08.21 房產靠租金收益，也許50年都回不了本！

Q&A | 壹

純靠租金收益，50年都回不了本

提問：徐sir，請教一下，我昨天去看了菱角湖萬達廣場B區一房子8樓/28樓，建面127平米，總價280萬（老證），是2010年建，目前房子是隔斷間，我想入手以投資為主，首付60多萬，其他各種稅費（中介、稅費、貸款費用及代購費用等）22萬左右，聽說房子很好出租，4室2廳2衛，大概可月租5000元左右，我有一套全款房可做抵押貸，我對房子不專業，特請教你此房子值得投訴嗎？

回答：在我個人看來，好的房子居住與商業配套最好能跟戶型一樣，可以動靜分區，隔太遠不行，感覺生活不夠便利，太近的話偏吵，影響居住環境。

而菱角湖萬達就在商業街樓上，屬於離商業較近的那種，居住氛圍沒有那麼好，投資還是可以考慮的，但是溢價部分相對於居住氛圍比較好的項目升值速度可能有所欠缺，例如離得不遠的海虹景，比這個項目還早點，二手房卻可以賣到2w8，主要原因也是居住氛圍好一點。

不過這個項目好處是租金收益還不錯，月租5000，但是如果你置房產純靠租金收益，50年都回不了本。因此，我還是建議買房前多看看品牌、物業、配套、居住氛圍，低密、學區等各個方面，綜合考慮對比。你能考慮到抵押貸值得肯定，但是目前以2w2的價格來看，選擇還是很多，除了附近的二手房，新房也可以考慮，建議多看看，多做比較。

Q&A | 貳

等待拆遷，會耽誤當下購房好時機！

提問：徐總好！我現在手上有四套房產，綠地理想城118平的16樓（貸款），MOMA煥城88平的小高層（貸款），學校的房改房72平（在街道口），今年又全款買了一套武車新村（綠地636對面）的62平的準拆遷房（聽說明後年拆遷），可我自己沒一套好房子住，請問徐總我的資產該如何整合一下呀？謝謝了！

回答：如果是我，我會先出掉光谷東一套，因為目前光谷東片區階段性高位，可以先出掉MOMA煥城，綠地理想城反而可以再等等。

基於你給我的信息裡面沒有提到你是否結婚，所以，我接下來會從兩個方面跟你做資產配置的建議：

a、如果你是單身：MOMA煥城可以先出掉，學校的房改房不知道會不會佔指標，佔指標可以賣掉，不佔就先留著；武車新村也可以出掉，出於資產配置考慮除非是即將要拆遷的，否則老破小沒有長持的必要，你這裡說的是明後年拆遷，而拆遷的變數很大，有些等待，可能會耽誤當下購房的好時機，甚至影響你當下的生活質量。等不到拆遷，完全可以考慮置換賣出來改善。

這個時候，你手上大概可以置換出3、400w左右，再買房，可以考慮144平米以內，價格在2—3w之間，武昌的話，聯投中心、金科城、金茂府、保利城都還不錯，關山大道上的正榮·紫闕臺、琨瑜府都還不錯；

b、如果已婚，MOMA煥城賣掉，另外三套可以析產給對方，然後根據自身情況賣1、2套手頭住房湊首付，賣掉的順序是：房改房、武車新村、綠地理想城。

Q&A | 叄

買二套巧用抵押貸

提問：徐sir，我有一套關山大道的小戶型，差不多80平，陽臺朝北，16年底入住的次新房，11號線有出口在小區附近，我有沒有必要置換這個小戶型到光谷188呢？如果不置換的話，手頭只有80—100萬，不夠付188的首付。最近看上188的128和140戶型？

回答：不太確定你是否還有第二套的購房資格。

如果你有第二套購買資格，那我不建議賣掉關山大道的小戶型，如果剛好又沒有貸款，可以先做抵押，抵押出來的錢加原有的80—100w，完全可以買到光谷188的房子；如果房子有貸款，貸款少的話，就先提前還貸再做抵押貸；

如果貸款多，只能先賣掉，湊一點錢買光谷188，然後儘量用最低的首付入，剩下的錢找合適機會買二套，二套的話重點在潛力區域，例如白沙洲、光谷南、葛店，均價在萬元左右大品牌開發商、地鐵盤。

或者目前關山大道80平小戶型租金收益還不錯，而且租金流水還可以補貼月供，若捨不得放棄，可以以薪金貸、XY卡等融資方式作為首付補償買光谷188的缺口。

Q&A | 肆

市中心房產可考慮長持

提問：請問一下，目前有二套房，一套是王家灣中央生活區，在出租，一套在東西湖吳家山，自住。目前想改善住房，是JLH再買一套好些還是脫手一套好？如果要脫手一套的話，您建議脫手哪一套，謝謝！

回答：如果手上資金充裕，房產也沒有貸款，JLH，析產給夫妻一方，直接買。如果有貸款，就先還清貸款。如果貸款比較多，就先賣掉吳家山的一套，再購買二套，王家灣屬於漢陽二環核心地段，可以考慮長持。

