摘要：房價在高位是不可持續的，除開人口結構轉變之外，還有其他重要因素
撰文|藍色天際（槓桿遊戲資深法律讀者來稿）
這幾天，幾件大事值得注意。一是隨著美元加息引起的流動性恐慌，已經讓市場風聲鶴唳，股市閃崩時而出現，債市大面積排隊違約已在路上，民間融資斷崖式下跌。
伴隨著前一階段大宗商品原材料的強力上漲，預期國內各行業的倒閉潮將繼續展開……
沒辦法，房價租金成本、人工成本、原材料成本、行政嚴格執法的成本都在上升，但居民消費意願持續下降，社會消費規模下降，價格敏感指數上升，PPI和CPI嚴重悖離，這在兩年前實際上即已預演過。
另一方面，中國家庭債務目前已超過40萬億！愛存錢的中國人現在拼命舉債，支撐中國龐大經濟體的不是令人驕傲的實業，更不是高科技，而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產業！
14億人坐擁450萬億存量房產，而淨存款只有26萬億，這意味著，有史以來最大的泡沫隨時會破滅，經濟海嘯正從大洋彼岸席捲而來……
很多傾向於購房的人認為，在目前國內沒有好的投資渠道情況下，錢放在手裡會發生通貨膨脹，未來錢不值錢，並進而持續跟進買房，事實如此嗎？
1、房價在高位是不可持續的，除開人口結構轉變之外，還有其他重要因素
個人分析，金融危機下（經濟危機升級版），通貨膨脹是肯定會發生的現實（滯脹）。
但從國外歷史經驗看，經濟危機實際上又分為兩個階段：前一階段是危機爆發期，後一階段是工業蕭條期。
前一階段的危機爆發期，目前正在大規模醞釀形成中（這次從國際國內的大環境來看，將是空前的）。
出於流動性危機，率先下跌的必然是易於變賣的產品，如股票及其他金融資產；房產亦將基於逐步引發的債務危機而被大規模拋售以減輕壓力（但很不幸，沒有足夠的接盤俠）。
危機爆發期內將形成大規模的企業倒閉潮，所以失業率將會顯著上升（預期將高到一個較可怕的境地）；
而工業蕭條期，實際上在現代更確切地應該稱為“失業蕭條期”，會造成很多人員失業，對社會保障、社會穩定等造成挑戰和影響。
但基於我國縱深的經濟格局（產能充足、產業鏈完善、對外依賴度低）以及人民幣逐步國際化的前景，特別是政府較強調控干預能力，不大可能發生惡性通貨膨脹現象（不排除出現炒作型商品短缺恐慌）。
雖然如此，各類非透明成本的上升（工業蕭條期原材料成本會回調，稅收、維穩、社保等攤派成本會顯著上升），仍會造成普遍性的通貨膨脹。
因此通貨膨脹（“滯漲”）的形成，並非由於流動性充足，而是源於“成本危機”。事實也證明，政府再像以往那樣“印鈔票”，已基本起不到任何對經濟發展的促進效果。
在危機爆發期的中後期，政府還是會通過“印鈔票”來挽救瀕臨崩潰的金融體系的，因為這涉及國計民生、國民經濟命脈等問題。
美元的加息縮表，就是為了必要時擁有更多的“印鈔票”能力！而關鍵時候“印鈔票”所能形成的對國際國內資產的購買力（而不會導致自身惡性通貨膨脹），是“剪羊毛”的關鍵！
而貨幣信用，即體現這種購買力。屆時，在普遍性通貨膨脹的背景下，房產則很不幸，屬於需要被拋售的泡沫資產，因而價格是無法上漲、反而被壓制的。
彼時彼境，最大的可能是因大面積債務危機導致的拋盤形成，而無法售出（只有足夠幅度下跌才能引發相應規模的購買需求，因為拋盤形成的供，遠大於流動性危機下剛需形成的求）；
但政府會基於金融風險釋放的考慮，有意控制房價的下跌速度幅度，因此下跌是一個必然、隱形、緩慢的過程，這也意味著經濟危機後的債務出清、經濟體制的盤整修復，將是一個漫長的過程。
房價在高位是不可持續的，除開人口結構轉變之外，還有一個重要因素是，房價成本轉嫁造成的商品普遍性昂貴，事實上降低了人民幣的購買力，必然導致實際匯率的降低；“保匯率還是保房價”的兩難選擇一直困擾著諸多國家和地區。
如果放開管制，實現自由兌換，必然導致民眾更多選擇海外消費、海外資產轉移，即便嚴格管制，也存在“滴撒漏”的風險，到後期只能無限嚴格，甚至卡死與美元的換匯審批。
但這樣導致的風險就是，在國內外黑市上，人民幣兌換美元比例嚴重畸高，中國將喪失在使用美元場合的貿易與民間交流的自由度；其結果更是無法承受的，那就是中國的經濟貿易與科技發展，喪失國際競爭力與參與權。
（注：1.貨幣信用與政府信用，在現代貨幣金融學裡具有完全不同的涵義，但在絕大多數人意識裡，都混為一談！在我國和絕大多數國家，都是嚴格區分的。
貨幣政策獨立於財政政策！政府信用，涉及國債、地方債務等，政府以未來稅費等財政收入作為償債的擔保，主管部門為財政；貨幣信用，涉及貨幣發放、貨幣政策等，最終體現為貨幣的購買力，是否存在通貨膨脹或通貨緊縮問題，主管部門為央行。
