（讚歌太多，反省不可缺）
西安！西安！西安！
最優落戶政策！最惠招商扶持！最牛品牌團隊！
古城街頭巷尾，西安男女老幼，從未如此真切感受政府效能，從未如此清晰體驗發展量能。
於是皇城土著們天然自豪感，疊加國家中心城市、國際化大都市定位，再疊加房價旱地拔蔥···一劑劑腎上腺素注射，已經分不清刺激了什麼，全部感官集體高潮。“西安年·最中國”、城市亮化、“春滿中國·最西安”、無人機表演世界紀錄···讓這個城市每一個細胞都麻酥酥的自豪。
糖多了、甜久了、今天就來冒天下之大不韙來潑點冷水送給各位。畢竟世界是多元的，也總是需要有人給大家點冷靜反思或者讓大家找個槽點 go to hell
一、先說說落戶吧：（大西安，大無私！）
最優落戶政策下西安累計增加至少50餘萬人，“三放四降”後西安的落戶門檻更是降低到海平面（35歲以下幾乎無門檻。35歲以上可隨遷），然而對比東莞、成都、杭州等城市，西安的薪酬水平提起來又豈止汗顏，過低的薪酬水平和突然放了竄天猴的房價，不知新西安落戶的夥伴們感受如何？很多年以來西安一直保持人才供大於求局面，並且高端人才因薪酬或高端就業崗位競爭過分激烈而不斷流失，自2017年西安開啟落戶後大規模人口流入，人才市場供需失衡加劇，薪酬水平更加難以上漲，而新一批的高校畢業生也面臨與新落戶人口競爭局面。某種程度上這些高校畢業生流失或許將增加，其實如果西安這座全國教育重鎮每年能將二三十萬大學畢業生留在西安，就根本不必多此一舉的全國搶人？急功近利的人口落戶湊足1000萬就成為國際化大都市了？！就實現國家中心城市了？！難道這麼急吼吼的搶人就只是為了完成1070萬人口任務，打腫臉充“國家中心城市”“國際化大都市”，這樣又是否符合長遠發展利益？就像去醫院治病，開的藥是分次服用的，那你能一口氣吃完希望病好麼？
再說的狠點！難道“大西安”的定位是輸出“輸出博士、研究生”等高端人才，引入低端人才再教育，準備桃李滿天下麼？高端人才流失的西安對於高端企業是否還有那麼大的吸引力，進駐的高端企業是否會有一天空心化？
或許這是我們無法置信的西安人的無私和格局吧。
頭條小司聊理財
西安城市舊債太多，城市配套醫療、教育等基礎資源不足的問題始終突出，但相對優越的高校資源卻是絕對的硬實力，在大規模人口流入後矛盾終於顯現，教育政策打補丁，新落戶人員中高考返回原籍。與去年樓市出臺限售政策如出一轍。滯後的補丁政策和快馬加鞭的落戶讓人產生了城市管理者落袋為安，買房者、落戶者自負投機風險的感覺，雖然無可厚非，但猛藥救命，良藥治病，錯置了終是貽害無窮。
二、再說產業落戶和創業：（運動式創業或許變成一地雞毛，政策、制度長效扶持才是長久之道）
再說一次吧，西安不缺人才，缺的是拿什麼留住我們的寶貴人才，17年至今，政府不遺餘力的招商引資，先後落定京東、阿里、騰訊、吉利、京東方、前海等企業，這座城市毫無疑問很多年都將因此受益，但這些企業也將感謝西安這座慷慨的城市，為他們提供了這麼多的廉價勞動力（這個現象以後或許會改觀）。為今只願那些簽了協議的企業早日落定早日運轉，為改善西安人才市場環境和人才待遇水平做出貢獻吧。
創業大街在西安遍地開花，從鼓勵到演變的如運動一般不過一年有餘。但目前所知，入駐較少，空置很高，創業的高風險和資源整合力的要求，決定了創業者九死一生的命運，根據某創業空間統計：90%以上團隊三個月內死亡。活過一年的更是寥寥。
