廣州賽馬場曾是僅次於香港沙田賽馬場的亞洲第二大賽馬場。1999年12月14日，跑了757場馬後，廣州賽馬場突然宣佈停賽停業。汽車城？足球場？商業樓盤？如今，這塊地理位置絕佳的寶地，成為了各方覬覦的肥肉。
一整排臨時建築汽車展廳空蕩蕩，大部分店鋪已關閉，門口貼著封條和搬遷說明，留下一片狼藉。
廣州賽馬場位於珠江新城東北角、黃埔大道與華南快速幹線兩條廣州市中心主幹道交會處，被廣州最昂貴的AAA級寫字樓和住宅包圍。在佔地660萬平方米的珠江新城，空置用地如今寥寥無幾，這是其中一塊。歷經廣州20多年城市發展變遷，見證CBD從無到有，這塊黃金地一直被多方利益覬覦、博弈，一度可能成為大學校園、專業足球場，甚至高級商住樓。
事實上，在廣州過去20多年來的發展敘事中，對於任何一個開發商來說，要拿下總面積38萬平方米的賽馬場，都不是一件容易的事情。
2013年，包含珠江新城和天河北的區域產值已超1700億元。隨著廣州房地產格局裂變，這塊珠江新城最大的空置之地，又將何去何從？
估值57億元的黃金寶地
賽馬場的管理方—廣州賽馬娛樂總公司（以下簡稱“賽馬總公司”）仍在一片忙碌之中。
賽馬場地塊的使用和管理，一直是該公司的工作核心。
2013年，賽馬總公司印發了一份《關於汽車城租賃合同屆滿不續簽合同的通知》，通知說明：2013年12月31日屆滿後，公司將不再與各經營者們續簽合同；從2014年4月1日起，汽車城將完全封場，停止供水供電。
如今已是2014年9月，大部分汽車店鋪都已撤離，但仍有少數店鋪高調宣佈不會撤離，南段的美食城仍在正常營業。
賽馬場正門外的黃埔大道是廣州最忙碌的主幹道，北面是有著“華僑最高學府”之稱的暨南大學；賽馬場周圍，各式高檔寫字樓和住宅區售價不斷攀升，附近最貴住宅之一的僑鑫匯悅臺，均價高達10.5萬元/平方米。
“在今天的珠江新城，賽馬場的這塊寶地已經沒有複製的可能。”一位負責珠江新城樓盤銷售的地產中介經理向時代週報記者感嘆。據其描述，目前珠江新城最後一塊住宅用地已被越秀地產拿到，唯一可售的商業用地只有位於黃埔大道和華夏路交界處的A4-3。
“之前珠江新城最貴的地已拍到樓面地價超過1.5萬元/平方米。賽馬場位置這麼好，直接就在地鐵口上，地塊又這麼完整，我估計至少不會低過這個數！”合富輝煌市場首席分析師黎文江分析說。
按照地產專家們的估算，佔地38萬平方米的賽馬場，哪怕以1.5萬元/平方米的最低價，1.0的容積率建造（在高樓林立的珠江新城，絕大多數地產項目的容積率都達5-10以上），總地價至少在57億元。
但問題在於，目前要對賽馬場這塊黃金寶地進行商業開發，首先遭遇的最大難題就是土地使用性質。
據1998年廣州市國土房管局向賽馬總公司核發的94409萬平方米穗府國用（1998）字第特194號《國有土地使用證》，以及2001年核發的99996平方米的穗府國用（2001）字第特014號《國有土地使用證》顯示，賽馬場土地不是作為普通的商用物業或者住宅使用，而是有特殊用途—體育設施用地。
目前，這家副局級待遇的國企正糾結的，是如何處置那些不願意撤離的商家。
在珠江新城所隸屬的天河區方面，希望能在2019年之前讓商家全部撤離。
5個月前，賽馬場內的馬會家居曾在《廣州日報》發表公開聲明，“根據現有合法有效的合同約定，馬會家居經營期至2019年12月31日，而馬會家居作為良好的城市形象更得到廣州市委、市政府的肯定和支持”。
