北京大宗交易總額位列全國首位。
大宗交易成交額常年排在上海之後的北京今年得以翻身，而外資成為這其中不可忽視的力量。
根據1月8日世邦魏理仕發佈的《2019年北京房地產市場回顧及2020年市場展望》中顯示，2019年，北京投資市場大宗交易總額達到創歷史紀錄的866億元，境外投資者是北京最為活躍的買家類型，投資額佔比達到31%，並在近兩年保持上升勢頭。
與此同時，上海2019年全年累計錄得68筆交易，同時總金額累計達847.2億元人民幣，同比下降了33.8%，常年落後於上海的北京在今年實現了反超，成為全國第一。
對此，世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛表示：“極具韌性的市場基本面和逐漸增多的可售資產是今年北京對投資者的吸引力所在。”
而對於外資成為主要買家，紀剛分析表示，這些資金其實不是剛來北京，只是由於政策限制，過去外資在北京很難達成大宗交易。2016年以來，北京從准入條件、標準等多個領域放寬對外商投資的限制。經過幾年開放後，外商買入佔比增加成為一件水到渠成的事。
另外，房地產領域的投資通常是長線投資，投資時間一般為5年至7年，有的甚至以10年為單位計算時間。所以這些投資考慮的不單單是短期內人民幣對外幣的雙向波動，而是當地長期發展潛力。
對於2020年投資趨勢，紀剛表示：“隨著金融領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升，我們預期境內外投資者將繼續積極地在北京挖掘價值投資的機會，併為整個商業地產市場注入新的活力。”
而2019年寫字樓始終是投資者關注的重點，且在零售物業和酒店項目的交易中，商改辦、酒改辦項目的投資額佔比近半，顯示投資者對於北京辦公市場基本面保持樂觀。
2019年，北京的寫字樓供應量處於高位，達到了90萬平方米，歷史上僅次於2009年；其中，甲級供應量高達71.3萬平方米，創歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創2011年以來最高水平。不過，由於整體需求疲軟，全年淨吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年曆史最低。
2019年以前入市項目整體淨吸納量為負，這些項目的入駐表現出現分化：超甲級寫字樓最為穩健；其他甲級寫字樓，隨著租金的調整和升級需求的釋放，下半年退租現象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的淨吸納量錄得-9.6萬平方米，創歷史新低。供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。
在下行的市場環境下，寫字樓市場也出現了比較明顯的分化，高品質供應入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創造機會窗口。
世邦魏理仕華北區顧問張冀蘇表示：“ 2019年是近10年以來最具挑戰的一年。面對經濟放緩、需求放緩及市場供應高峰的到來，大部分業主主動調整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉變為理性下調；面對2020年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業主們也會積極投入資金對現有樓宇升級改造以應對新項目帶來的競爭壓力。”
在零售市場，根據世邦魏理仕報告顯示，2019年，僅國貿東樓、北京SKP南館兩個代表性新項目入市，總體量8.5萬平方米，均為CBD商圈地標性項目的擴建，開業後市場反響熱烈，為CBD供應放量後即將入駐的大量辦公人口提供了更豐富的高端消費場所和服務配套選擇，有助提升核心商圈的集聚性和覆蓋力。百貨業態持續停業改造，或轉型辦公用途、或轉型社區型購物中心，代表性項目合計四個總體量達7.6萬平方米。
受經濟形勢和業主方品牌調整計劃兩方面的影響，年末空置率有所上升，達到6.5%，同比上升1.9個百分點。全年購物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級和非集中商圈均有一定幅度的增長。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“2019年在經濟下行壓力下，北京消費市場仍然保持平穩增長。政府發展夜經濟、首店經濟，鼓勵傳統商圈升級改造，以及出臺多項促消費政策，有效推動零售物業市場發展。2020年，消費市場的細分化對行業提出了更高的要求，將推動業主和零售商進行進一步精細化經營的變革。”
閱讀更多 地產一條 的文章
