沒想到，"天台見"成了這屆世界盃的最好註腳。
冷門迭起，應接不暇。
你覺得鐵血德國會延續輝煌，結果第一場就跪了；你覺得沒了小貝的英格蘭早就沒了看頭，結果人家搞了個絕殺；本來還指望阿根廷力挽狂瀾，結果發現離開了梅西整個都玩不轉；沒辦了法忍不住想罵句國足，結果人家壓根就沒去。
天台擠不上去還能理解，但是買不對房子怎麼說？
01：變化的眼光看鄭州
鄭州房產市場就這個樣子，猛一看哪一塊都有未來。
對於那些有點加成，只要不過房價平均數，貌似都是價值窪地。
而事實上，哪有這麼多的窪地，如今的哪一個鄭州的房價高地，不是從當初路人都不屑一顧的邊邊角熬出來的？
小到某一個項目，普羅旺世，東潤泰和，瀚海晴宇；大到一個區域東區，高新和惠濟莫不如此。不服氣的可以查查這些項目和這些區域當初的售價。
所以說既然時間是最好的證明，那就應該用發展的眼光看鄭州，看現在也要學會看未來。
拆姐兒看區域覺得有兩個點很重要：環境和距離，二者必居其一；如果皆有，那再好不過。
環境好的，門檻能接受的綠博，惠濟是最好的代表；距離的話沒有必要拘泥於幾環，只要跟鄭州的建成區沒有大規模的真空地帶就可以。
所以今天，拆姐兒就在居住往北的大口號下，看看這個即將推出的明星盤二期低密度裝修小高層，適合哪些人？
沒錯，今天探盤的目標就是曾經大北區的明星盤：和昌林與城。
02：項目實勘
給大家推薦優質項目或者說幫大家匹配合適的項目是我們一直在做的事情，而我們為了大家早做準備所以大多是提前劇透，畢竟有用才是最重要的。
和昌林與城位於惠濟區天河路與綠源路交匯處向西300米，項目總佔地978.9畝，總建築面積約129萬方。項目分3期開發，1期是5、6號地塊的住宅用地開發，2期為8、9號地塊，3期是商業地塊開發。
就目前來說周邊環境應該是最大的期待，我們都知道惠濟區是鄭州傳統的低密度居住板塊，6.4萬畝天然林地+10萬畝人工造林面積+60萬畝的黃河溼地，所以被稱為鄭州的"綠肺"及"天然後花園"並不是沒有原因的。
而且，據拆姐兒跑盤所知，這一項目距離鄭州黃河國家溼地公園、索須河公園、古樹苑公園都不遠，而距離這項目最近的索須河公園，面積已經超過了70萬方，目前經過改造環境給人的感覺十分驚豔。
我們過了項目一路往北走，就是黃河生態防護林帶，長27公里，寬約1000米，我們沒有專業的儀器測量，但是憑感覺空氣確實十分清新，也是一個家人休閒娛樂的一個好去處。
說實話，拆姐兒始終認為鄭州未來最大的問題，隨著地鐵線網的形成，將由出行轉化為霧霾等環境問題。而出行問題你可以改變出行方式，但是環境問題想要完全避開，只能選擇遠離汙染點，這也是拆姐兒認為遠郊項目必須在環境上作出改進的原因，目前的環境改善型區域主要集中在綠博片區，龍子湖北片區和和昌林與城所在的惠濟新區，也就是黃河大堤、江山路、大河路及石橋的圍合區域。
沒有已自然環境加持的改善項目，都是偽改善。而集中型環境改善又要優於獨立的環境改善性項目，關於這一點，大家一定要切記。
1、房企品牌不是所有，但這是基礎：
說項目，拆姐兒喜歡先說一下開發商。事實上，開發商對於一個項目的品質是起到決定性作用的，也是後期物業等管理上無能為力的部分。
和昌林與城的開發商和昌集團，成立於2007年，總部位於北京，過去兩年都進入了中國房地產開發企業100強，算是一個品質不錯的開發商。
