自從3月1日起，2019年10月之前的房貸都將面臨利率轉換。貸款人有兩種選擇，一種是lpr浮動利率，一種是固定利率。因為這是必須選擇的，而且很多人根本不瞭解浮動利率和固定利率的含義，所以並不知道如何選擇。最近收到了不少網友的問題，大部分都是關於如何選擇房貸利率的。大部分網友在提問時都會說自己的房貸利率是多少，比如上浮較多，或者有很大的折扣，這些情況應該如何選擇。
我選了一個比較典型的問題，“我的房貸利率是4.41%，也就是基準利率9折，貸款30年，還剩25年，這種情況選擇浮動更好還是固定更好？”
折扣基數和上浮基數都不會改變
大家需要注意一個問題，就是不管你選擇浮動利率還是固定利率，你的上浮或折扣都不會改變。比如你的房貸利率9折，也就是4.41%，這種情況下先計算你的加點數值，加點數值=4.41%-4.8%（2019年12月lpr）=-0.39%，加點數值是固定的，將陪伴至你房貸結束。如果你的房貸利率上浮10%，也就是5.39%，加點數值=5.39%-4.8%=0.59%，這個數值也是固定的。
你未來的房貸利率=lpr浮動利率+固定加點數值，所以能夠看出你未來的房貸利率不再和你的折扣或者上浮相關，因為它們是固定的，你未來的房貸利率只和lpr浮動利率相關，它漲你就漲，它降你就降。從而得出不管你的利率上浮多少，或者你的利率折扣也多大，選擇lpr都是不影響目前執行房貸利率的。
選擇“浮動利率”還是“固定利率”？
很多人其實對於加點數值這些都是不關心的，他們最關心的是“我應該選擇lpr還是固定？”
我個人的觀點是貸款金額少的，比如小几十萬，還有剩餘還款年限短的，比如剩餘還款年限只有幾年的。這部分貸款人可以選擇固定利率。原因是lpr短時間內會經歷上漲或下降，但是幅度不會很大。假設今年12月為4.75%，也就是較4.8%降了0.05%，選浮動利率的明年可以少還一些月供了，能少還多少呢？100萬、30年等額本息減少0.05%，每月可以減少31元的月供。如果你本身貸款只有小几十萬，一個月能少多少月供？就10多20元錢。如果明年房貸利率上漲了，12月的lpr達到了4.9%，較4.8%上漲了0.1%，意味著後年的房貸月供要增加幾十元，這可能讓人覺得不舒服。所以從心理角度來說，房貸金額少、剩餘還款年限短的省不了多少錢，如果利率上漲，可能讓人心裡添堵。
如果是貸款金額高的，剩餘貸款年限長的，我的觀點是選擇lpr浮動利率。原因是我認為未來房貸利率仍然是大趨勢下降的，參考近20年的貸款基準利率和發達國家的房貸利率，都能夠說明貸款利率會越來越低。有些人會說20年後，大家的收入提高了，現在的月供對以後來說很輕鬆，所以銀行很有可能提高lpr。同樣的道理，20年前的月供對於現在來說應該很輕鬆吧，20年前的錢較現在更值錢吧？但是現在的房貸利率較20年前的房貸利率還是低了很多，所以這並不能說明未來房貸利率會走高。貸款利率就算要下降，也不會快速下降，它週期性很長，並且是上下波動的，所以房貸利率想要較大幅度下降需要較長時間，貸款年限長的是很可能享受到降息福利的。
還有個原因是“退一萬步”說，如果選擇lpr，lpr後期出現大幅上漲，對於大部分人來說，還款到後期時，都是有能力提前一次性還清或者提前大額還款的。到時候選擇提前還款也就不用承擔lpr大幅上漲產生的利息了。以上都是個人觀點，可能會和其他人的觀點有衝突，如何選擇還是需要大家自己考慮。
房貸利率4.41%,還剩25年，選哪種？
通過上面的分析，我認為房貸還剩25年，是可以選擇LPR浮動利率的，前期可能房貸月供不會有較大變化，如果貸款利率大趨勢下降，那後期還是划算的。
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