本文是“房地產帶鹽人”的第106篇文章，全文共計1556字。
今天我們繼續各地樓市分析文章，2020年第一篇地區樓市我們選擇佛山，為什麼呢？因為在剛剛過去的2019年，佛山成為廣東省第3個GDP總量突破萬億的城市，也是全國第17個。而且最重要的一點，相較於廣東省另外兩個一線城市，佛山作為普通地級市在經濟體量上的發展顯得尤為突出。
大灣區新星的製造業潛力
要說粵港澳大灣區規劃中哪個城市是領導者可能結論莫衷一是，但是如果要說哪個城市收益最大，我認為是佛山，起碼在接下來的5年裡這種區域先發優勢是很明顯的，一是因為佛山與廣州的地緣優勢，二是佛山擁有的極好的製造業基礎。
十年來的廣佛同城化發展自不必說，兩個城市城區相距僅20公里，在公共交通方面更是已經通達，在廣州工作、經營的人生活在佛山是一種常見的情況。不過佛山可不僅僅是一線大都市廣州的衛星城，它自己有充裕的產能和產業鏈整合工業基礎，隨著人口的膨脹，服務業的發展也是水到渠成。
我們來分析一下佛山的經濟構成，其二三產業佔比超過98%，其中第二產業的佔比更是超過一半達到56%。這也是為什麼佛山既不是計劃單列市，又臨近省會廣州，卻能有自己鮮明的定位，而製造業和服務業的基礎又保障了人口不會被廣州虹吸過去，反過來兩座城市相輔相成。要知道，在所有GDP超過萬億的我國城市裡，只有無錫、蘇州、佛山三座城市既不是省會也不是直轄市或計劃單列市。
順德和南海是佛山經濟的重心，早在2018年兩個區的GDP分別已經達到3163億和2809億，佔據佛山經濟體量的六成。作為陶瓷、電器的傳統優勢產業聚集區域，在近兩年以來製造業升級的腳步也一直持續，而今裝備製造、工業互聯網、機器人等方面都積累了一定優勢。
佛山樓市與廣州形成雙子星效應
2019年佛山樓市總體平穩的情況下有利好調控，也符合因城施策的大方針，在粵港澳大灣區規劃綱要落地的大背景下，也有公積金貸款最高額度提高到50萬元/人，家庭最高可貸100萬元等利好樓市的政策。
不過2019年佛山的土地供應量相對控制的比較緊，受限於商住用地土地供應量的縮減、放緩供應步伐，同時“限地價”在土拍中也是屢見不鮮，佛山土地成交指標數據同比下滑，成交量價、樓面地價和溢價率均預期下行。不過在廣東省或大灣區內的9座城市比較，佛山的商住土地成交量總體領先，成交建面超過550萬㎡，為日後的潛在供應量奠定了基礎。這一點是我看好佛山樓市的第二個原因：調控的剋制，既有供地控制也有對價格的控制，同時又足夠的量，因此樓市未來價格走勢比較穩，那麼成交量則會有機會進一步增加，這是宏觀視角。
我們再來看下統計數據，僅2019年的上半年，佛山新房住宅供應已達到863.3萬㎡，環比上漲25.88%；與之相對的成交量也不錯，同期佛山一手住宅網籤76390套，同比上漲18%，而經濟領頭羊順德的成交量環比上漲147.8%，銷售簽約22811套。2019年1—11月佛山住宅市場供應量為1282萬㎡，月均供應116萬㎡，同比增速20%。成交1233萬㎡，月均消化112萬㎡，同比下滑9%。
雖然相對一手住宅市場的火熱，佛山二手住宅市場總體偏冷。2019年上半年佛山二手住宅成交26999套，同比下跌13.31%；成交面積為309 萬㎡，同比下跌15.14%。一般這種情況能表現一手房價格是穩定的，並沒有出現倒掛的現象。另外佛山市場充足的需求，基本上供需是比較均衡的，這也跟廣州部分外溢需求持續進入佛山有關。
接下來的2020年，對佛山市場要看幾個條件變數：
1、整體宏觀經濟走勢，尤其是金融貨幣政策的寬鬆持續多久，大概率小陽春是沒問題的，主要半年度的政策調控值得關注。
2、國際貿易變化，位於珠三角製造業核心之一的佛山，一方面受廣州高端製造業、服務業、出口貿易的帶動，一方面也在被國際局勢深刻影響，畢竟外溢的產能和經濟模式還是需要穩定的貿易環境，而經濟穩定，則樓市會有更強支撐，畢竟2019年佛山7.2%的規模以上產業增加值與外向型經濟密不可分。
3、粵港澳大灣區一體化發展，這點對南海的影響要更大一些，區域內製造業分工和人才流動都會隨著大灣區城市群協調而產生新的居住需求。當然還有廣佛同城化影響最大的千燈湖板塊，交通已經不是問題，只待產業聯動的影響落地。
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