而且和昌一直走的是全國化戰略佈局，以北京為中心，佈局鄭州、南京、杭州、武漢、蘇州、合肥、深圳等重點城市，目前已經開發了全國17個城市的50多個項目。
而鄭州作為和昌的重點佈局城市，再加上鄭州已升級為國家中心城市，政治經濟文化地位穩步上升，已經開拓鄭州市場超過10年的和昌，其實已經在鄭州開發了和昌盛世城邦、怡豐森林湖、和昌灣景國際、和昌都匯廣場等十多個項目，開發經驗和產品也都可圈可點。
另外，林與城項目採用的是成立於2008年6月的新和昌物業，擁有國家一級資質的物業公司，在鄭州的口碑不錯。
2、一定程度上，項目規模也很重要：
有人說大社區有大社區的優勢，小社區有效社區的特點，但是對於非市中心社區而言，拆姐兒依然更傾向於大社區，其主要原因有以下4點：
1、盤大，至少說明開發商實力不錯，否則也玩不轉；
2、一般業態比較豐富，戶型也多，可供選擇的餘地比較大；
3、社區的配套速度比較快，商業，水電，交通，學校等等由於需求等原因會優先滿足；
4、容易撿漏，後期增值比較有保障，因為對於大盤而言低開高走是最常見的選擇。
和昌林與城作為近千畝的大社區，拆姐兒覺得優勢還是比較明顯的。不過，目前項目一期所剩房源不多，我們重點介紹一下即將推出的二期也就是2號院。
二期項目佔地91.7畝，總建築面積23萬㎡（銷售面積14.7萬㎡），綠地率35%，建築密度24%。項目東至天意街，南至綠源路，西至天山路，北至綠葉路，由10棟6層的花園疊墅和9棟20F的瞰景高層組成；地塊容積率為2.5，低容積率加上40米的限高，舒適度還是不錯的。
在這裡，拆姐兒針對這個項目想說3個個人比較認可的點：
一是整個社區在規劃理念方面，社區以中軸對稱，社區中心景觀及住宅間的景觀共享空間打造上給人的視覺感比較好，中心有開闊的花園景觀，居住感不錯。再加上整個社區共設一主一次兩個出入口，北側綠葉路為主出入口，東側天意街為次出入口。還引入了現代規劃理念，通過人車分流體系，環形車行道及地面停車位的設置，最大化呈現社區中央景觀。不理解的話可以看一下規劃圖，整體設計上合唱也確實用心了。
二是在建築設計上現代大都會立面風格，個人很喜歡，在視覺上比較有層次感和過渡感。沒辦法，拆姐兒也是顏值派，外立面不好看好感度打折很嚴重。
三是在建築品質上，三層中空玻璃和斷橋彩鋁雖然不算太出彩，但是加上雙入戶大堂設計和能讓牆體更美觀的鋁模新工藝澆築工藝的採用也算得上是比較用心了。再加上32米麵寬的大門和部分類似於兒童遊樂場和2個社區公共會客廳的設置，也算得上是頗為人性化了。
這些東西之前拆姐兒跟大家說過，這個東西並不是一定說值多少錢，而是開發商的一個態度問題，細節都不願意做你還想著產品能有多出彩，真的很難。
3、下面我們說一下大家比較關心的戶型：
林與城二期的產品主要是83-132 ㎡高層及137㎡疊墅產品，面積控制做的不錯，基本上每戶都有不小的面積贈送。
拆姐兒今天重點說一下高層產品。這幾個戶型設計給人的感覺蠻舒服的，連廊設計的戶型主要考慮實用舒適，保證了所有戶型都能達到南北通透，中間戶南北均可採光通風。戶型設計以舒適度為出發點，每戶都有 1-2 個飄窗贈送，不容易。
此外，比較值得期待的是，這次和昌在林與城2期項目上做了全屋裝修。
而且在這個基礎上，項目還在還採用了新風除霾系統、地暖、指紋門禁密碼鎖、室外Wifi覆蓋、視頻車管系統、充電樁車位以及在兒童活動區提供直飲水，精裝高層室內配置有淨水器，點個贊。