所以，我們要的不是量，不是豎個精神堡壘，擺點道具就成了創業之城，營造創業環境只是第一步，更應該從創業培訓、資源搭接、融資輔助、財稅減免、產業扶持、產品宣傳等多維度支持，創業大街不要最終又成為了地標、公園，甚至一些特權層的尋租空間。
三、下來我們重點說房價吧：（數據冰冷，人心煎熬）
西安房地產市場的火爆已經無以形容，五月首周房價已突破1.3萬（13423元/㎡）。相比16年上漲初期的（10月6979元/㎡），不到20個月時間上漲92.33%。
（歷史數據、來源未知如涉侵權請及時通知）
數據冰冷，人心煎熬——這或許就是當下所有人的內心寫照吧！
以下虛擬一段買房百態：（放鬆下，別認真）
一套沒有的人（男）：想買一套，內心說：我是剛需——不買女朋友不同意——會單身——父母會著急——房價會更高——會妥協——會傾盡所有（七大姑八大姨）買一套。最終犧牲了感情、時間、金錢然後花了更多的錢買了一套。
一套沒有的人（女）：房子長得太厲害了——他咋還不說買房——不買房談啥——分了再找個買房的？好找麼？能看上我不？要不在爭取下——吵架中——吵架中——吵架中——滾吧，累了，不愛了，不伺候了——媽，我不想相親——他有房再說，沒房就算了，我不想浪費時間——有房，行吧，脾氣不好··——媽，我倆性格不太合適，他家催啥嘛——終是最愛成舊夢吧，這或許就是人生。
已經有房的人：再買一套，內心說：房子小了——房價漲得太快了——趕緊換——沒資格——離婚、落戶——舊房別賣還要漲——沒錢？借！——歡天喜地離婚——全西安交資料——月收入六千，貸款要求覆蓋月供2.2倍——假流水、共同還款人（爹、媽）——人海看房中——買到歡天喜地，買不到垂頭喪氣。
已經有了幾套的：內心澎湃激動——真棒，當初我說了買房的吧——你說再買兩套可以吧——爸媽能離個婚不？要不你哥不是農村的麼，用他的辦戶口——別賣太大，也不能太小——交資料——內心得意：限購能難住我？——咱哥流水不夠，直系···——先試試，不行就讓爸幫幫忙——買個房真不容易，唉——哥，謝謝，過兩年我把房一賣你幫我過下戶。
炒房的：咋辦？——限售！！！——弄個協議公證下不就好了——終於泥蟆脫手了，驚了勞資一身汗——五年呢！我哪有時間陪你們玩——掙多少？兩年翻番還不夠？！——知足，忒知足——比我這更掙錢的我看下，嗯，販毒？哈哈哈···
來自網絡
以上僅供娛樂，其實只是想給大家傳達一個消息：這個時間點，西安沒有專業炒房客了，因為炒作量能已經基本耗盡，買房的都是小散、改善和剛需，專業炒房客打的是時間差，現在已經套現離場了。
還記得16年在西安各大項目門口拉著這樣的橫幅：歡迎河南看房團、歡迎合肥看房團···彼時國家正大力去庫存、地方正大搞貨幣化安置，西安庫存週期20個月以上。在這波暴風驟雨的貨幣洗禮和漲價去庫存後，西安市突然進入了補庫存週期，市場庫存量長期低於6個月，住宅庫存長期低於兩個月。不得不說炒房團的到來改變了整個西安樓市面貌，炒房團在最初階段上順政府去庫存，下順開發商清貨。而且手法專業，媒體響應迅速，模式成熟、手法嫻熟，迅速清掉曲江、經開板塊幾個項目（中鐵建國際城、萬科蜜柚、中渝國際城···），並大肆炒作後，點燃樓市上漲動力。然而這只是個開始······