一位要求匿名的馬會家居人士對我們表示，廣州馬會家居不會因賽馬場汽車城調整而撤場、清拆，也沒有接到相關消息和通知。
在賽馬場1999年底結束賽馬後的十幾年裡，類似的糾紛屢見不鮮。7年前，一批店家更因類似問題和廣州賽馬娛樂總公司發生衝突，引發了一場百餘人群毆事件。那時的賽馬場，已是一座汽車城。
而在更早的上世紀90年代初，廣州賽馬場曾是僅次於香港沙田賽馬場的亞洲第二大賽馬場，名震一時。
賭馬叫停後負債累累
紅極一時的亞洲賽馬中心，如今只留下一個與賽馬相關的名字。
1992年，廣州市推行城市“東進”發展計劃，市常委會議決定開發珠江新城。作為珠江新城的一部分，賽馬場也被提上了籌備議程。
是年8月10日，時任廣州市市長的黎子流主持召開市政府常務會議，同意成立廣州市賽馬會和廣州賽馬娛樂總公司。
工商資料顯示，賽馬場管理方廣州賽馬娛樂總公司由廣州市農工商總公司、市經濟建設發展公司、市體委、天河區四方組成的聯營公司，是一家享有副局級待遇的國有企業。首任總經理由市農工商總公司總經理黃啟桓兼任。
1993年1月8日，廣州賽馬會召開第一次會員大會，理事會名譽主席為黎子流，同月首場有獎賽馬活動開鑼。
這一年，最初版本的珠江新城規劃基本確定，這是廣州當時最先進的一個城市規劃。
也正是這一年，時任天河區沙河鎮黨委書記的曹鑑燎開始登上舞臺，牽線介紹相熟的開發商給珠江新城的相關村領導認識，合作開發賽馬場西面兩座城中村冼村、獵德村的集體留用地。曹於2013年底因貪腐案發從廣州市副市長、增城市委書記任上落馬。
上世紀90年代，廣州賽馬場迅速發展。當時的黃埔大道遠不如今日繁華，但一到賽馬日，就有三四萬人趕到賽馬場。比賽結束後，黃埔大道石牌一帶人山人海，警方要出動大批警力現場指揮交通。
1999年12月14日，跑了757場馬後，廣州賽馬場突然宣佈停賽停業。
“最主要的原因在於賽馬一直沒有合法化。”後來擔任賽馬總公司董事長的林明鵬接受我們採訪時說。
2000年9月，賽馬總公司首任總經理黃啟桓向廣州市檢察院投案自首。2001年，廣州市中級人民法院以受賄罪和挪用公款罪判處黃啟桓有期徒刑19年。時代週報記者瞭解到，黃目前仍在服刑。
黃啟桓落馬之後，林明鵬接任總經理，據他解釋，儘管當時賽馬盛況空前，但管理不善，留下了一個處於閒置狀態且負債累累的賽馬場，負債足有12.5億元。
暨大換地未遂
賽馬場停業後不久，珠江新城的規劃檢討被提上了官方議事日程。2002年，這個規劃終於有了定案，眾多房地產商被給予減少土地出讓金的政策以鼓勵進駐。
空置兩年後，賽馬場開始探尋新的出路。此時，一路之隔的暨南大學（以下簡稱“暨大”）對其產生了濃厚興趣。
其時的廣州正在番禺區規劃和籌建廣州大學城，但作為廣州市重點高校之一的暨南大學並不想進駐。“早在2001年暨大就在珠海大建珠海學院，加上原有的華文學院與深圳旅遊學院，再增加新校區就會使學校過於分散，辦學效率低，成本過高。”一位暨大校友會負責人告訴時代週報記者。
相比之下，如果能在對面的賽馬場擴建校區，再理想不過。
2003年，時任暨大校長的劉人懷接受媒體採訪時透露，計劃擴招中的暨大，希望“吞併”賽馬場及珠江新城周邊約1000畝的黃金地塊，打造成廣東校本部面積最大的綜合性大學。
劉人懷的初步設想是，將暨大位於珠江江心島嶼磨碟沙上的約300畝土地與賽馬場及周邊地塊進行置換。當時，暨大已向省裡提交了相關文字報告。
暨大的這份“換地計劃”最終不了了之，結果暨大既沒有得到賽馬場，也沒有首批進入大學城。
