鄭州，吸引了河南18地市的人口，在調控之前，在鄭州購買商品房的以地市戶籍的購房者為主，但你可知，哪個地市的最多嗎？筆者最近得到一份2013-2016年的鄭州市購房者戶籍所在地分析：
大周口排名第一，買了鄭州1/10的商品房。細細想來，誰身邊沒幾個周口朋友呢？周口的存在感，總比其它地市要強幾分，今天我們就來了解下。
大而不強的周口
人口概況
（1）從人口總數來看，周口總人口1155萬人，位居第二，人口總數僅位於南陽，從常住人口來看，周口常住人口876萬人，位居第三，僅次於南陽、鄭州，堪稱人口大市。一般來說，人口多是優勢，代表了豐富的勞動力資源，代表了巨大的消費市場。
（2）周口城鎮化率僅有41.22%，全省墊底，中心城區人口為59萬人，僅為大鄭州的1/10，位列全省倒數第三，這說明絕大多數常住人口都分散在廣大農村。
人口概況總結：
綜合來看，周口人口眾多，但城鎮化率不高，中心城區凝聚力不強，一方面說明周口城市發展水平落後，另一方面說明發展空間大。根據發達國家的城市化經驗，城市化率在30%~70%期間是加速城市化的時期，周口龐大的農村人口進城，勢必催生大量的購房需求，但想買是一回事，買不買的起是另一回事，這就要看經濟情況了。
經濟概況
（1） 2017年周口GDP達到2517億，雖然排名第四，但總量與許昌、新鄉、焦作等城市差距不大，屬於平均水平，側面說明龐大的人口沒有轉化成經濟實力，經濟發展水平並不高。
（2） 周口近幾年經濟增長逐年放緩，後勁不足，人均GDP全省墊底，經濟發展仍然任重道遠。
經濟概況總結：
周口經濟總量一般，人均GDP墊底，人口多底子薄，再加上增長放緩，未來發展不容樂觀，這種壓力難免會傳導到房地產市場，這和很多地市類似，如果單靠經濟發展來去庫存，需要很長時間，所以國家大力倡導棚改貨幣化。
供不應求的周口樓市
土地市場
（1） 從供應來看， 13-14年供應量較大，14年樓市萎靡，庫存嚴重積壓，因此從15年開始收緊供應量，但矯枉過正，連續三年土地緊缺，無形中為地價房價暴漲埋下了隱患，這種猛放猛收的土地調控扭曲了市場。
（2） 成交受制於供應，以中心城區為例，15年之前土地成交量均在千畝以上，但14年供應大幅減少，再加上市場不好，房企信心不足，中心城區15年幾乎沒有住宅用地成交，16/17年才回復到之前一半水平，地價也低至20-40萬/畝。
（3） 2017年周口成交地塊樓面價基本在400元/㎡左右，多為本土開發商拿地，但下半年開始，地市普漲，年末昌建以2400元/㎡樓面價摘得單價地王，這只是開始，最新消息，5月11日，周口下轄沈丘縣一塊地開拍，153畝，起拍價3.1億，碧桂園、建業等知名房企爭奪，經過40分鐘的廝殺，最終被恆大以4.34億斬獲，均價282萬/畝，樓面價2500元/㎡，對比來看，昌建的地王反而便宜，我們不禁要算賬，麵粉價翻了6倍，麵包又該賣啥價？
商品房市場
（1） 2017年曆月呈現供不應求的局面，月均成交30-40萬方，供銷比約0.75，2017年下半年大規模拆遷，年底昌建地王又拍出，刺激房價快速上升，目前東區七八千很常見，更有某知名房企叫囂要開到9500。
（2） 由於前兩年拍地不多，又搭上去庫存的快車，商品房庫存持續下降，截止2018年1月，庫存256萬方，去化週期5個月，緊缺的庫存無疑會助推房價上漲。
各區域市場
（1） 各縣市成交量佔到全市成交量一多半，說明周口縣市人口多選擇本地置業，再次證明周口中心城區凝聚力較差。
