2020年1月9日，國際知名的房產諮詢公司仲量聯行在上海發佈了2019年第四季度上海房地產市場回顧及展望。
其從辦公樓、產業園區，零售物業、住宅等方面對上海房產市場進行了分析。在辦公樓方面仲量聯行的分析顯示，企業成本控制型需求和續租需求主導了整體甲級辦公樓市場，與此同時，一些新興行業展現出強勁需求潛力。
仲量聯行華東區董事總經理吳允燊表示：“隨著許多科技新媒體企業尋求優質辦公空間以提升品牌形象，該行業已成為整個甲級辦公樓市場日益重要的需求來源。”儘管零售物業市場面臨諸多挑戰，新興業態租戶仍繼續擴張。物流地產市場有限的供應使市場整體空置率走低。住宅市場政策持續緊縮，但市場新增供應推動了全年銷售量緩步上漲。
甲級辦公樓
企業成本控制型需求成為2019年上海辦公樓租賃市場需求的主要來源。仲量聯行中國區商業地產部總監張靜表示：“經濟的不確定性使企業對租賃採取更加謹慎的策略。非中央商務區因其租金優勢持續受到大租戶的青睞，與此同時，我們發現2019年的租賃活動中，續租佔比有所提升。”
科技新媒體行業呈現增長勢頭，與金融服務業和專業服務業共同成為中央商務區重要的需求來源。科技新媒體企業為提升形象、引進人才而選擇入駐甲級辦公樓，過去一年來自該行業的需求佔甲級辦公樓淨吸納量的20%。
預計2020年，將有超過150萬平方米的新增供應入市，主要集中在非中央商務區。2019年，前灘作為最活躍的新興板塊持續吸引了諸多浦東中央商務區的租戶入駐。高品質的新項目將幫助新興板塊逐漸成為更具吸引力的商務目的地。然而，供應持續放量將繼續給整體市場的租金表現帶來壓力。
產業園區
新增供應保持高位，2019年租金仍表現平穩。2019年第四季度，市北有38,420平方米的項目入市，浦江也有兩個新項目竣工，共計約281,000平方米。2019年全年供應量保持高位，共計約682,000平方米。得益於科技新媒體及生物醫藥行業的穩定需求，2019年整體空置率僅小幅上升2.3個百分點。例如，雲從科技在張江人工智能島擴租了2,000平方米，達到8,000平方米的總體量。綠谷也在張江創新園租下4,000平方米。2019年的整體租金保持平穩，同比小幅下降0.6個百分點至4.4元/平方米/天。張江板塊表現強勁，全年租金上漲1.8個百分點。
零售物業
儘管零售物業市場面臨挑戰，但不斷演變的消費者偏好仍為新興租戶業態的發展提供持續動能。仲量聯行中國區零售地產部總監隗然表示：“千禧一代對於街頭文化的熱愛以及年輕家庭對於互動性更強的消費體驗的偏好，推動了多種新興業態在購物中心內的擴張，如運動和潮牌服飾、以抓娃娃機和盲盒為代表的潮流玩具店、寵物商店和室內動物園等。”
儘管2019年第四季度供應相較前三個季度有所回升，新增商業面積近500,000平方米，但受多個項目延期的影響，2019年總供應量僅約為去年總供應量的一半。
展望2020年，上海零售物業市場仍將利好租戶。仲量聯行預計，將有更多業主通過租金優惠來填補空置面積，而更多的存量改造項目將繼續為老舊物業提供新的增長引擎，推動存量零售資產的長期升值。
物流地產
第三方物流整合租賃面積，加之2019年市場新增供應較少，年度淨吸納量走低。2019年全年淨吸納量達到105,833平方米，低於近年來的平均水平。全年來看，在可租賃面積集中的奉賢和臨港等細分市場，物流地產租賃需求尤為強勁。
中國冷鏈經濟增長持續帶動倉儲需求。2019年第四季度，某冷鏈運營商與某生鮮食品電商在西北和奉賢細分市場均錄得較大面積租賃成交。
“上海土地供應持續收緊，導致未來非保稅高標庫供給有限，溢出效應將進一步促進周邊衛星城市的物流地產開發，”仲量聯行中國區工業地產部物流地產總監黃暉 表示。2019年全年上海新增供應面積僅為47,000平方米，是自2002年以來的最低水平。預計新增供應將在2020年有所回升，但仍將低於近年來的平均水平。未來，隨著第三方物流、製造類企業、有升級需求的租戶等繼續在位置優越的新項目中租賃空間，預計市場吸納量將有所回升。由於新增供應將為租戶帶來更多選擇，預計未來租金增長將有所放緩。
住宅
2019年上海整體市場及高端住宅成交量超過2018年。全年住宅整體市場成交量達約770萬平方米，較基數較低的2018年同比增長17.7%。全年高端住宅成交量同比增長30.3%至2,363套，為2017年以來的新高。
新開盤項目去化速度分化加劇。新開盤項目中，一些在產品設計、裝修品質或性價比方面具有明顯優勢的項目取得了不俗的銷售率，如徐匯的雲錦東方二期、浦東的中企濱江悅府、黃浦的復地雅園公館等。
仲量聯行預計，2020年上海整體樓市政策將保持緊縮。但由於全國經濟依然承壓，預計貨幣政策將在“靈活適度”的基調下迎來邊際放鬆。在上海樓市政策維持緊縮的背景下，2020年整體住宅成交量仍難有明顯起色，因此新開盤項目的去化速度仍將出現分化，未來在產品設計、裝修品質及性價比等方面具有優勢的項目將脫穎而出。
投資市場
2019年上海投資市場的總交易額達人民幣1,065億元，領跑全國。這是上海連續第四年交易額超過人民幣1,000億元。與往年一樣，辦公樓市場在所有類型的大宗交易中佔比最大，占上海投資市場總交易額的58.7％。但剔除2018年溢出的成交以及今年上半年由政府推動的兩項交易後，2019年全年上海投資市場的成交金額約為人民幣651億元，較2018年相比投資勢頭明顯放緩，主要原因是辦公樓市場表現差強人意且投資者情緒轉向謹慎。
但在2019年第四季度，上海投資市場達成幾宗重要交易，顯示其十足韌性。這包括由滬港聯合以人民幣24.2億元的價格收購位於打浦橋區域的一棟物業，以及ARA和其他兩家機構共同收購了位於浦東三林地區的一棟商業物業。來自跨國公司的這些投資交易表明投資者對上海市場的長期前景持積極態度。
“預計2020年仍將是投資較為活躍的一年”，仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成 表示：“隨著投資收益率逐步上揚，投資者將繼續在市場中積極尋找機會。在利率走低的環境下，核心的穩定型資產將受到投資者更多的青睞和關注。”
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