一直火熱的香港樓市，今年在進入加息週期後，開始轉向。
受美國頻繁加息影響，與美元保持連續匯率制的香港也被迫進入加息通道，導致香港股市跌跌不休。
樓市方面，目前香港樓市同時面對三重負面因素，分別為不斷攀升的銀行同業拆息（HIBOR），股市低迷，以及人民幣走軟，因此我們預測樓市會面對一定的調整壓力，未來12個月的跌幅可能達到15%，重返年初水平。
香港差餉物業估價署公佈的數據顯示，香港私人住宅售價指數7月上升至393.5點，已經連續上升28個月，並連續21個月刷新最高紀錄。事實上，自2003年起，香港房價已創造了連續十五年上漲的“神話”，這是香港歷來最長的房價上漲週期。
香港本輪上漲的邏輯是什麼？主要有兩個：
1、香港本輪房價上漲的背景，是內地進入強調控週期。
由於內地樓市政策干預過強，高淨值人群更看好香港樓市的發展，導致資金流入香港的股市和樓市。所以你會發現，香港本輪房價上漲週期當中。
2、土地稀缺，這是香港房價長盛難衰的關鍵因素。
香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。
香港地產大亨、中原地產創始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。
以上信息表明，香港政府與內地政府一樣，都非常吝惜土地供應。
但結合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由於歷史原因，是中國的特別行政區，面積已經被固定，土地是用一塊少一塊，不像內地城市，空間不足還可以通過吞併的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設區，青島將即墨撤市設區等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。
如今樓市迴轉，因素已經很明顯，加息、人民幣走軟。那麼，香港樓市會大跌，甚至重演當年的崩盤嗎？
不會。
1997年的香港剛剛回歸，1998年大陸才開始進行房改，從認知上90年代的大陸還沒有意識到房地產泡沫破裂帶來的危害缺乏認識，所以1993前後年中央才會主動刺破海南的房價泡沫，因為當時還未房改，尚未形成以賣地為依賴的財政模式。簡言之，就是當時還未形成商品房市場，房地產對經濟貢獻不大，才有魄力去刺破。
再者，當時內地政府腰包並不富裕，對香港樓市的崩盤也是有心無力。資料顯示，當時內地外匯儲備一共才1400億美元，而香港則有920億美元，內地只相當香港的1.5倍。
在這種背景下，才有了那一次香港樓市的崩盤。
如今，事易時移，香港樓市暴跌幾乎再難重演，就像北上廣深房價難崩盤一樣。理由有三：
1、今天的中國大陸房改已20年，和香港一樣，已經形成了對土地財政的嚴重依賴，房地產對經濟的貢獻佔比非常大，目前，政府直接、間接的收入裡，跟房地產有關的佔了40%左右，大陸政府對房地產崩盤的危害已經有了充分的認識。有大陸做後盾，香港樓市難崩盤。
2、與20年前不一樣的，還有內地政府的經濟實力。，內地外匯儲備是3.1萬億美元，是香港外匯儲備的7倍。內地廣義貨幣M2的規模，是香港的15倍（1997年的時候只有5.7倍）；至於GDP，2017年內地是香港的36倍（1997年時是5.3倍）。
以如今大陸的經濟實力，即使香港崩盤，內地救市可以說是輕而易舉。
3、如今香港與內地的緊密度今非昔比，香港樓市與內地樓市已是唇齒相依的關係。香港一旦崩盤，會產生一系列的連鎖反應，對內地熱點城市產生大沖擊。
到時候，其負面影響將遠遠超過1997年，影響面不止香港一島，而是全國。屆時，已經不是20萬人負資產、數百人自殺的問題，而是14億人的資產安全問題。所以，香港樓市越來越不能崩！
當然，不能崩，不等於不會降價，也不等於可以閉著眼去炒作，這完全是兩個概念。就像內地北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州等熱點城市一樣，香港房價雖然不能崩盤，但需要調整，需要止漲並適度下跌。
暴跌很危險，但房價若不止漲進行調整，同樣危險。
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