4、下面說一下很多人關心的吃吃喝喝逛逛的商業配套問題：
和昌林與城距離佔地面積85畝，規模約25萬方的惠濟萬達廣場直線3公里；鵬翔商業中心直線距離1.5公里；新開業的萬科美景廣場大概5公里。不算特別遠，開車的話不是事兒，比較適合週末吃吃喝喝招待下朋友聚個餐。
向南8.5公里，有全球最大的家居購物中心宜家落戶惠濟區。目前已開工建設，預計年底竣工，距離項目大概15分鐘車程，居家生活及購物非常方便，比較適合帶小孩子沒事兒了閒逛。
另外，項目自身有約182畝的商業用地，總建築面積30萬㎡，規劃有大型購物中心、主題商業街等，不僅能夠滿足業主的日常生活需求，也是未來整個區域的商業中心，各種便利不需多說。
5、至於交通：
這個項目，很多人最擔心的就是交通，但是我認為在這個問題上大家還是需要把眼光放的長遠一點。
事實上，先看一下城市快速路，也就是我們說的四縱三橫，四縱自西向東依次為中州大道、花園路、文化路、天河路--京廣快速，三橫依次是大河路、連霍高速及北三環，可快速暢達鄭州市各個區域。到達火車站和鄭州東站都挺便利的。
在地鐵方面，地鐵2號線的延長線距離該項目超過3公里，乘坐的話只能公交車轉乘，最近沒方便的站點就是古樹苑站。
至於3號線的話則距離該項目比較近，北起綠洲路，沿天河路向南，下長興路，3號線目前已開工，規劃的是2020年達到通車條件，個人覺得會是這個區域的一大利好。同時，拆姐兒和蒹葭在周邊逛了一圈，發現周邊還有78、90、723、197等公交路線。不能跟市區比，但就目前的周邊居住比來算的話，已經能夠滿足基本需求。
而且據拆姐兒所知，目前四環及大河路快速化工程已經啟動，再加上3號線地鐵在建，以及將在2018年開修的新龍路，整個北區的交通條件將得到不小的改善，在這一點上擔心的話大可不必。
6、教育資源：
距離項目4公里，就是彙集了6所大學的北大學城，是個週末閒逛的不錯去處。而中學則包括有鄭州師範學院附屬中學、鄭州市第四中學、鄭州市第七中學、鄭州十二中、鄭州市實驗高級中學等。
但是這些都是次要的，最主要的還是集中在幼兒園和小學。這個時候，大社區的優勢就體現出來了。整個社區規劃有5所幼兒園，其中二期有一所，位於小區東南側，從小區最北側至幼兒園位置，步行僅3-5分鐘，非常方便。幼兒園總建面約2000㎡，共6個班，基本能夠滿足業主需求。
同時社區還配建有兩所公立小學，個人覺得也是一大亮點，完全能夠滿足業主家庭孩子的上學需求。
7、還有醫療資源，問的人多了也順帶介紹一下：
事實上鄭州的醫療資源並不差，惠濟區也有著眾多非常優質的醫療資源，就和昌林與城項目來說，十分鐘內，惠濟區中醫腫瘤醫院、鄭州市第三人民醫院、鄭州濟仁中醫院、惠濟區人民醫院都能到達，這一點不用擔心。
綜合而言，林與城項目的綜合實力還會是比較好的，這一點主要體現在兩個方面：
第一，別人有的，我都不錯。比如醫療資源，教育資源，交通優勢和品牌優勢。
第二，別人沒有，我也都有。比如環境，比如地鐵，比如商業，比如對於裝修和科技的應用，比如戶型優化等。
總而言之，林與城並不是一個讓人眼前一亮多麼狂拽的項目，但是綜合實力比較均衡，無論是剛需還是改善，拆姐兒覺得總能發現自己的需求點，和昌在這一點上確實進步不少。
03：鄭州居，大不易。
有人說，目前鄭州的剛需和剛改已經退無可退了：要麼買不起，要麼換不了。
