在目前信貸風聲如此緊的情況下，東莞放寬公積金政策、提高貸款額度絕對是一個天大的好消息。不過，很多人都不知道公積金的貸款額度是怎麼判定的，自己是否能申請到最高額度？為此，房掌櫃近期策劃了公積金貸款的相關專題，本文將重點講解公積金貸款額度問題，分析哪些因素會影響到貸款額度。
算賬：你用公積金能貸多少錢？
先來說說市民最關心的貸款額度的問題。關於公積金貸款額度，最新政策為首套房最高可貸120萬、二套房最高可貸80萬、起貸額度為5萬，具體額度計算有一條公式：Y=B*(T+I)*L，即申請人可貸額度Y=個人公積金賬戶餘額B×(繳存時間係數T+收入調節係數I)×流動性調節係數L。
需要注意的是，繳存時間係數T、收入調節係數I及流動性調節係數L，在市公積金管理中心均有數值參考。其中，繳存時間係數T，由申請時往前推算正常繳存月份數對應的列表係數看，出現中斷的，未繳存的月份不納入計算；收入調節係數I，指當前月繳存額(個人+單位)對應的列表係數；流動性調節係數L，是根據公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調節參數。
很複雜？看下錶對號入座：
公式太複雜不會計算？別擔心，有計算神器！
在東莞公積金管理中心的官網或者在其微信公眾號均有貸款計算器，只要將相關數據填寫上去就會計算出你公積金最高可貸額度。
舉個例子，同樣繳存10年、貸款年限為20年的情況下，A繳存比例為5%、月繳存額（個人+單位）為300元，其繳存基數為3000元，賬戶餘額有3.6萬，用貸款計算器可快速算出最高額度約31萬；而B繳存比例為12%、月繳存額為1500元，其繳存基數為6250元，賬戶餘額則有18萬，那麼最高可貸66萬。由此看來，繳存的賬戶餘額越多，可貸額度就越多。
申請人的還款能力同樣限制可貸額度
看到這，你是否以為自己能申請的公積金最高額度就是貸款計算器測算出來的結果？事情並沒有這麼簡單！
公積金貸款對申請人/家庭的還款能力也作出了要求——每月還款額不得高於申請人/家庭月收入的60%，這同樣限制了公積金的可貸額度。
舉個例子，C每個月都有買公積金，他的公積金繳存比例為5%，月繳存額500元，繳存基數為5000元（系統顯示）。因公積金的貸款利率較低，他打算申請公積金貸款買一套100㎡的商品房。因為是首套房，他想貸100萬，貸款年限為20年。若單以貸款金額100萬、20年及3.25%的年利率（貸款5年以上年利率為3.25%、5年及以下為2.75%）來計算，C每月的還款額約5672元。
然而，公積金貸款並不是你想貸多少就能貸多少，具體可貸額度還得遵循“每月還款額不得高於月收入的60%”規定！依據相關政策，申請人月收入=申請當月繳存額/（個人繳存比例+單位繳存比例）、每月還款額不得高於月收入的60%計算得出，C的月收入為5000元，其公積金還款額不能超過5000*60%=3000元。
由此可知，若C貸款100萬，月還款額就遠遠高於C月收入的60%，這顯然與政策相悖。那麼，根據他最高月還款額不能超過3000元可反向推算出，C最多隻能貸到52萬的款項（這需C繳納10年公積金、賬戶餘額達到6萬），其餘的房款則需申請商業貸款。
有些市民可能會疑惑，為什麼房掌櫃舉出的例子都是以20年為貸款年限，明明貸款30年的還款壓力更小？！
這就要講到公積金貸款的一項特別要求——申請公積金貸款雖然沒有限制房屋建築面積，但貸款年限卻受住房面積的限制，其中，無論是購買一手房或二手房，建築面積在90㎡以上的，貸款年限最長不超過20年；購買一手房、商轉公貸款，房屋屬於首套自住房且首次使用公積金貸款，面積在90㎡（含）以下的，才能申請30年的貸款年限。
公積金中的月收入＝繳存基數≠每月實際工資收入
上文一直提到一個關鍵詞——“月收入”，這是每個月的工資收入嗎？有這想法的請打住，此收入非彼收入啊！
根據東莞公積金管理中心規定：申請人月收入=申請當月公積金繳存額/（個人繳存比例+單位繳存比例）。依此計算，月收入與實際的工資流水是有很大差距的。以上面C為例，其公積金核定的月收入=500元/(5%+5%)=5000元，但據C自己透露，他的月薪實際是1.2萬。
為什麼公積金核定的月收入與實際工資收入有這麼大差距呢？其實，這與東莞採用繳存基數核定家庭收入計算供收比有關，
公積金貸款中的“月收入”以公積金繳存基數為準，不以實發工資為準，即月收入＝繳存基數≠每月實際工資收入。“申請貸款時，公積金中心會先計算好申請人的還款能力，你們房子所需的公積金貸款金額是多少、申請人的繳存基數和賬戶餘額是多少，再用繳存基數乘以60%（每月還款額不得高於繳存基數的60%）就是申請人最大的還款能力，如果所需貸款超過還款能力，公積金中心可能會不批，或者減少申請人的可貸額度。”東莞市公積金管理中心相關工作人員透露道。
想申請120萬貸款？難！
通過上述分析，我們知道，公積金的貸款額度不僅與賬戶餘額、繳存基數密切相關，還受限於申請人的還款能力。
即使申請人的公積金賬戶餘額和繳納年限足夠多，能支撐其申請更高額度的貸款，但由於“貸款每月還款額不得高於家庭月收入的60%”的限制，實際申請下來的貸款會比預期的少。除此之外，公積金貸款還對申請人的信用狀況、貸款年限、房屋評估等有著詳細的規定。
正因如此，民間有種說法叫“公積金是劫貧濟富”，雖然說得有些偏頗，但也在一定程度上反應了公積金貸款的高門檻，很少人能申請到公積金貸款，或者說只能申請到低額度的款項，因而，很多人想用公積金貸款買房並不現實。
“公積金的最高額度雖然可達到120萬，但要想申請到最高額度還是比較難的，可能要機關單位這些繳納公積金比較多的才能申請到。”東莞市房地產協會秘書、市公積金委員會成員陳駿良告訴房掌櫃，最早之前，公積金貸款主要面向機關單位繳存和使用，後來才逐漸擴散到各行各業，但由於公積金貸款門檻較高，很多人的貸款額度較低，只能做組合貸款。
不過，在當前商業貸款利率不斷上浮、貸款額度緊張的情況下，東莞公積金貸款政策的調整仍是購房者的“及時雨”。
陳駿良分析稱，隨著現在公積金審批時間的縮短，申請到放款的時間也隨之縮短，另一方面，當下商業貸款難度升級，越來越多的開發商傾向於做公積金貸款，這對購房者來說是好事。
“隨著房價上漲，過去公積金最高貸款額度僅80萬，已不能滿足當前購房者的需求，該政策的出臺能夠滿足部分剛需購房者，對購房者，對樓市成交來說都是一個利好作用。”合富研究院高級分析師李興旺表示。
閱讀更多 房掌櫃東莞 的文章
