷售額從5000億到8000億，碧桂園還要買多少地？》曾預測過，碧桂園2018年的銷售額將達到8000億。該文從數據層面分析了碧桂園後續業績發力點。本文則嘗試著從戰略層面來解讀碧桂園的新增長點。

轉型產業平臺運營商，宣佈“產城融合”戰略

2016年8月，碧桂園宣佈“產城融合”戰略，未來五年計劃投入千億元資金進行科技小鎮的開發，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產。彼時對外宣佈的目標是：在珠三角、長三角、京津冀等區域迅速佈局，2017年完成20個科技小鎮的佈局。

從目前公開信息可查得，除了預計今年上半年將投入運營的標杆作品惠州潼湖科技小鎮之外，碧桂園成功將科技小鎮擴展到廣東省外，在長三角和京津冀等地區完成了多個初步佈局。接下來碧桂園的目標是在國內佈局100個項目，實現環渤海、長三角、珠三角、海西區、北部灣、中部城市群、成渝經濟圈的全佈局。

三、碧桂園做科技小鎮有何優勢？

1、豐富的造城經驗

創立26年的碧桂園，在運作超大型綜合項目方面擁有其他同行無法企及的豐厚經驗。截止至 2017 年中，碧桂園在國內有 959 個項目，遍佈全國 29 個省，服務逾 300 萬業主。從一定層面上看，碧桂園早就甩開了單純的房地產開發商的蛹殼，化身為城市運營商。旗下擁有全生命週期的產品體系，包括住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、零售、教育等等。有足夠的實力能很快完善科技小鎮的基礎設施。

2、強大的產業資源朋友圈

儘管諸多房企由於自身產業資源有限，都會採用“產業聯盟”的方式，與產業方開展戰略合作，由房企負責開發建設，產業資源方負責產業資源導入、培育和運營。然而，碧桂園所搭建的產業圈層，無論是數量還是質量，以及落地能力方面，都非一般房企所匹敵。

目前，碧桂園已集聚產業資源超過1500家，其中世界500強企業52家，龍頭企業194家，覆蓋電子信息類、智能創造類、新能源類多個領域。

碧桂園的產業聯盟朋友圈可謂遍佈各行業

3、優異的融資能力

作為上市公司，碧桂園極強的融資能力，能真正推動小鎮在建設中的資金需求。2017年中期財報顯示，截至於2017年6月30日，碧桂園有息負債規模至為1557.9億人民幣，加權平均借貸成本為5.32%。

高速擴張需要大量穩定的資金支持，在境內融資渠道較窄的形勢下，開發商開始將目光轉向海外融資，以及資產證券化，碧桂園也不例外。

碧桂園（2007.HK)於1月公佈30億股權融資計劃，包括配售10億美元新股和發行156億港幣的可轉股債券。為今年以來港股市場的最大一單融資。交易體量大，定價對公司有利，反映了公司及交易本身備受資本市場追捧。

四、碧桂園怎麼做科技小鎮？

要理解碧桂園科技小鎮的打法，我們需要回顧一下碧桂園強大的產業資源朋友圈，來具體看他們是如何合作的。

1、聯合產業龍頭，產城融合拿地

“我們建設科技小鎮就是為中國製造企業、中國創造企業搭建平臺，讓實體經濟生機勃勃”，2017年5月碧桂園副總裁在一次發佈會上如是表示。

科技小鎮完全顛覆了碧桂園此前的快速週轉和現金回籠的開發模式。他十分清楚自己作為房企有著良好的開發能力，聚集了大量的社會資源，包括土地、資金和人才的優勢，但有限的產業資源以及空白的產業運營經驗也是其不可忽視的弱勢。所以在開發科技小鎮的過程，碧桂園對自己的定位十分清晰，那就是自己只承擔一個載體的功能，為企業創造更理想、成本更低的創新發展環境和平臺。

聯合外部產業龍頭，通過產城融合的模式拿地是碧桂園的做法。除了為拿地擴張提供便利，降低拿地成本，在這種模式裡，碧桂園和產業龍頭通過股權合作的形式能夠幫助碧桂園整合更多行業資源，為拿地後的運營也提供了很大的幫助。