在暨大拋出橄欖枝之時，賽馬總公司自己的計劃是希望能對賽馬場進行綜合開發。
“我們要充分利用現有的土地、建築物、設備和人才資源，綜合開發賽馬場的各種設施，把賽馬場建設成為多層次、高起點、規模大、功能全的現代化珠江新城新景點，成為集體育競技賽馬、房地產、科技、休閒、娛樂、體育、旅遊、餐飲、購物為一體的綜合性高級科技娛樂場所。”林明鵬2002年接受媒體採訪時表示。
為滿足這一要求，昔日賽馬場主樓重新裝修成為馬會酒店，廣州市政府也批准利用賽馬場閒置場地開辦過渡性汽車交易市場項目。2002年12月，廣州市政府採納了廣州汽車銷售行業協會的建議，就汽車城公開招標。
整個珠江新城開發漸入佳境，各種標誌性建築開始建設。2006年，富力地產拍下的珠江新城商務地塊價格是4566元/平方米，被媒體封為當年“地王”。
這一年車市低迷，三鷹公司經營困難，拖欠賽馬總公司上億元租金和管理費，最終退出賽馬場。
也許是預料到未來珠江新城地價的飆升，當時賽馬總公司有關負責人建議汽車城內的租戶不要投資太大，儘量做一些投資少、見效快的項目。2008年，賽馬總公司重新接收賽馬場場地，成立汽車城。此後，賽馬場逐漸形成餐飲業、康體娛樂業、汽車城三大經營板塊。
彼時，時任廣州市長張廣寧在廣州市兩會上說，“2010年，珠江新城肯定要火起來。”
眾地產巨頭角力
2010年的珠江新城顯得愈發寸土寸金，真的“火起來了”。此前的2009年，號稱珠江新城最後一塊住宅用地的D8-C3地塊，被越秀城建地產以3.45億元取得，摺合樓面地價1.53萬元/平方米。
這之後，珠江新城能夠拍賣的商業用地已少之又少。也正是基於此，各路地產商紛紛將目光轉向賽馬場這塊懸而未決的黃金寶地。
在很長的時間裡，珠江新城的最大地主都是富力。習慣走郊區大盤開發路線的恆大地產，2009年後在廣州市區異軍突起。
2011年，恆大和富力兩家地產巨頭各自在足球上有所建樹，他們趁勢分別向廣州市相關領導表達出對賽馬場的巨大興趣。
是年10月16日，恆大主場對陣上海申花時，恆大董事局主席許家印向時任廣州市委書記張廣寧表達了希望用賽馬場建球場的意願。許後來對媒體回憶說：“我跟張廣寧書記談了這個事情，能不能做一件填補中國空白且有意義的事情。他說什麼事情，我就說，將跑馬場改為專業的足球場。”
許並沒有透露張廣寧當時的回答。不過他表示，當他向張廣寧說出此一想法時，在旁的富力集團總裁張力馬上接話表態要加入，“當時張力在我旁邊坐，他說我們兩家一起來投資。”
半個月後的11月3日，恆大在廣州香格里拉大酒店舉行盛大的奪冠慶典。許家印就希望改建賽馬場的想法再次向廣州市領導徵求意見。
得到的回覆是：“（賽馬場）原來有債務，可能50億元都下不來。”“但你提的意見非常好，可以考慮和研究一下。”
隨著恆大足球的水漲船高，恆大在珠江新城的雄心也日漸顯現。2012年6月18日，恆大打敗富力、保利、萬科等17家房企，以13.22億元競得珠江新城D4-B2地塊，刷新廣州地王紀錄，這塊商業用地位於賽馬場西側，被媒體稱為珠江新城最後一塊寫字樓用地。
“本次恆大以志在必得的態勢高價拿下該地塊，有可能是出於日後佈局賽馬場的戰略考慮。而觀察恆大近年來在排球、足球、音樂等領域的業務發展，明顯具有增強自身影響力、加大拿地與政府談判砝碼的功能，這種通過副業為主業服務的意圖非常明顯。”沒能成功拿下這塊地的保利地產旗下公司曾在研究報告中指出。
