昨日，新版《北京市物業管理條例（草案）》正式出爐，並面向社會公開徵求意見。
http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/yjzj/53603652/index.shtml
《草案》總共有8章，包括總則；物業管理區域；前期物業；業主、業主組織和物業管理委員會；物業服務；物業的使用和維護；法律責任；附則。
《北京市物業管理條例（草案）》公開徵求意見的公告/來源於首都之窗
還記得，你家居民樓漏雨沒人管嗎？
滲入屋內的雨水致使牆體發黴、牆皮脫落/受訪者供
還記得，你們小區電梯壞了沒人修嗎？
某小區電梯停運通知/記者攝
還記得，你們小區只售不租停車位居民沒法停車嗎？
居民沒處停車把車停在了消防通道內/記者攝
還記得，小區業委會成立不了嗎？
某小區的業主大會/受訪者供
還記得，北京新聞廣播“問北京”報道的那些因為小區物業服務不到位引發的糾紛嗎？
現在，這些問題你都能在《北京市物業管理條例（草案）》找到明確規定了！以後相關方想推諉扯皮，怕是難了！
誰起指導監督作用？
《草案》提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建工作，並辦理相關備案手續，指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責，有權撤銷其做出的違反法律、法規和規章的決定，參加物業承接查驗，指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管，對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查，指導監督物業管理人履行義務，調處物業管理糾紛，統籌、協調、監督管理轄區內物業管理活動。
物業管理區域要明示嗎？
買新房時，銷售員指著沙盤說得特美，這這這，這些配套將來只由這期業主享受，可等到交房時發現，前方的三棟樓原屬於同一個物業區域。這種差別，在以後買房時可得提前注意了。
《草案》明確，新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設行政主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見和建議，經商規劃和自然資源行政主管部門，納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，並向社會公佈。建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。
而對於已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門，結合物業管理實際需要，徵求業主意見後確定物業管理區域並公告。
交房前的物業費誰出？
《草案》規定，建設單位承擔前期物業服務責任。
建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業管理人，簽訂前期物業服務合同，但前期物業服務合同期限最長不超過2年。
自前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
成立業主大會很難嗎？
目前，本市不少住宅小區都出現了業主大會、業委會的成立難，其中難題之一就是要有足夠的業主人數。記者發現，《草案》中對業主的人數要求很“人性”。
《草案》規定，一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分佔建築物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居（村）民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
誰不能當業委會委員？
有了業務大會後，下一步就是成立業委會。哪些人可以擔任業委會委員？
《草案》也給出了答案。
除了必須遵紀守法、符合業委會委員候選人產生辦法中關於居住期限的要求、本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關係等規定外，有兩條值得注意：第一，必須按時足額交納物業服務費，不存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的情況；第二，未被列為失信被執行人。這又充分說明了信用的重要性。
沒法成立業委會只能乾瞪眼？
真的沒有辦法成立業主大會、業委會的住宅小區，又該怎麼辦？《草案》裡也給出了辦法。
根據規定，有四種情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項：不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導後仍不能選舉產生業主委員會的。物業管理委員會由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成，人數應當為單數，其中業主代表不少於物業管理委員會成員人數的二分之一。
確定物業費就不能調了？
假設，確定了2元/平方米·月的物業費標準，是不是一直就不能調整了？從《草案》看也不是這樣。
《草案》根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理。其中，商品房小區物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。按規定納入政府定價目錄的住宅小區，由市發展改革會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。
市住房和城鄉建設行政主管部門應當發佈住宅小區物業服務項目清單，明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測並定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。
車位“只售不租”？
面對住戶多、停車位少的現狀，小區內的停車位如何用也是大家夥兒關心的事情。
《草案》明確提出，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當用於滿足業主的需要。用於出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人；尚未出售或者用於出租的，應當
優先出租給本物業管理區域業主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。若將車位出租給業主以外的其他人的，根據《草案》的規定，區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。
專項維修資金餘額不足怎麼辦？
住宅專項維修資金，也稱為房屋的“養老金”，對維護小區的存續至關重要。關於住宅專項維修資金的使用和監管，《草案》也說得很明白。
首先，專項維修資金應當專項用於物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿後的維修、更新、改造，不得挪作他用。
其次，當專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準
補足專項維修資金。第三，專項維修資金餘額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額的應當優先用於補充專項維修資金，剩餘部分的使用由業主共同決定。最後，有業委會的小區，業主大會既可以自行管理專項維修資金，也可以委託物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管。業主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶。
如果你有建議或者意見，可以通過
登錄北京市司法局門戶網站對本草案提出意見。
登錄北京市住建委門戶網站在 "意見徵集"板塊查看草案及草案說明。
登錄北京市政務門戶網站"首都之窗"，在首頁中"政民互動"版塊中查看草案及草案說明。
來源：問北京、首都之窗、北京市住建委網站、北京日報
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