地方管理者是樂見其成的，畢竟14、15年土拍市場寂寞沙洲冷，爛尾、流拍消息不斷。西安市產業較弱，對土拍依賴度相對較高。在房價啟動後，某以激進著稱全國房企16年突然以極高溢價摘得城東一塊地王，點燃了西安土拍市場熱情。隨後西安開始地王不斷，甚至流拍地塊兩年後翻身成地王，甚至西鹹不毛之地突然出地王···2017年當之無愧為西安地王年，其實賣地無罪，但地王現象給了市場極高的漲價預期，在最高層三令五申“房住不炒”時，如此賣力賣地，塑造地王，政治成本巨大，為何地方管理者卻要冒這般風險，頂過17年全年後，18年眼看過半，前兩天才傳出被約談消息。而釋放消息方式耐人尋味（披露太原、成都時順便提及）。而針對約談解釋口徑為（治汙減霾停工導致）解決方法增加供應和規範市場（將4月應推未推補齊和處罰個別二手房機構）
綜上不難看出，地方管理者目的明確，意志堅定，房價上漲並非其高度關注事務之一，且為了解決其關注的事務，房價上漲帶來的（政治、民怨）風險是其意料中的，也是可以承受的。之所以西安一輪復一輪的調控極其嚴苛，也向最高層擺清楚了姿態，但如此嚴格的限購之下，房價連番上漲直逼翻倍，又是為何？在本輪上漲中的已經被按住了勢頭的鄭州、合肥、蘇杭等地政策也並未出其右。綜合審視下來後，發現落戶這個後門已經實際架空所有限購政策。並且今年更加強了舊城改造貨幣化安置，增加了無限的購買人口還有大把的全款買房城中村土豪。所以地方管理者對上是為了寬心，對下是並不關心，所以可以看到面對約談的解決方法，是平息事件的，結果並不重要。更何況最高層本次只是提醒並未問責，那麼加快階段性審批推貨並對二手房機構進行下處罰表表態。潛臺詞（推貨少因為要降霾，現在就教訓下不聽話的地產中介，都是他們搗鬼）
圖片來源頭條：住在西安
或許大家認為我這番言論充滿了陰謀論色彩，那麼咱們就細細展開。任澤平先生曾經說房價：短期看金融，中期看供需，長期看人口。
金融：
本輪房地產暴漲始作俑者無疑是貨幣放水，15年提出了去庫存和貨幣化安置並降低存款準備金率後，一線城市房價開始大幅上漲，緊接著合肥、南京、蘇杭等地加入上漲行列，成都、武漢、鄭州第三陣營，第四波終於燒到西安。輪動層次和節奏極其清晰。即使在17年全國收緊貨幣，各大行調高利率水平，CPI降到2%，M2降到10以下，甚至9以下，依然抵擋不住這一波房價上漲帶來的預期和量能。
那麼未來幾年，金融有沒有可能重啟寬鬆？就目前來看金融緊縮將持續很長一段時間。多久呢？最起碼在美元完成加息週期前不太可能，那麼美元加息週期還將持續多久？根據市場預期或許會2020年之後。
也許不懂經濟的人會對此不以為然，那麼現在可以看到阿根廷比索已經爆掉，港元也出現了嚴重問題。之所以我國高層如此收緊貨幣，不斷喊降槓桿，降金融風險就是為了備戰“貨幣之戰”。金融必須降低槓桿率，必須降低地方負債、企業負債。
但負債不會消失，只會轉移，風險沒有消失，而是將大的、集中地風險分散到了無數個分散的個人身上。（可我們面對歷史時會發現，金融危機爆發也正是個人風險分散爆發，愈演愈烈後反饋到企業和金融）時間換空間的運動戰策略運用到了這場金融戰爭，最高層正在爭取空間和時間騰挪，力求不敗。
所以，就金融來說，最近幾年房價展望負面。
來源網絡
供需：
其實大家都清楚，供需之手捏在地方手中，地方和中央的博弈也在這個層面。
地方政府是沒有讓房價下跌的動力的，一方面，土地出讓收入在西安地方財政收入中佔比非常高，另一方面大西安要大發展，基礎設施建設和招商引資優惠等政策都需要錢，當今天我們痛斥地方管理者罔顧民意、魚肉人民、草菅民命時，其實他們也會一腹怨氣，滿腔牢騷。要乾的事太多，能花的錢太少。（西安地鐵三期方案流產就是因為地方債務規模）不得不說地方管理者壯志可嘉，但也得衡量能力是否足夠（財政、基礎配套、輿情民意···）