（2） 各縣市表現不一，但有個很有意思的現象，扶溝、西華去年GDP倒數，但銷售增幅反而可觀，沈丘、太康、商水、鄲城GDP排名前四，但銷售卻不容樂觀。
筆者和同行探討，發現很多地市都有這種情況，經濟不好的縣市往往量價暴漲，主要是當地經濟不發達，外出務工人口較多，而整個中國都出現了務工人員迴流的情況，他們返鄉後不想回農村生活，再疊加棚改貨幣化催生的拆遷戶，巨量的購房需求自然推動樓市量價齊升。而反觀經濟較好的縣市則往往外流到中心城區或省會置業。所以這種反差現象本質還是置業的升級。
房地產市場總結：
周口近三年供地緊缺，土地成交量價一直很低，但17年底迎來報復式反彈，目前地價翻了6倍不止，17年商品房供不應求，庫存持續下降，房價上漲，而且在城鎮化不高的周口，越是經濟不好的縣市，房價報復反彈越厲害，這種局面並不樂觀，如果棚改貨幣化不停，土地供應又跟不上，地王不停出現，那麼房價會像脫韁的野馬，恐怕又要靠強力的調控收場。
板塊及典型項目
周口的發展戰略——東拓西控，南聯北伸
總體格局呈“一軸、兩區、三帶”：
一軸---以沙河為軸兩翼發展；
兩區---老城區、新城區（東區南區）；
三帶---河北、河南、東區。
東拓：優先發展區。周口東部區域，規劃建設成為以“行政辦公、文化教育、生活居住”為主要職能的綜合性新城區，是周口城區未來的核心地區，主要是東新區板塊。
西控：生態控制區。西部用地位於城市水源地的上游，從建設生態城市的角度出發，將城市西部用地劃定為生態維護用地。
南聯：引導建設區。目前為川東工業基地。該處用地有限，各項建設活動必須得到有效的引導和控制，以發揮最大的土地效益和產業集聚效益。
北伸：有限建設區。城市以北地區，規劃期內做適當發展。遠景作為城市發展的戰略儲備空間。
城東作為明星版塊，恆大、碧桂園、建業等知名房企早已入住，區域規劃完善，產品溢價能力強，房價較其他區域高1000-2000元/平。
恆大名都
基本情況：項目位於周淮路與大成路交匯處，總佔地200餘畝，總建築面積40萬方，85㎡二房、116-123㎡三房、150㎡四房，2016年9月一期入市，目前進入二期清盤階段。
項目點評：東新區的價格標杆，恆大延續了一貫的產品作風，精裝，湖景，會所，受到周口購房者認可，從 2016年9月到現在，均價從5800元拉昇到7000多，恆大始終保持了價格領先，並且賣的不錯，可謂名利雙收。但這個項目位置稍偏，周邊都在修路，交通不便利，配套尚不完善，再搭配較高的價格，談不上性價比。恆大剛在沈丘縣拿了地王，看來要把周口房價推手的角色扮演到底了。
周口碧桂園
基本情況：項目位於東新區體育中心東臨，佔地面積11000畝，一期佔地400畝，建面60萬㎡，產品類型包括高層、洋房、別墅等，主力戶型87㎡兩房，105-120㎡三房，177㎡五房。
項目點評：這是碧桂園集團在河南區域打造的第一大神盤，號稱11000畝城市級規劃，鄰周口市體育館、周口市新市政府，北側是文昌生態園南鄰沙潁河，整體環境較好。2014年4月首開去化將近1000套，金額7個億，轟動河南地產圈。碧桂園的景觀示範區，配套附加值，超前豐富的產品，帶來了不一樣的體驗，價格倒是一直不貴，開盤時也就3700左右。四年時間剛把一期搞定，二期規劃還沒出，恐怕這11000畝的大餅，還要再畫好幾個四年。
天明城
