08.20 吳建斌：房地產未來應該怎麼做？

最近全國大部分城市的地產形勢，相信自己心中都有一杆秤。

房企的營銷線會覺得尤其8月份變化明顯，購房者也會發現二手房在微跌，新房的電話越來越多，最大的變化是土拍市場，竟然有不少城市的土拍無人問津遭遇流拍，今年已經有300個城市流拍258宗，有限價的原因，有對未來市場預期的原因。雖然截止七月份房地產的銷售額同比2017年還是有增長，但是市場的寒意已經感覺到了。

8月17日,住房城鄉建設部又約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責同志，要求地方政府把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。國家統計局的數據已公佈，誰出頭就約談誰。

地產行業的下一步應該會如何發展？應該怎麼做？吳建斌總近期剛剛做了兩個演講，比如他認為長期看好短期困難，今年或許是難得的併購機會，關鍵是要做好自己企業的融資和銷售安排。

吳建斌總早年剛畢業就在中海地產工作多年，見證了中海的一系列輝煌時刻，離開中海後任碧桂園集團CFO三年，現在是陽光城集團的執行副總裁，是那本神書《我在碧桂園的1000天》的作者，專業紮實，愛好攝影和寫作，為人謙卑，從其剛剛的演講中，我們可以為房企下一步的動作增加一些思考的方向。

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8月19日《2018金融與地產領袖峰會》 演講人：吳建斌

我們多次談企業在2030年之前怎麼幹。房地產行業，因為國家政策鉅變，似乎向冰河期滑行。其實剛才提到的一些觀點是有可能發生的。房地產企業走到今天，不是我們行業出現了嚴重的倒退，1997年的香港，房地產價格下調,全香港人變成了負資產，幾乎崩潰。不久之前發生的事情（中美貿易戰），發生在今天這麼大一個版圖上的後果也是很可怕的。中美貿易戰的因素，中美貿易戰打到今天，鹿死誰手沒人知道，我們很多的基礎工作、我們的管理、我們的產品等一些低端產業會受到很大的衝擊，對房地產的影響也非常嚴重，目前已經出現了幾個現象。

首先是土地流拍，這是過去幾年很難見的。300個城市流拍258宗，全國的城市加起來大概有8%流拍，這個時間段全部流拍，這個現象非常令我們擔心。另外一個方面，

在這個情況下，我們總結了一下，大企業暫停買地，現金為王，現金方面在增加。第二個方面在找機會，這個機會在哪我也不知道，我大概找了幾個點：找安全墊、觀望，放低條件，加盟大企業，落袋為安，期待大企業代建、代銷。用更好的平臺把房地產的以不錯的價格銷售出去，也有不少企業在謀求上市；中小企業房地產為了生存也想了很多的辦法。

上面的推論、事件的發生表明併購時代真正開始。在過去，這個情況發生的概率是70%。併購方面有三個方向是可以考慮的，第一個是因為上市的企業股價大幅度下跌，只要你有錢，一直投進去，是個千載難逢的機會，花很少的錢就可以併購是最佳的事情。央企國企可以與事業分離。法律盡職調查，財務盡職調查，稅籌安排。法律環境不太好的情況下，要花很多的功夫。無論是從結構還是從資產的，另外一方面財務的這個方面更多的是工程做起，往往靠外面專業公司做經濟調查是不夠的，每個企業可以把工作做細，我們經常會發現，留下了大量稅務問題都要去公司承擔，所以在這個情況下我們併購的時候在稅籌方面好好做些研究。比如說經驗還不足可以請獨立的機構。我們可支持可覆蓋需要更多的關係去平衡。財務盡職調查方面，我們經常可以看到有那麼多的方面，有六個方面是重視的。

併購是常規的，其實我們在很多併購的過程當中，有很多環節需要處理：併購範圍釐定及後續處理、範圍內的資產價值、範圍內的債務及借款的優化、融資置換及優化的安排，人員安置及優化等，要引起高度的重視。

