不動產投資信託基金，簡稱REITs。

REITs於1960年發源於美國，全球市值已經達1.8萬億美元。

後於1971年出現在澳大利亞。亞洲市場，REITs最初於2001年在日本出現，此後新加坡、臺灣、香港、等地相繼推出。

根據全美不動產投資信託基金協會（NAREIT）統計，世界上約31個國家和地區建立了REITs制度，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發達國家也有發展中國家。

特別值得注意的是，印度也在2015推出了REITs。

按照中國證券投資基金業協會會長洪磊的說法，截至目前中國並沒有出現真正的REITs，僅有所謂的“準REITs”或“類REITs”。

國是直通車 侯雨彤 製圖。

原因何在？

洪磊認為，長期以來，人們對REITs的翻譯有誤，理解過於狹隘，認為它只是房地產投資工具，實踐中進一步異化為房地產的債務融資工具，阻礙了REITs的發展。這一認識誤區也導致REITs與房地產市場捆綁在一起，僅從房地產市場看REITs發展需求，沒有看到REITs的完整功能。

REITs的完整功能並沒有標準答案。

國際實踐經驗顯示，REITs的基礎資產除住宅不動產和寫字樓以外，還包括零售物業、醫療保健、基礎設施、倉儲、工業地產、酒店、數據中心等。

這也引申出REITs的兩大屬性，金融屬性和不動產屬性。

金融屬性體現在，REITs作為一種金融投資產品，為投資者提供不動產投資渠道；不動產屬性體現在，REITs專注於可產生定期租金收入的成熟不動產。

從本質上來說，REITs是將成熟不動產物業在資本市場進行證券化

北大光華管理學院的一份研究報告顯示，中國推出REITs有兩大意義。其一，REITs是金融服務供給側改革的重要抓手，其二建設REITs市場是金融體系供給側改革的重要組成部分。

報告認為，引入REITs一方面有助於化解銀行不良資產，另一方面為市場提供簡單、直接、高效的融資方式。

以去槓桿為例，銀行和不動產聯繫緊密，無論是建設開發貸款，還是經營性物業貸款基本都體現在銀行資產負債表上。不動產價格下滑將給銀行業帶來系統性風險。引入REITs產品增強了全社會的風險分擔能力，降低系統性金融風險。

北大光華管理學院院長劉俏近日在中國REITs論壇上援引麥肯錫研究指出，整個中國債務裡面，大約接近40%至50%的債務和房地產行業連在一起。牽一髮而動全身，房地產行業本身任何一點變化都對中國經濟帶來很大影響，不僅反映在槓桿水平的變遷，還反映在整個GDP增速和質量上。

“這牽引出為什麼中國要發展REITs這樣一個大背景。”劉俏說。

困難在哪？

中國還沒有真正的REITs產品，“類REITs”產品市場的累計發行規模約400多億，其中2016年至今交易所發行規模超過174億。

截至2016年底，美國REITs市場市值約1.02萬億美元。香港REITs市場市值接近300億美元，新加坡REITs市場市值約480億美元。

北大光華管理學院的研究認為，中國公募REITs市場規模將達到4萬億至12萬億元。

言外之意，中國REITs市場增長空間巨大。

但資本的收益和退出仍然是社會資本考慮是否介入的兩個重要問題。

從國際上REITs的產生和發展來看，稅收優惠是一個重要的驅動因素。美國、日本、新加坡、中國香港都採取了一定的優惠措施。

北大光華管理學院的研究也認為，在中國現行的稅收制度下，不動產的交易和經營稅負較重，客觀上制約了REITs的收益率，建議給予一定的優惠政策，驅動租賃住房REITs的規模化發展。

洪磊認為中國REITs發展還需要解決以下幾方面問題：一是基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”；二是制度環境滯後，缺少統一的市場化運作環境；三是缺少綜合性行業稅制安排；四是資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足。

上述研究報告則認為，除了缺乏對REITs的正確認識，中國REITs發展還面臨三方面問題：

一是缺少針對REITs的法律定位和法規框架。

目前發行的“類REITs”產品在投資期限、投資範圍、收入來源、負責限制、信息披露、關聯交易、分配方式等諸多方面仍沒有統一制度規範。進行專項立法或是單獨設立監管機構牽涉面廣，制度規範成本高。

二是稅收環境約束REITs發展。

中國沒有專門針對REITs產品的法律框架，存在一定的稅收劣勢，對其收益有影響。特別是，在REITs產品結構搭建過程中，大量項目涉及底層不動產產權的剝離和重組。在當前國內稅法環境下，資產重組通常涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業所得稅等大量稅費成本。

三是REITs市場的相關基本條件不成熟。

市場所需的配套設施不完善。例如，深諳不動產行業的專業中介機構（投資銀行、評級機構、律所等），成熟的物業管理市場，一定數量的不動產資產管理人才等。

儘管存在很多問題，國內的監管部門和各市場主體在不動產證券化方面的探索一直沒有停止過。

最近的好消息是，4月25日，中國證監會和住建部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出試點發行REITs。