比如，增城朱村鳳崗村商住地塊的拍得公司碧城科技背後股東之一——碧發科技則是超視堺國際科技（廣州）有限公司（富士康科技集團旗下公司）以及廣州市碧桂園地產有限公司合資成立。

2、引入產業龍頭企業形成核心產業群

碧桂園在打造科技小鎮產業的邏輯是：因地制宜地突出主導產業，引進一到兩家世界級或者至少是國內龍頭企業的入駐，打造一個平臺，一起來做，再帶動關聯企業的招商，使資本等要素聚集。

比如潼湖科技小鎮的核心產業即物聯網、移動互聯及大數據。通過與思科、歐洲微電子研究中心、創新工場、中城新產業（深圳）等一批產業領軍機構合作，小鎮將被打造成為物聯網產業基地。據瞭解，目前潼湖科技小鎮已與100餘家企業簽署戰略合作。小鎮的產業地塊計劃於2018年上半年投入營運，並安排第一批科技創新企業入駐。

無論是思科、海昌控股、中集產城，博世還是富士康，碧桂園在發展科技小鎮的道路上不斷的擴展自己的產業聯盟圈。在與產業合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小鎮，思科負責構建物聯網產業，並與碧桂園成立百億元規模基金以孵化新項目；中城新產業則擬與碧桂園成立合資公司，參與運營科技小鎮的其他功能運營。

3、與產業運營商合作，深耕各自擅長的領域

招商和運營是產業開發最重要的兩大環節，碧桂園並不擅長。與華夏幸福自己組建龐大的招商隊伍不同，碧桂園的做法是“桃園結義”式的合作模式。

2016年碧桂園與深圳百富東方分別出資6000萬元和4000萬元合作成立的平臺公司——碧桂園百富產城發展公司，其中碧桂園負責硬件建設、開發和運營，百富東方負責產業引入和運營。

資料顯示，百富東方是一家全國性的產業地產運營商，總部位於深圳。在全國十餘個城市開發運營了2000萬平米產業綜合體，可聚集上萬家中小型科技企業以及200家配套服務機構資源，有豐富的園區招商和運營經驗。

同樣的例子還有碧桂園與順德招商服務公司簽訂戰略合作協議，順德招商將為碧桂園新能源汽車小鎮提供招商服務。

4、嚴格選址，鎖定城鎮化發展紅利

碧桂園對科技小鎮的選址有著嚴苛的規定。一般選址在一線城市的周邊和二線城市的周邊重要區域。距離城市核心距離不超過60公里，一般有高速公路直達，目的是能夠享受一二線城市發展效益的外溢，同時在最具發展潛力的區域，可提前鎖定城鎮化發展紅利。碧桂園科技小鎮的最終藍圖是打造成為產城融合、宜居宜業的智慧型樞紐型雙創新城鎮。

以如上的規定，再來看位於廣東惠州的潼湖科技小鎮的區位。這個小鎮位於潼湖生態智慧區，處於粵港澳大灣區的重要支點，深、惠、莞交界的中心位置，距離深圳市市中心60公里，距離惠州市中心20公里，距離東莞市中心40公里，周邊100公里內有4座國際國內樞紐機場，高快速公路和軌道交通發達。所在的仲愷高新區，是上一輪深圳製造業轉移的重點區域。

5、為科技企業做平臺，讓企業的創新成本降到最低

碧桂園科技小鎮的願景是可以以較低價格提供物業，甚至可以在企業上市過程中，提供多樣化的資產組合，助力企業走向資本市場。碧桂園堅信留住企業的唯一辦法是堅持做好所有降低成本的工作。

1）做好配套，吸引企業聚集

辦公物業、人才公寓、入學就醫、商業配套……這都是碧桂園的強項，科技小鎮可以以較低的價格提供物業，甚至可以把辦公用品都配備好，讓科技企業實現全部“輕資產”，直接拎包入住。