併購是一個企業增加土儲、保持快速成長的重要途徑，也是當前融資工作有效開展的重要保證。原來推出前端融資，在這個階段要設計好你的融資方案非常重要。最後我還是認為由於併購時代其實已經來臨，我們應該十分重視。這一工作不僅考驗企業戰略眼光，也考驗操盤人的操盤能力，預祝企業通過併購，獲得持續發展能力。

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觀點舉辦的“博鰲地產論壇”，我們看看吳建斌總對房企遇到的困難以及下階段應該怎麼做，給出自己的藥方。博鰲地產論壇第一天，看看大佬們都說了啥？

吳建斌：大家早上好！這兩天的學習讓我對房地產市場有一個新的認識，這兩天跟我們專家的交流，讓我們在今後很多的工作方面可能把握得更好一些。我的題目是主辦方給我安排的，房地產進入冰河期。

首先來講房地產是不是進入冰河期？感覺好像是進入冰河期，家家都在叫苦，從這兩天的情況來看，悲觀情緒比較高，我的感覺是“冰河期”可能稍微嚴重了一點。什麼叫冰河期？那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經過一段時間之後，冰層可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。所以我想我們房地產市場到目前為止，應該還沒到一個冰河期。沒到冰河期，有幾個觀點可以去看一看，短期的政策是一個短期的行為，不能代表房地產真實的現狀，另外房地產的根本動力我認為沒有變，房地產的動力過去幾年，有幾個動力，比如城鎮化的因素，地方政府財政方面，對財政的需求方面，人們對美好生活的需求方面，以及房地產增值保值的功能，以及我們金融對房地產的支持，這些因素沒有變。

目前我們的大中城市、西部地區的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，這個情況也沒變。另外我們1—7月份的銷售，每家房地產公司的銷售都不錯，只要房子能推出來，房子也很好賣，我覺得需求方面仍然是暢旺的。另外一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒掛的現象也出現了，所以房地產市場沒有理由不看好，這是我的觀點。

當然目前作為房地產市場，房企到底存在什麼樣的問題？我自己感受到大概有4個方面的問題可能急需解決。

第一是2016、2017年兩年房地產市場表現得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調控，特別是2018年，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增，借貸比例居高不下，這是一個當前的情況。

第二是家家都在喊著高週轉，但是對真正高週轉的意義並不瞭解，其實高週轉要求從每個環節來保障高週轉，實際上我們好多企業是叫了高週轉，實際上不是真正意義的高週轉。

第三是很多企業規模上去了，但是後續的施工管理、品質管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，而導致了客戶滿意度的下降。（這也是碧桂園近期熱門的原因）

第四，發展是硬道理，但是發展的過程中，大量的企業都是槓桿放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地產整個的規模的上升是靠高槓杆，這也是事實。

所以這四個方面的原因如果不改善，有可能在這一次冰河期的房地產市場的到來，可能會產生一些非常大的影響或者衝擊。

所以我有幾條建議：

第一，還是要重新迴歸到重視現金流管理。

房企說來說去就是現金流管理，我們的高週轉也是為了現金流管理，在這種情況下，現金流管理有幾種方式，一是把增長的目標下調一些，原來可能增長30%、50%，現在調整到增長5%到10%就可以了，一個行業能保持5%到10%的長期增長，那是非常了不起的行業，所以這個目標可以下調一些。二是買地節奏控制一下，原來對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節奏就很快，現在是不是把節奏稍微控制一下。三是內部的庫存儘快清理，把它變成現金。四是融資方面做一些調整，我們知道什麼能做，什麼不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。五是在未來半年以內，把現金流作為重要的工作來抓。

