01
最新數據預測，已經展開的2020年，北京、廣州與深圳等城市的寫字樓供應將創下新高。
高力國際報告顯示，2020年廣州寫字樓新增供應達到頂峰，新增可租賃面積達到89萬平方米，比2017年至2019年三年的供應總和（59萬平方米）還高出51%，深圳則將有約112萬平米的新增甲級寫字樓入市，同比2019年高出58%。
這意味著，以上城市寫字樓空置率，在2020年將繼續創新高。
目前，有機構預測，廣州的空置率預計從由5.3%攀升至11.4%；深圳寫字樓空置率預計從21.2%微升至24.9%。
根據多家機構公佈的最新數據，主要城市的甲級寫字樓空置率已經居高不下，且仍在持續上漲中。
以上海來說，上海2019年前三季度，在新增供應量推動下，其核心商務區的寫字樓空置率創下十年來新高。
製圖：財經主張；數據：第一太平戴維斯、仲量聯行、高力國際
上圖是本號根據三家機構公佈的2019年第三季度各城市甲級寫字樓最新數據統計出來的圖表。
可以看到，目前除了北京、廣州好一些外，內地主要城市的甲級寫字樓空置率都偏高，尤其是天津、青島，嚴重偏高。
天津與青島，這兩座綜合實力在北方僅次於北京的城市，甲級寫字樓氾濫成災，空置率突破了40%逼近50%，這意味著，兩座城市甲級寫字樓中，有接近一半是空的。
重慶、西安、瀋陽、武漢、無錫有三分之一左右的甲級寫字樓是空的。杭州、深圳、蘇州、大連、成都，也好不到哪兒去。
其中，杭州、深圳由於這兩年互聯網金融各種跑路，需求下滑，空置率創下新高。深圳前海的寫字樓空置率一度驚動了央視，目前前海片區的空置率為56%。
02
2019年年初的時候，就有機構對中心城市的甲級寫字樓空置率做了預測。
按照目前的建設進度和去庫存速度計算，2019年年底，17個主要城市的甲級寫字樓空置率將集體突破20%，其中15個城市將創下新高。
寫字樓，是繁榮的代名詞，它的市場景氣度與經濟活力直接掛鉤。
夜幕降臨、華燈初上的時候，寫字樓璀璨的燈光，讓人目眩神迷，豔羨不已。但很多時候，眼光看到的不一定是真的。
我們看到的是璀璨，看不到的是空置率持續攀升。不是這些機構公佈的數據，我們根本無法明白，每天都在上演燈光秀的寫字樓，居然有這麼多是空的。
最最關鍵的不在於它們的空置率高，而在於：
第一，新的寫字樓還在盲目建設，大量等著供應。
第二，在經濟下行壓力，以及互聯網電商與人工智能衝擊下，寫字樓需求仍在持續減弱。
這兩點，將繼續推動各中心城市的寫字樓空置率走高。
以廣州來說，廣州在熱點城市中，寫字樓空置率最低，是保持得最合理的一個。但2020年也會有大量新寫字樓入市，新增量是過去三年之和。
預計供應量將創下新高，在消耗量難以同時跟上的情況下，仍會推動廣州的寫字樓空置率上漲，預估今年年底廣州的甲級寫字樓空置率會翻一番，上升至11.4%。
深圳也是一樣，今年將有112萬平米寫字樓入市，而消化能力在如今的經濟環境下，好不到哪兒去，深圳今年年底的空置率會比現在更高。
廣州、深圳如此，杭州、成都、南京、蘇州、天津、重慶、青島、寧波、鄭州、長沙等二線城市，還能好到哪兒去。
空置率這麼高的寫字樓物業，自然不是投資的好標的。
本號的觀點是，除了北上廣深核心區的寫字樓還有投資價值外，其他大多數城市都需要謹慎。
03
關鍵問題來了，寫字樓這一物業，為何空置率持續攀升呢？又將如何解決？
寫字樓空置率的上升，是供應與需求錯配的結果。
寫字樓的集中地是一個城市的商業中心，北京的金融街、上海的陸家嘴、廣州的珠江新城、深圳的前海，無一不是寫字樓林立，它象徵著繁華。
在城市向上發展的過程中，首先開發的是各種商業物業、mall，它們能夠展現城市的繁華，此外由於這些物業能吸引企業落戶、並且稅收較高可以推動城市GDP，如此它們被大量規劃建設。
這種思路放在以前沒有錯，但放在現在卻不合時宜。
如今是電商橫行的時代，在阿里巴巴、京東、蘇寧、唯品會等電商衝擊下，寫字樓的需求量受到了極大衝擊，而且就趨勢來看，這種衝擊只會越來越大。
但產業地產的開發商，仍在盲目開發，甚至把觸手伸向了城市郊區，在人流量不充足的地方也建起了各種寫字樓，導致資源浪費。
空置率不斷上升又拉低了寫字樓的租金回報率和投資回報率，進一步削弱了寫字樓的投資價值和需求，形成惡性循環。
不斷創下新高的空置率，已經引起了管理層的目光。從2017年開始，管理層就設立了12個城市試點商改租，它們分別是：
廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。
饒是如此，商業物業要改為租賃的居住物業，也不是那麼容易的事情，配套、租金、稅費、水電費若不能同步協調好，商改租會淪為一句空口號。
總之一句話，寫字樓，還是少碰為妙。
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