基本情況：項目位於市政府北，周口公園東，周口大道與平安路交匯處，佔地面積660畝，總建面130萬方，是集酒店、寫字樓、別墅、商業、學校、住宅於一體的城市綜合體。三期多層洋房在售中，四期高層住宅銷售中。
項目點評：天明在鄭州項目一般，但周口的這個項目位置卻很不錯，處於新市府行政核心區，西側緊鄰周口公園、市民文化廣場，天明自身又打造中心花園廣場、五星酒店、商墅、甲級寫字樓多種配套，酒店宣傳是市政府指定的對外接待點。但與恆大、碧桂園相比，天明的產品打造能力較弱，戶型做得一般，賣不上價，洋房價格一直對標恆大高層。
融輝城
基本情況：項目位於迎賓大道高速路口北50米，佔地面積1200畝，總建面約190萬方，包含洋房、別墅、高層多種業態，主力戶型83㎡兩房，99-125㎡三房，一期二期均已交房，目前三期高層以及前期部分剩餘少量洋房別墅在售。
項目點評：西南區域屬於限制發展的生態控制區，環境不錯，但城市建設跟不上，融輝作為首屈一指的低密大盤，自然擔當起造城的責任，打造了1萬㎡歐式迎賓廣場、3.5萬㎡中央湖公園、1.5公里清水河濱河公園以及佔地23畝的淺水湖公園。目前一期二期入住率達到70%，居住氛圍還不錯。但由於地段非主流，周邊配套一般，升值潛力小。
筆者獲悉東新區建業、九號院的高層均價已經達到9500了，寫稿的速度已經跟不上房價上漲的速度了，不禁感嘆，對於周口購房者來說，買房一個無奈、被動、被時代挾裹的必選項：
1、 房價漲的厲害嗎？厲害！17年全年價格普漲1500-2000元/㎡左右，漲幅約等於50%，甚至超越鄭州的漲幅，但你能不買嗎？隨著地王的出現，價格可能還要上漲。
2、 買了會高位套牢嗎？很可能會。因為周口經濟動力不足，誰都知道棚改會有結束的一天，現在去庫存目標已完成，難保不會棚改暫停，調控來襲，沒有了拆遷款輸血，周口樓市註定會橫盤甚至陰跌。但你敢賭嗎？不敢！畢竟千萬人口撐著，看不見的手也還在運作，只能跟風買房。
3、 買了之後的生活苦逼嗎？大概率不如以前。之前，在鄭州工作生活壓力時會羨慕老家的朋友，他們房價低、壓力小。現在都漲得高高的，三四線城市的朋友也不能獨善其身，沉重的月供壓力前人人平等。
4、不可否認，因棚改去庫存等因素，目前地市有可以看得見的漲幅，但是目前省內絕大部分地市依然面臨著人口流出、無產業支撐、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。如果有自住需求，不得不買，既然買了會苦逼，會套牢，那麼起碼要買自己住的舒服的，最保值抗跌的，建議買就買東區品牌房企，如建業、恆大、昌建等。如果是投資，需謹慎考慮。
5、 重點關注新項目，迴避老盤新推。因為地價房價提升後，房企會對產品升級換代，比如鄭州萬科的裝標提升，碧桂園新推勞斯萊斯系列，恆大推出新中式園林等，畢竟房價已經這麼高了，再拿老一套糊弄有點說不過去。
結語
根據網上公佈的周口18年的棚改計劃：
2018年周口市中心城市的棚戶區共計要改造49個社區（村），徵收涉及約有19000多戶，近8萬人，徵收房屋面積約640萬平方米。
而整個2017年，周口商品房成交約450萬方，拆的比賣的還多，這彈藥短期內是打不完了。
再結合恆大剛剛在沈丘拍出的2500元/㎡的樓面價地王。
不禁質疑，我們的看法是否過於悲觀了，三四五六線城市的行情，也許還能飛一年？
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
閱讀更多 米宅 的文章