第二是找到合適自己的安全墊。每個企業發展過程中，實際上對風險控制的意識是不一樣的，有些企業可能追求高風險下的高成長，有些企業可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業自己心裡的安全墊在哪裡，這個一定要找到。這個安全墊是什麼呢？就是在萬一市場出現了極端的情況下，你怎麼讓企業還能活下來，這就是安全墊，所以你一定要保證未來的3個月、6個月甚至9個月可以動用的現金，來保證你去活命，否則你可能這些小劫過不去，發展上就會遇到大的麻煩。

第三，高週轉是化解風險最根本的方式。房地產企業不管怎麼轉型，我一直強調還是要算賬，算賬的根本目的就是高週轉，如果你做不到高週轉，其實你的壓力是非常大的，因為我們現在融資難，融資成本也很高，基於這兩個因素必須要求你高週轉，如果你做不到高週轉，你在這個行業繼續去做生意可能要小心，因為這個行業是資金密集型行業，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。

什麼叫高週轉？就是買完地之後快開工、快銷售、快資金回籠。高週轉並不是讓你施工的工期縮短，並不是影響你的品質，而是很快的通過你的銷售之後把錢拿回自己的口袋，然後用這個錢一方面把原來買地的錢找平，另外一方面用更多的錢推動你的建築，但是你的施工期該多長還是多長，你的施工品質還是要保證，這是兩碼事，所以我們不要把這個混淆了，以為高週轉就放鬆了品質的要求或者工期的要求，這是不允許的。所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業文化或者企業的品質追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。

第四，動態監測，順應大道。市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了，市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發生新的變化，所以我們對市場不需要太悲觀。但怎麼看一個市場，我覺得有幾個層面，看國家的層面，看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向榮。然後從行業的角度來看，我們進行行業之間的比較，房地產行業仍然是一個最好的行業，其它的行業我不瞭解，但了從很多的資料和報告來講，我們會認為房地產行業是一個最好的行業。從企業層面來講，每個企業在發展過程中，對自己的要求也不一樣，處的階段也不一樣，所以每個企業自己要知道自己的優勢在哪裡，弱勢在哪裡，所以要均衡的發展，把自己的短板儘快的補上，只有補上之後，你才能有一個很好的發展。從財務方面，當然你要了解自己的家底，瞭解安全墊的問題。你要確保你在最極端的情況下，3—6個月有沒有這個錢讓你渡過這個難關，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果你渡不過，你就要想辦法在你的淨現金流，特別是可以動用的現金流方面，要花工夫去改善它。所以從整個大勢來講，大勢不錯、行業不錯，關鍵看企業怎麼做，這是我對房地產行業動態監測的一些基本認識。

第五，房地產企業還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。如果你未來發展沒有位置好的便宜的土地，你這個企業要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來的前景比較看淡的情況下，危就是機，怎麼樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關鍵的。比如說幾個月之前我們想買的地買不了，可能現在就能買，當時的價格推得很高，條件要的很高，現在市場變了，可能現在的地就會便宜，位置還會好，如果你有多餘的錢，我覺得還是要買地。

第六，逆勢增長，彎道超車。最近有篇報告有專家講逆勢增長、彎道超車是不可能的。其實什麼事情都是辯證的，它不是絕對的，我認為危就是機，大危就是大機。這次中美貿易的摩擦，包括大家對未來房地產市場產生了很多像冰河期的這麼一種觀念，我覺得就是大危。在這個大危的時候，我的理論應該是大機，這時候才能展現你這個企業在這個時間段，有可能在某幾件事情的選擇上選擇對了，企業才能上臺階，才能把原來想超越的一些目標超越過，所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關係，不要太悲觀。

這是我聽了兩天的專家們的討論之後給出的6個方面的建議。

最後的結論，中國房地產市場永遠有機會的，關鍵是你怎麼做，短期之內是有必要通過盤活你的資產，擴大有效的融資，最大限度地儲存現金，今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把財務資源在這個階段配置好，保證你的安全運行，迎來更好的發展。

關於近期的房地產行情，大家可以文末聊聊自己感知的情況！

（完）

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