所以各地政府安排的年度投資規模，不一定能完成，要具體看財政部門的資金統籌核算能力。
2.貨幣政策的最重要指標，是M1與M2。M1是基礎貨幣及外匯佔款形成的基礎貨幣，類似企業的淨資產，M2是廣義貨幣，是通過銀行存準率、各類貨幣政策、槓桿調控政策等形成的，類似企業的總資產。我們通常所說的“印鈔票”，更多的是通過外儲規模增加、槓桿率上升綜合形成的，央行直接“印”基礎貨幣導致M2增加的數量非常少。
3.實際上，美元加息縮表中，真正可怕的是縮表而非加息，加息都只是短暫性措施，目的為了吸引資金迴流和縮表，長期加息僅國債負擔增加一項美國各地財政就受不了；縮表就是為了前述在經濟谷底時再通過加槓桿擴表來購買世界範圍內的廉價資產，達到“剪羊毛”目的。）
2、信心比黃金更重要！
在我看來，這一輪即將到來的金融危機，美國雖然也存在股市虛高、美國債規模巨大等風險。但總體而言，基於其應對金融危機的豐富歷史經驗、人才，目前國內良好就業率等經濟指標，再加上金融危機系其主導和發起，特別是美國的經濟金融市場機制、管理應對機制，更能高效地釋放風險、活躍交易，個人認為仍處於十分有利的地位。
不過，美國債被拋售也可能引發巨大風險，最終結果仍有待演化。
市場的核心價值，在於定價與交易（這也是市場經濟的核心功能）。準確評估、合理定價是關鍵，也是促進交易的前提；政府的職能，在於管理和保障！
應對當代金融危機，其核心在於，對被虛高的泡沫資產、以及因此被誤導、僵化的資源配置機制，進行快速、卓有成效的重估、處置、交易、調整、修復，並在此基礎上恢復靈敏的市場資源配置方式（此前處於市場失靈狀態）。
因此，定價是核心環節，故而債務評級體系建設、風險定價機制建設等等都將成為下一階段的重點！
對國內而言，應對金融危機最大的挑戰也正在於如何實現“平穩過渡”？讓高估的泡沫資產轉嫁到具有承受能力的民眾身上，成為最好的選擇。
最後在泡沫逐步破滅的過程中，如何既能快速處置和修復、以恢復市場功能，又極力避免金融體系因債務方普遍違約導致的崩潰風險，成為執政者巨大的考驗！
但在保障最底層群眾活得下去的前提下（否則發生維穩風險），通過天量印鈔注資金融系統，將危機轉嫁全民（雖會引發普通商品通貨膨脹，但基於前述邏輯，通脹結果不會惠及房產），是必然的邏輯！
最終，在“滯漲”情形下，經濟到底是良性改善還是陷入惡性循環，取決於一個核心因素：即信心！
“信心比黃金更重要！”，但信心並不簡單取決於政策宣傳層面，而是綜合了居民對經濟環境、生活環境等方面實實在在的感受所形成，其取決於兩大方面：
一是市場定價機制是否修復到位（具體內容已前述），因為這決定了民間投資或者交易的意願（只有合適的定價、充分的風險評估，才是達成投資、交易的前提和關鍵）；
二是就業保障機制的建設，特別是居民就業率以及醫療、養老、教育等剛需層面，這決定了大眾的收入水平、消費意願和信貸意願！
3、危機過後，房產仍將有價值，但那是新一輪的價值迴歸
中國的市場經濟發展史還太年輕，無論經濟社會、資本環境、政府決策機制還是民眾意識，都遠遠沒有深層次思考過真正的金融危機；
中國的特殊經濟社會體制/機制，也讓中國的情況具有極特殊性，讓此前眾多經濟學家簡單根據國外經驗得出的分析和預期也往往落空。
這一輪的經濟危機，實際上也同步伴隨著科技變革的萌芽（還在萌芽狀態）。
人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈、無人駕駛、基因測序、大健康領域等的日新月異、突飛猛進，也在同步進行中。
不久未來即將對人類的理念認識、社會的機制體制等造成革命性影響。
歷史上結束經濟危機，讓經濟重新煥發活力、促進投資帶動消費帶來GDP增長的，均是以新興領域的增長亮點來實現和推動的。
房產仍將有價值，但那是新一輪的價值迴歸，而此前必將經歷暴漲至深度暴跌的至暗時刻！
對比房產的剛需，教育的剛需、醫療的剛需（疾病治療以及延長壽命兩個領域）、養老的剛需，等等，才是真正的剛需！
問題仍是，這輪金融危機的高潮、谷底，或者說今後5-10年國內外經濟環境與格局是怎樣的，而當前又該如何應對？這才是精英智囊層們真正在關注和思考的問題！……
作者簡介：魏宇，福建坤海律師事務所合夥人/律師/仲裁員，主要從事民商事訴訟、資產處置、股權投資等方面法律研究，曾長期在體制內工作，對宏觀經濟領域長期關注，具有獨到的思考與見解。
THE END
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