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題主您好，回答之前先說個題外話，我覺得您心有點大。大在哪？看到您的補充條款，我覺得您把問題調整為：商鋪、倉庫、廠房、土地、寫字樓我能投資哪個？會比較合適，因為很多東西是有準入門檻的，不是你想投資就有機會條件給你投的。
回到正題，以上產業那個有投資價值？我以為每一個都具備投資價值。地理位置優越的商鋪、倉庫、廠房、土地及寫字樓都具備投資價值，只是各個准入門檻不同，所以很多時間沒有出現在我們日常的視線範圍之內。
商鋪
相信這個不必多說，跟房子一樣，與我們日常的生活息息相關，也是住宅之後的投資首選。尤其是在現在各大互聯網公司提出新零售概念以後更是如此，預計未來3-5年，商鋪會成為熱門投資產品。
倉庫/廠房
一般倉庫/廠房都會建在較偏遠的開發區，但是有投資價值嗎？有。因為我個人一直從事房地產行業，所以也就只能從房地產方面解答。我見到過的就是一個倉庫/廠房因為城市打造新城區，該倉庫/廠房位於市實驗學校周邊，而該區域在城市規劃版圖上已經劃分為居住用地，很多開發商試圖與倉庫/廠房擁有者協商走內部掛牌流程，工業用地轉商住用地，最後因為擁有者要價太高沒有談妥，地塊由政府收儲。
土地
土地作為房地產最重要的組成部分，其無論投資性也好，保值性也罷都是不言而喻的，只是准入門檻是讓多數人望而卻步的關鍵。有眼光又有條件的人才能在土地市場如魚得水。
寫字樓
寫字樓跟商鋪一樣，門檻差不多，投資回報率也不低。目前而言一二三線城市會較為火爆，對於四五線城市來說還處於萌芽期。看準機會購置，相信也可以讓您收益頗豐。
回到題主的問題，目前手上資金30萬左右投資哪個好？您還是看看以上產品哪個能可以投資的話趁早投資吧！在這幾類投資品面前，30萬估計連牙縫都難塞。商鋪、寫字樓興許還有部分機會。
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投資土地
從投資回報率來看，土地投資收益率最高，當然投資門檻也比較高。拋開需要招拍掛的住宅用地、商業用地，這些非普通人能參與的項目，工業用地項目中，國內的土地從零地價（需要和政府一事一議）到50萬/畝都有，利潤回報率很大，一些有實力的企業或個人，會從央企、一級開發的產業地產商手中，購買土地，自建廠房，用於生產或出租，在過去幾年，這部分土地增值收益相當可觀。
倉庫和廠房
這兩種投資品，可以對標，相對來說，廠房的投資收益率顯然大於倉庫，風險也大於倉庫。究竟投資哪個品類更合適，這需要看區域以及投資者本人對哪個領域更熟悉。廠房屬於生產型投資品，如果投資者本人對生產企業很熟悉，有一定人脈積累，那麼投資廠房比較合適。
而倉庫則屬於物流產業鏈端的產品，跟地域有很大關係：
如果投資者對物流有較深瞭解，或者本身是就是做物流的，那就可以在物流園內投資一棟倉庫，分割出租獲取收益，外加倉庫的本身可能的增值，收益預期也是不錯的。
在城市的核心地段，拿下地下配套空間作為迷你倉儲，這類投資品的收益率是不錯的；
但對比投資收益率來說，廠房的建築成本要大於倉庫。
寫字樓與商鋪
作為普通投資者，能選擇的基本是這兩類產品。
從過去的歷史數據來看，商鋪的投資收益率要遠高於寫字樓的投資收益。不過，經過過去近20年地產盛宴，過去的“一鋪富三代”的傳奇已不復存在。商鋪目前已然過剩，包括城市中心地段的商鋪，都常有空置情況，商業綜合體的空置店鋪就更常見了，我們不要緊盯著萬達廣場、大悅城這兩類產品，這兩個商業綜合體是開發商自持的，與市面上那種將項目整體分割成N多商鋪進行銷售，再簽訂包租協議的產品，有很大不同。這類商鋪的投資風險比較大。
另一種是，住宅社區配建的臨街底商，這類是可以考慮投資，當然，要考慮到客流走向，需要規避沒有客流的底商。
商業地產項目，目前做成寫字樓產品，進行分割銷售的也很多，在雙創的大背景下，投資寫字樓的風險，相對較低，投資收益也比較穩健。
回到題主的前提——
30萬自有資金，投資那種比較好？
從投資門檻來看，這個資金量只能投資小面積商鋪。寫字樓分割出售的最小面積，一般也在100平以上，好像也不太適合。
此外，老戴推薦你關注下當地的房地產信託，這類投資品的收益一般能達到10%，當然，要考察好產品發行方，看他投資的主體，以及企業過往的信用。
戴耀邦 ，產業地產諮詢分析師、財經媒體人，新疆兵團人，現居北京，專注於產業地產領域的諮詢與品牌營銷，歡迎關注本人頭條號“戴耀邦”，一起溝通交流。
戴耀邦
投資價值排序首先是土地，其次是廠房，最後是鬧市區的商鋪！
無論哪裡土地越來越少，物以稀為貴，肯定是增值的！
廠房是抄家很容易忽略的地方，加之政府對廠房交易的控制以及廠房可流通的數量極少，投資價值應該很多錯，位置好點的廠房舊改的機會很大！
商鋪一定要看位置，而不能只看單價，否則就會變成傷鋪
伍仙森
首先，這個得根據你所在城市，所在區域，周邊的環境來決定！
商鋪和寫字樓，在實體店比較多，且業態繁盛的地方更具有價值；
住宅，在告訴發展的城市，外來人口比較多的城市更具有價值；
倉庫，廠房，在工業城市及工業地區更具有價值；
土地，相對於現在的市場，城市周邊的土地會更具有投資價值。
綜上所述，根據你的客觀情況，來決定你的投資意向！
A猴哥hg
這個問題不能一概而論，各有優缺點，還有準入門檻
辦公樓優點是相應比較穩定，但升職空間較小，有一定空置率，空置期也要承擔物業費，隨著樓齡增加，物業品質下降，相應租金應該是會變低。
商鋪投資更加看中地段，相隔幾十米，價格可能會有巨大的變化，大部分商鋪升值空間比較大，但更需要比較專業眼光去評判。也有少許根本就出租不出去的商鋪。商鋪總體來說隨著時間的成長，地段的成熟，相信價值會更高。
工業，廠房，這方面第一是要看交通，人力成本，人力資源，以及地方政策，如果這3方面都比較好，投資回報率相比辦公樓和商鋪，會更高。
代文祥623
個人觀點:從業六年，主營上海商業地產，根據投資門檻、流通速度、投資回報率、以及未來發展趨勢等綜合因素，我給以上幾種產品的投資排序為:商鋪＞寫字樓＞廠房＞倉庫＞土地，商鋪投資是商業地產投資首選:投資門檻低、易打理、回報率穩定、易出手、市場認可度高（一鋪養三代），尤其是可餐飲商鋪、社區底商可重點關注；寫字樓:投資門檻低，回報率比較高（一般都能達到5個點以上）、缺點是易空置、物業成本高；廠房:上海最近違建整治趨緊，很多工廠外遷，有正規產證廠房投資日漸活絡，回報率好的能達到8個點以上，缺點是:對資金要求高，屬於相對小眾產品，接手客不多；倉庫:相對小眾，接觸不多，以後會是個熱點。土地:一般對資金要求巨大，一般老百姓玩不起。 韋萌萌