2013年3月，恆大總部正式喬遷至位於珠江新城核心區域的恆大中心。此前，恆大集團在廣州市租用寫字樓辦公長達16年，直到2010年8月購買了珠江新城頂級寫字樓並改名為恆大中心。
其他地產巨頭，在珠江新城亦有斬獲。
據公開資料顯示，富力集團在珠江新城擁有17個商業地產項目，開發體量超過200萬平方米。
而保利、越秀等也不乏大手筆之舉，如與廣州塔（小蠻腰）隔岸相望的廣州國際金融中心（即西塔），即為越秀集團的得意之作。
2013年，恆大足球奪得亞冠冠軍前夕，再度有體育媒體曝出，恆大將拿下賽馬場建設新球場。直到2014年6月以前，這一傳聞一直沸沸揚揚，但6月23日，《廣州日報》突然披露，恆大專業足球場將建在廣州南站附近。
“乾淨收儲”
2014年4月1日，賽馬場汽車城關閉。外界普遍關注的是，這塊地最終將作何用處？
事實上，早在2012年5月，天河區委書記石奇珠在一個會議上指出，賽馬場被出租用於汽車銷售、餐飲等低端產業用途，經濟效益極低，年納稅額才2000多萬元，與CBD的功能定位極不相稱。天河區將爭取市政府的支持，加快推進賽馬場地塊開發建設，提升地塊價值。
2013年，廣州市國資委主任黃偉林在廣州國資工作會上亦提出推進賽馬總公司轉型發展，“儘快將黃埔大道賽馬場地塊乾淨交給政府收儲”。
黃偉林在發言中稱，推進落實廣州賽馬總公司債務重組工作，維護國有資產權益，理順各種債權債務關係，推進賽馬總公司按照市政府的戰略部署改制發展。
賽馬總公司一直負債累累，多個不良資產包曾由東方資產管理公司等幾家債權單位取得或處理，且債務的抵押物多為跑馬場的土地。
2011年7月20日，中國東方資產管理公司廣州辦事處發佈公告，擬公開競爭性出售其對賽馬總公司所享有的債權及有關擔保權益。東方資產的一份資料顯示，賽馬總公司欠其債務本息共計3.6億餘元。
6天后，賽馬總公司刊登聲明回應：東方資產廣州辦對其所享有的債權及擔保權益涉及歷史遺留問題，該債權抵押物的土地用途是賽馬場。
廣州國資委“2013年工作安排”寫明：“代表賽馬總公司與東方資產公司進行債務重組談判，雙方就賽馬總公司形成了打包收購方案，已簽訂債務資產包收購協議。”
時代週報記者向中國東方資產管理公司廣州辦事處、賽馬總公司瞭解相關情況，均遭拒絕。
廣州市中級法院2014年2月13日作出一份《執行裁定書》顯示，廣州廣永國有資產經營有限公司從中國信達資產管理廣東分公司手中，取得了對廣州賽馬娛樂總公司的債權和抵押權益。廣永國有資產經營公司為廣州市國資委旗下的獨資公司。
一位曾參與2010年前後相關不良資產處理的律師向時代週報記者證實，當年的賽馬場“確實四處欠債”，債權方只能通過司法程序將抵押物—賽馬場地塊全部或部分賣出，以償還債務。
廣州國資委通過旗下企業將各大資產管理公司有關賽馬總公司的債權一一贖回，意在避免賽馬場地塊被賣出以抵償債務，實現“乾淨收儲”目標。
廣州國資委的債權回購行動，或將很快完成。天河區政府一名人士向時代週報記者透露，政府希望未來這一塊用地能夠在商業方面發揮更大的作用。
目前僅存的一塊超大塊地王，最後花落誰家，何去何從？最後規劃怎樣？目前大部分已到期商鋪已不能現續租。各種規劃傳言不斷，而遙對暨南大學北面，地鐵十三號線已動工馬場站，正緊張施工中。
只要馬場規劃能定，對周邊樓價的影響更為巨大。歡迎各位留言看法
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