地方管理者其實很清楚現狀，所以要增加收入就只能在土地上想轍。而且在財政不能達到預期目標時要保持房價相對較快上漲刺激開發商激進拿地。
通過房價上漲帶動開發商拿地熱情，通過開發商拿地熱情帶動地價上漲，塑造全國品牌房企拿地王事件標杆，帶動其他房企競標拿地王，通過地王效應抬升整體地價（灃西新城已經產生地王），再此期間需要不斷刺激房價保持較高上漲速度，那麼就需要從兩方面出手：一、供給端：增加房屋供應但需保持一定程度供小於求，保持房源相對稀缺（通過預售證審批、環保檢查調節）二、通過落戶釋放更大需求，讓參與開發商保持樂觀市場預期和充足需求人群。
據不完全統計，目前西安落戶超50萬人，將釋放至少10萬套以上的房屋需求，根據2018年推貨計劃全年西安將推售22.5萬套房源，2017年市場銷售17萬套商品住宅，那麼2018年保守估計市場需求為27萬套，市場缺口4.5萬套，五分之一購房者將無房可買。也就是說如果最高層不施壓，如果繼續現在的落戶政策和繼續保持這樣的落戶速度，西安房價中期展望正面。
人口：
人口其實大家已經清楚，西安現在處於人口持續流入期，目前距離主城區人口1070萬，全域人口1500萬還有很大缺口，落戶政策暫無退出可能。但長期來說西安人口必將呈現較強的雙向流動效應，一方面落戶人口湧入（35歲以下，有本地工作）另一方面，就業崗位不足，高端崗位競爭激烈導致中高端人才溢出。（最新數據顯示，西安5498家“五上”單位中，一季度有2297家單位從業人員因各種原因同比呈減少趨勢，佔相同單位總數的41.8%，共減少10.03萬人。在用人減少的這2297家單位中，人員減少在100人以上的單位有156家，200人以上的有78家，300人以上的48家，500人以上的有25家，700人以上的有21家，其中，中交二公局鐵路工程有限公司、西安慶港潔能科技有限公司、西安重工裝備製造集團有限公司、中鐵十五局集團第一工程有限公司、陝西西鐵保安服務有限公司等13家單位從業人員同比減少在1000人以上，13家單位共減少近3.17萬人。數據來源——調查清樣）但在2020年前，毫無疑問西安將始終保持人口淨流入狀態（落戶政策或有升級可能）所以中長期（2年）西安房價依然展望正面。在西安房價問題上，指望地方管理者降房價是純粹的虛幻夢想。
時至今日，很多人已經看清楚了這盤棋，也清楚了後市的走勢。只是精準預測很難，變量太多，其實現在左右西安房價的並非實際需求，只是所有人對樓市的情緒罷了，從各個層面來說，對於入市的人，對於參與這個遊戲的人，遊戲外玩家是不關心的，就像你走在馬路邊看到一個商販賣西瓜，說200塊一個，一個人去了買了，還開開心心買了好幾個，對於旁觀的看客，除了當成趣聞和好奇外還有其他感情麼？
但落戶這記猛藥對大西安來說或許將是一場涸澤而漁
1、搶的並不是人才，西安市場人才環境將會繼續惡化。
2、城市配套擁擠不堪，滿意度和社會情緒更加負面，新西安人穩定性降低。
3、人才供求不平衡導致西安人才市場價格持續處於低位，高端人才流失。
4、高端企業落戶後高端人才較少導致高端企業空心化（業務重心轉移）
5、流失人口房產轉讓導致市場形成拋壓，房價承壓。
一念之差或許天壤之別，失之毫釐或將謬誤千里，對城市的情緒氛圍如果選擇漠視，那激進運動後留給古城的也只是一地雞毛。慎之慎之，勿以惡小而為之！
閱讀更多 循勢說 的文章
