感謝關注樓八，攢了一些學區房的事，今天聊聊。
【1】
董梅從來沒有見過這麼爛的房子！
小區緊鄰文化路主幹道，周邊就是雜亂喧囂的科技市場。看房子的時候剛走到小區門口，董梅的心情就開始煩躁，文化路真窄，房子幾乎是貼著路邊人行道而建，抬頭一看，就是莫名的壓抑，如下圖。
上圖：勞教所家屬院。
小區基本不能稱之為小區，因為它就2棟樓，AB一南一北排布。由於2棟底部被三層的裙樓商業連接，也基本沒有什麼綠化。二棟樓都是高層點式樓，單層6戶，三十多層，合計392套，以均套110㎡預估累計4萬餘㎡，加上裙樓的3層商業（3層全覆蓋的底商容積率已為3），可見項目容積率鐵定在10以上。
上圖：董梅看中的勞教所家屬院和周邊名校的位置圖。
就是這樣一個房子，中介給董梅推薦的是最小的80㎡的戶型，房主要價280萬，加上中介費和手續費，均價已過35000元/㎡。
35000元/㎡，這是一個秒殺了鄰居恆大名都的價格，一個超越了北龍湖高層的價格，也是一個叫板建業天築的價格。
即使是這樣的房子，這樣的價格，坐在董梅對面房主依然手裡夾著雪茄，翹著二郎腿，隨意擺弄著手中的佛珠，一副愛買不買的表情，看著看著，董梅心裡的火氣就不打一處來。
“去球吧！”董梅心裡默默罵道，然後起身，給房主和中介說了一句：“我再考慮考慮吧！”，說完起身向門口走去，準備離去。置業顧問連忙追出來：“姐，咱是咋考慮的啊？”董梅沒說話。置業顧問忙解釋道：“姐，這個小區可以確保上文一和省實驗啊，而且是周邊學區房裡最新的小區，所以價格比周邊貴了一些。”
“不買了。”董梅走了。
路上，董梅下定決心不會給這爛房子買單，而且小區名字叫什麼勞教所家屬院，也不吉利！
董梅做的這個決定是對的，因為10年後，沒社區的筒子樓將和三無公寓、安置房等一起最早淪為城市貧民窟的幾類房源。於是，當天晚上董梅給中介轉賬2萬塊錢把房子定了下來，定了……定了……
【2】
再來看一個例子：
上週，一個小編前些年看病認識的社區診所老闆紀明給我打電話，說準備買建業花園裡，問一下我的意見，在我的印象中，建業花園裡已經售罄，售樓部都拆了。
他說沒有，現在是中期銷售，後期還有幾塊地，新售樓部在建，即將開盤的是九宮格的中間位置，預計開盤價格還不確定，根據限價，和上一批價格差距不大。
吸引紀明的是購買後可獲得河南省實驗中學的就學指標。
上圖：建業花園裡片區及省實驗。
我一直對連霍北鍾愛有加，目前區域內，從金水灣到尚悅居，再到正弘城，基本是在16000-18000元/㎡之間，這個價格基本是處於區域價值和產品價值內空間行走，相比其他片區，區域價值空間仍然很大。
建業花園裡的價格，應該來說，幾乎是沒有考慮學區房的因素。
我給紀明說：不用猶豫，能買幾套買幾套。
【3】
眾所周知，樓8很少涉及學區房，但因為這2個案例，我還是忍不住寫了這篇文章，我們先開看一下勞教所家屬院和建業花園裡的情況對比：
來看學區房價值：勞教所家屬院，如果拋出學區房因素，根據其品牌、規劃、地段和產品，目前天花板價格在15000元/㎡，學區溢價20000元/㎡，以120㎡計，累計溢價240萬。建業花園裡，根據歷史價格情況，拋出學區房因素，根據其品牌、規劃、地段和產品，價格保底16000元/㎡，目前新一期的產品價格尚未出來，根據經驗估計一下，若以120㎡預計，大概累計溢價24萬。
240萬vs24萬，10比1，這是一個巨大鴻溝。
來看學校的價值：河南省實驗中學目前一共3.5個校區，其中，本部為河南省實驗中學，另外2個校區分別為：緊鄰本部的河南省文博學校，還有就是建業花園裡的河南省實驗中學英才校區，另外的0.5個，是正在建設的河南省實驗學校裕鴻國際學校。