2）做產業引導基金，解決企業資金短缺問題

碧桂園牽頭成立科技小鎮產業基金，參與的知名投資機構有凱雷投資、紅杉資本、南方資本等，將投入不低於20億元，為小鎮企業定向提供全週期金融服務和成長輔導，對接產業資源和金融服務，商業服務，政務服務，技術服務等。

碧桂園的第二大股東——平安銀行，為科技小鎮企業提供包括股權融資、互聯網金融、資產管理等金融服務。

3）把龐大的產業鏈帶進小鎮，幫助企業擴大市場

去年8月，碧桂園牽手領先的互聯網產業投資機構中美創投，攜手20多家科技企業成立“體驗未來”產業聯盟，聯盟將參與碧桂園科技小鎮等產城融合項目的拓展布局、產業資源導入。

五、碧桂園科技小鎮探索中的商業模式

在科技小鎮的建設配比中，碧桂園嚴格堅持產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%、30%、40%。“經過測算，不足三成的住宅開發比重，即使前期銷售部分物業，回籠資金也不足以支撐小鎮建設。”碧桂園產城事業部向俊波直言。

創新的盈利模式，是所有經歷轉型期的房地產商都在探索的課題。那碧桂園的資金平衡術是什麼？

1、平衡開發尺度，短期物業收入需覆蓋投資金額的利息成本

科技小鎮短期內銷售物業的收入；租金收入；園區營運收入（如物業管理、增值服務等）需覆蓋投資金額的利息成本。

因此，碧桂園在開發尺度上是有著精準的考量的。就目前碧桂園簽約的特色小鎮項目，差不多都在2~10平方公里，首期啟動區約佔項目25%。

科技小鎮的開發也是組團式的發展，按照分期的建設思路開發。以潼湖科技小鎮為例，目前規劃的面積是5—7平方公里，分為東中西3個組團，其中東部組團為智慧+科技服務人核心，打造多功能的智慧產業基地。中部組團以智能製造和智能控制為核心，打造智能製造平臺。西部組團主要是以大數據和互聯網為中心，形成高新技術研發的製造產業基地。

2、成立產業基金，孵化扶持全產業鏈發展

碧桂園在與思科等產業龍頭一同探索科技創新孵化的可行性及方式，設立科技創新基金，定向投資一些小鎮裡比較有成長性的企業。

據瞭解，潼湖科技小鎮將設立一個100億元的產業基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機構；思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設立。

同時，碧桂園設立“清華大學—碧桂園教育基金”。支持清華大學在科技創新、生命科學、建築科學和大數據科學等領域的科研工作及成果的孵化和轉化 。兩者還共同出資1.7億元，在惠州著手搭建科技成果轉化平臺，首批入駐企業包括碧桂園住宅產業化研發中心、博士後科研流動站及智慧城市產業群，重點建設數據中心、智能家居研發中心、生物醫藥研發總部、無人機研發中心、綠色能源大廈等新興科技研發項目。

據碧桂園方面預測，未來科技小鎮或將創造出不少於600億元的年產出和60億元的稅收。

3、資本證券化

碧桂園做科技小鎮是自持物業，重資產的模式。雖然科技小鎮有碧桂園自有資金支持，但小鎮的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。資產證券化是自持物業“變現”途徑之一，據悉目前有多家機構表示興趣。當然，資本化的前提是，科技小鎮產業運營良好，帶動區域價值和物業價值提升，且回報率要達到投資者預期。

據說楊國強對科技小鎮有著很完美的願景。整個地面都是公園，但是國際城市的元素一樣都不會少。這是一個生活質量完全可以媲美硅谷，生活成本卻智能一線城市1/3的水平。這裡是未來城市的榜樣，是一座將生產、工作、休閒、生活、深度融合的生態智慧之城。這裡不僅宜業， 更是一座智慧型宜居之城。

打造科技小鎮是個長久之戰，與碧桂園歷來的“快”文化截然不同。碧桂園100個科技小鎮的宏偉藍圖，何時實現，我們拭目以待。