剛改還好，能等，可是剛需怎麼辦？
之前拆姐兒說過剛需不用等也等不起，有人說我是託。直到最近，還有人在跟拆姐兒辯論，鄭州的房價有沒有跌？這個問題因為統計口徑的問題暫且不說，直接給大家看兩張圖：
1、鄭州上週開盤項目去化表：
2、鄭州購房貸款利率表：
這些至少說明了兩個問題，一個是目前市場的供需依然不平衡，長期來看鄭州城市化的進程還很遠；另一個是購房成本的變化，對於絕大數人來說即使房價沒變化，其實購房成本也是在不斷地攀升的。
迴歸正題，我們所服務的人群依舊是那些想買房子的人，而不是那些在思考房價是漲是跌的人，因為針對的人群不同，所以思考問題的角度也是大相徑庭，所以我們的出發點始終就3個：
1、怎麼買？需求哪些，現狀如何，是否符合條件；
2、買哪裡？哪些區域有機會，區域發展如何，有那些選擇；
3、買哪個？結合自有條件，哪個樓盤能夠儘可能多的滿足需求。
沒有完美的項目，只有最合適的選擇。所以，別人口中的評論永遠只是你做判斷的一個參考，沒有項目會一無是處，如果有，那也只能說明這個項目並不適合你。
04：寫在最後
1、就目前的市場行情來說，鄭州南北樓市的性價比正在發生轉變。如果說南邊的價格跟北邊的價格相差三千以上，我會毫不猶豫的給剛需推薦南邊，但是目前南三環以外的均價已經破萬四，而北區的價格還沒反應過來，這個時候，剛需剛改建議多關注北邊。
2、地鐵不是一切，但是對於剛需和剛改來說，這就是最好的賦能。可住，可租，可售在未來是判斷一套房子價值的重要標誌，而以地鐵為主的交通網，將是未來衡量這一價值的重要標準。
3、環境，在未來將是越來越稀缺的資源。對於鄭州等內陸城市來說，好的環境在未來將是重中之重。鄭州不缺房子，鄭州缺的是好房子，好房子所提供的就是居住功能以外的東西，未來，以綠地，水系等為主的大社區將成為主流。
4、拋開價格談性價比就是耍流氓。林與城二期，雖然升級為了精裝修，但是綜合了裝修和配套後的價格，拆姐兒依然認為值得我們持續關注。
5、買項目，要把時間點至少延後三到四年，只有這樣，才能想象到一個區域的真實面目。林與城這個片區是我最看好的三個生態片區之一，其餘的兩個分別是龍子湖北和綠博，相較於這兩個區域，和昌林與城所謂的惠濟新區片區在價格和距離上，對於剛需和剛改們更為友善。
6、得房率高的精裝小高層產品，市場還是很稀缺的。低密度精品社區，加上戶型和產品的多樣性，對於剛需和改善來說，都有不錯的選擇。只有有人願意住，後期才可能存在保值增值的空間。
7、對於不少人問過的裝修問題，拆姐兒想說兩點。一是裝修是大勢所趨，減少了資源浪費。二是對於剛需和剛改類產品，也就是非豪宅類項目，裝修成品房交付不僅免去了上班一族們裝修的煩惱，而且裝修後入住沒有大型斷斷續續施工，可以儘快滿足居住需求，也是一個不錯的選擇。
8、利率的變動，限購限貸等政策的不確定性，其實傷害最深的就是剛需。既然是剛需和剛改並沒有與政策對抗的實力，與其憤憤不平期待政策改變有利於自己，不如看看哪個項目更適合自己。
9、和昌林與城不是一個完美無缺的項目。但是按照目前所釋放的信息來看，依然是一個剛需和剛改，對環境有一定要求的家庭可以重點考慮的對象，畢竟綜合實力和性價比都這麼均衡出眾的項目，錯過一個少一個。
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