註冊會計師—《會計》考試知識點總結（投資性房地產）

第一節. 投資性房地產的特徵與範圍

1.房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家/集體所有，企業只能取得土地使用權。因此房地產中的土地特指土地使用權。

2.特徵：①是一種經營性活動：主要形式是出租建築物、土地使用權、持有 並準備增值後轉讓的土地使用權。是企業所從事的經營性活動及與之相關的其他活動形成的經濟利益的總流入。應繳納營業稅。我國實務中，持有並準備增值後轉讓的土地使用權情況較少；

②應區別於作為生產經營場所的房地產和用於銷售的房地產；

③企業通常採用成本模式對投房進行後續計量，除非有確鑿證據表明其投房的公允價值能持續取得，才可以採用公允價值進行後續計量。同一企業只能採用一種模式對投房進行後續計量。

3.投房範圍：

①已出租的土地使用權：企業通過出讓（一級市場交納土地出讓金）或轉讓（二級市場接受其他單位轉讓的）方式取得的土地使用權。但以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投房；

②持有並準備增值後轉讓的土地使用權：必須有企業管理當局（董事會/類似機構）作出書面決議明確繼續持有這部分土地使用權，待其增值後轉讓以賺取收益。即使未簽訂租賃協議，也應視為投房。但國家認定的閒置土地不屬於投房；

③已出租的建築物：指企業擁有產權的，包括自行建造、開發活動完成後尚未使用的/正在建造、開發過程將來用於出租的建築物；企業已經與其簽訂了租賃協議，應自租賃協議規定的租賃期開始日起確認。

❤尚未開發完工的商場不屬於空置建築物，不屬投房。

❤按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應將該建築物確認 為投房。如企業將辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等輔助服務。也應確認為投房。

❤下列不屬於投房：

①自用房地產：如企業員工宿舍；

②作為存貨的房地產：指房地產開發企業。實務中，某項房產部分自用部分作為存貨出售、部分出租賺取租金的應分別單獨計量，分別確認為固資、無資、存貨和投房。

第二節. 投房的確認和初始計量

1.投房的確認時點：為企業將自用土地使用權停止自用、準備增值後轉讓的日期。

2.外購：

⑴成本模式計量：部分用於出租，部分自用的應予以單獨確認，按不同部分的公允價值佔公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行分配。

⑵公允價值模式：實際成本的確定與成本模式計量一致。需在“投房”科目下設置“成本”和“公允價值變動”2個明細科目。即“投房-成本”

3.自行建造：成本包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用。建造中的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。

4.非投資性轉換為投房：即用途發生改變。

❤企業改擴建/裝修支出滿足確認條件的，應予以資本化。對某項投房進行改擴建再開發且將來仍作為投房的，在開發期間應繼續將其作為投房，再開發期間不計提折舊/攤銷。（採用公允價值計量的投房也不計提折舊/攤銷）

❤費用化後續支出，如日常維護產生的支出。借：“其他業務成本”，貸“銀存”

第三節. 投房的後續計量

❤根據有關規定，採用成本模式計量的應按期（月）計提折舊/攤銷。（投房的減值得以恢復的不得轉回）

借“其他業務成本” 借 “資產減值損失”

貸“投房累計折舊” 貸 “投房減值準備”

❤在極少數情況下，採用公允價值模式對投房進行後續計量的企業，有證據表明當企業首次取得某項非在建投房（或某項現有房地產在改變用途後首次成為投房）時，該投房公允價值不能持續可靠取得的，應對其採用成本模式計量直至處置，並假設無殘值。對於在建投房（包括企業首次取得的在建投房），如其公允價值無法可靠確認但預期該房地產完工後的公允價值能夠持續可靠取得的，應以成本計量該在建投房，其公允價值能可靠計量時或其完工後（兩者孰早）再以公允價值計量。

但，採用成本模式計量的企業，即使有證據表明，企業首次取得投房時其公允價值能持續可靠取得，該企業仍應對該項投房採用成本模式計量。

❤公允價值除了參照同類或類似房地產價格，也可基於預計未來獲得的租金收益和相關現金流量的現值計量。

1.資產負債表日，投房公允價值>賬面餘額的差額 借“投房-公允價值變動”

貸 “公允價值變動損益”（低於就做相反分錄）

❤計量模式一經確定不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足採用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投房從成本模式變更為公允價值模式計量。作為會計政策變更處理。並按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。（已採用公允模式的投房不得轉為成本模式）

第四節. 投房的轉換和處置

1.轉換形式：

①轉為自用：作為固資使用；（轉換日為達到自用狀態，企業將房地產用於生產商品、提供勞務/經營管理的日期）

②存貨轉為出租；（轉換日為租賃期開始日，承租人有權行使其租賃資產權利的日期）

③自用轉為出租：即無資/固資轉為投房；

④房地產企業的出租轉為出售：即投房轉為存貨。(轉換日為租賃期屆滿，企業董事會/類似機構作出書面決議明確標明將重新開發對外銷售的日期)

貸 “固資”/“無資”、“投房累計折舊/攤銷”、“投房減值準備“

公允模式:借 “投房-成本”、“累計折舊”/“累計攤銷”、“固資/無資減值準備”、 借/貸“公允價值變動損益”

貸 “開發產品”、“其他綜合收益”（公允>賬面價值）→處置時再轉入當期損益

6.存貨轉為投房

公允模式:借 “投房-成本”、/“存貨跌價準備”、借/貸“公允價值變動損益”

貸 “固資”/“無資”、“其他綜合收益”（公允>賬面價值）→處置時再轉入當期損益

7.處置：企業出售、轉讓、報廢或發生毀損，將處置收入-賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。

成本模式：借 “銀存”、“其他業務成本”、“投房累計折舊/攤銷”、“投房減值準備”

貸 “其他業務收入”“投房”

公允模式：借 “其他業務成本”（若存在其他綜合收益的金額也一併結轉）

貸 “投房-成本”、借/貸“投房-公允價值變動”、同時結轉借/貸“公允價值變動損益”