看你的生活軌跡應該是漢陽，礄口一帶的，建議再買可以考慮礄口的金地悅江時代，華潤翡翠城、天宇萬象國際；漢陽的話，招商1872，招商樾望，萬科新世紀翡翠濱江，保利香頌、洺悅芳華都可以去看看。

Q&A | 伍

優質資產不一定是住宅

提問：徐sir：單身女性，保利上城去年入手一套住宅，現在手上只有25萬左右，關注到光谷東的龍湖新壹城，請問loft適合投資嗎？如果不適合，根據資金狀況還有沒更好的建議呢？還是不用再買一套呢？

回答：目前25w的首付只能買到類似陽邏、蔡甸、漢南、橫店、五里界、葛店等武漢不限購區域，單價在8000到10000左右。

我一貫的觀點是，資產配置能買住宅優先買住宅，如果你確實覺得上述區域有點遠，不再考慮範圍內，光谷中心城的，龍湖新壹城，總價50w左右，4.5m層高的公寓，還是比較適合投資的。

而目前，光谷新中心規劃正在快速兌現，首創奧特萊斯開業、光谷網球中心已承辦多次大賽、光谷宜家預計佈局光谷東二妃山附近、貫穿整個光谷東的11號線東段開始試運行，未來還有BRT、有軌電車；吸引了包括華為、國家存儲器項目、華星光電、天馬微電子等高精尖企業，未來發展空間很大，也是被廣為看好。

龍湖本身打造冠寓概念，而且大部分自持，有大品牌龍湖兜底，風險較小，目前光谷東二手房也都在1.8w左右，龍湖新壹城LOFT1.2w—1.3w，性價比高，後期租金可觀，從這種意義上來說，也是算不錯的優質資產，選龍湖可以花較少的錢在光谷中心城上車也不錯。

Q&A | 陸

潛力新區要有長線的準備

提問：鄂州市葛店的房子值不值得買？鄂州葛店近兩年借光谷東擴房價飛漲。葛店以前都是本地小開發商的樓盤，現在萬科五彩城和新城匯雋都是大開發商，後期還有恆大、中建。目前萬科五彩城精裝11000值不值得買？買了之後會不會站崗而不容易出手？

回答：葛店最近問得也挺多，也是因為漲幅還不錯，這兩年從3000漲到10000多，貌似也是有價無市。

而葛店能不能成功，取決於光谷中心城的發展。而目前光谷中心城目前還是處於發展期，還急需時間兌現，商業配套也沒有起來。另一方面，葛店現在價格也有點偏高，未來能否併入武漢也有待商榷，因此，如果實在想買，就作長線，類似你剛剛提到的萬科五彩城、新城匯雋可以買，但是要有長持的準備。

如果是短線，交房後可能也會存在有價無市的情況，雖然目前鄂州利好不斷，但兌現仍需要時間，買房還是需要清醒認識，冷靜思考。如果確實想買大光谷，又苦於門檻較高，像是光谷南、葛店還是可以考慮的，畢竟首付低，上車快。

值得一提的是，目前在葛店旁邊有個梧桐湖板塊可以留意一下，片區價格還沒有起來，還可以撿漏，比如合景泰富梧桐四季賣的是合院的別墅才1w3，價格還是比較有吸引力的。

Q&A | 柒

物業影響升值空間

提問：您好，目前手頭有三套房子，一套是沙湖邊恆大首府89平兩房，1w4買的，另外是盤龍城恆大龍城101.75平三房，目前自住的是盤龍城歌林花園136平三房，戶型不錯，南北通透，地鐵2號線巨龍大道站5分鐘就到了，但是物業很差，如果重新考慮換房，您有什麼好的建議？3套房子都是不同人的名字。

回答：目前你有三套房，我建議你先出掉歌林花園，

因為物業差影響後面升值空間，而且這個房子應該是價格比較低入手的，現在出掉價格比較不錯的選擇。恆大龍城的話，還是建議先留一下，目前利潤空間不太大，可以先守一下。

留意到你現在住的是136平的房子，就看你自己的意向了，站在家庭優質資產配置上考慮，我的首選建議是第二步出掉恆大首府，雖然這個樓盤位置不錯，但是面積小了，租金不高的情況下建議賣掉，而且又是1w4買的，現在賣3w應該問題不大，之後把兩個房子的錢做首付在沙湖邊，或者武昌內環買一套品牌開發商140平左右的，像是恆大首府、金沙泊岸、水岸星城、華僑城、金茂府、融創壹號院、金科城等。

既然房子是三個人的名字，你可以用一個人名義買，做首套，首付三成的情況下，手上再留點現金還貸就行了。那麼你手上就是兩套，一套自住，一套投資也蠻不錯的。

如果你已經習慣了盤龍城區域，我建議出掉歌林花園，置換一個差不多地段的大品牌開發商，可以看一下南山十里星空、五礦瀾悅雲璽，天匯龍城等，如果不同地段置換的話，橫店也是不錯的選擇，目前來看，北辰蔚藍城市，中南拂曉城、融僑方圓、金輝優步湖畔等品質開發商都還不錯，可以試著多挑一下。