上圖：河南省實驗中學的官方介紹
由於不太關注學區房，所以，在我的印象中，名校的校區應該很多，目前只有3個校區的河南省實驗中學還是著實讓我驚訝了，在品牌亂輸入狂吃品牌價值的今天，河南省實驗中學算是一股清流了。
而建業花園裡的省實驗雖然是近幾年新建，但從最近的中考成績、學校管理等方面顯示，已經向另外2個校區完全看齊，這也反應了名校對於教育的保障以及品牌的愛護。問題來了，同樣的教育，為何有價格鴻溝差距？
【4】
這就是今天我要說的：同樣是學區房，為什麼會有價格鴻溝？要麼是勞教所價格虛高，要麼是建業花園裡價格低。當下鄭州，真正的學區房並不是太多，扒扒數數，也就公園道一號、名門紫園等等寥寥幾家，而從這些項目的定價來看，與周邊項目相比價格並不是很大，普遍在5-10%之內，所以花園裡雖然不貴，但還算合理。
所以結論很簡單：勞教所價格太虛高。
存在即是合理！這不但是鄭州，全國很多都是這樣，那麼其根源本質是什麼？我認為本質是：在近一二十年一波又一波的炒作下，價格被越炒越高，最終炒到了今天的天價。雖然水分已經巨大，但最後一個接手的不可能讓虛高的價格砸在自己手裡，他必須以更高的價格轉讓出去。所以，由此一個接一個的接棒，就像商業市場上的轉讓費，大家都心照不宣，於是就有了今天的天價學區房 。其實，我們更是明白勿說240萬買一個上初中的名額，即使買個重點大學的名額估計很多家庭也會考慮一下，那為什麼大家還願意多花240萬去做這件事呢，因為大家也知道，這240萬隻是過渡，用過了再賣出去，240萬可以再次回收，漸漸的某些“學區房”成了另外一種形式的“理財產品”，大家看似多花了240萬，其實仍然是24萬。只是：誰也不知道240-24=216萬的這部分泡沫何時會突然崩塌，在不崩塌之前，誰都不是受害者，而長達十幾年未崩塌，大家也就習以為常接受了這個怪胎定時炸彈！
這就是畸形學區房本質，是為主因。
每一個家長心裡也很清楚：上了重點小學不一定就上重點中學，上了重點中學不一定就能上重點高中，上了重點高中不一定就能上重大大學……但這些都不重要，重要的是為孩子爭取了一個好學校，為自己爭取一個心理安慰，覺得不虧欠孩子。
當然還有面子問題，中國人愛攀比，人家的孩子都上好學校了，我的孩子沒有上，顯得自己在朋友全面低人一等，這種因素已經和孩子教育無關了，就像農村家家蓋3層樓空置一下，用不用無所謂，但蓋得不能比別人低一樣。
當然，也有並不希望孩子能有多大的出息，只是能讓孩子有個好環境，受點好教育，更有甚者，可能只是為了給孩子弄個好的“同學圈層”。
哎，可憐天下父母心！！！是為次因。
【5】
中國喜歡治因不治本，頭疼醫頭，腿疼醫腿，教育問題亦是如此。同時，中國人喜歡奮鬥，喜歡努力，目標就是努力奮鬥最終獲得當下社會最好最珍貴的東西，而少有人去為了讓普通的東西變好變珍貴而奮鬥去努力。雙管齊下，造就了學區房的現狀：我們家長的畢生精力都努力搶佔優質教育資源中的一席之地，如何託關係搶佔，如何互換資源搶佔，實在不行就花錢搶佔，包括筆者自己，私心私利之下，讓社會焦慮，讓家長焦慮，讓學生焦慮，在教育資源上出現等級。
如何改變現狀？就是要政府引導社會從“爭搶佔有優質教育資源”的社會矛盾轉移到“通盤優化教育資源，各自特色化教育資源”的建設上來 ，方能打掉240萬的腦殘費！解決社會焦慮，解決家長焦慮。
安得名校千萬所，慰藉億萬父母俱歡顏！（全文完）
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