根據最新數據顯示，5月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比4月上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率4.73%，上升18.39%。
而在全國主要的35個城市中，首套房平均利率最低為上海5.15%，最高為鄭州6.03%，首套房利率首次突破6%。
另一方面，房地產調控正在密集執行，5月份就有40多個城市發佈59個調控政策，而房貸利率上調就是要增加炒房者的融資成本，遏制房地產的過度抄作，並且達到金融去槓桿的目標。
事實上，房貸利率上升近20%，對於普通購房者影響還是比較大的。假如：貸款200萬，期限30年，去年5月份的首套房平均利率為4.73%，算出的月供是10408.85元，總利息大約174萬。
而今年5月份房貸利率是5.6%，月供為11481.58元，總利息要213萬多，今年比去年月供多了1000元左右，總利息多了約39萬。
對於剛需來說，要想用有限的資金買房，只能通過貸款解決，而面對不斷上浮的貸款利率，有些購房人猶豫了，現在貸款成本升高，貸款年限長些能減輕點月供負擔，但是就要多付利息，這房貸年限到底該如何選呢？
我們先來看一下銀行對於貸款年限的規定：
1、銀行有最長貸款年限限制
通常，銀行要求的貸款年限最長不超過30年，不過不同地區銀行的要求會有差異，具體取決於貸款所在銀行政策規定。比如，去年北京收緊了二套房貸款年限政策，將最長年限縮短到25年，意味著購房人月供要還更多的錢。
2、貸款人年齡越大貸款年限越短
貸款年限也受到貸款人年齡影響，有銀行規定貸款人年齡+貸款年限不超過法定退休年齡，有的規定不超過70週歲，年齡越大，能申請的貸款年限越短。
今年工商銀行將個人住房貸款借款人最高年齡從65週歲延長到70週歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年，假如貸款人年齡50歲，新政策下貸款年限=75-50=25年，同時滿足不超過70週歲的話，最長能貸20年，而以前只能貸15年。
所以最後到底能貸多少年，也取決申請人的年齡，25-45歲是比較受銀行青睞的年齡段，這個年齡段的人有了一定社會經驗，通常有穩定的工作、收入用於還貸。
3、房子房齡越大貸款年限越短
對於二手房來說，銀行會審查二手房房齡，一般要求貸款年限+房齡不超過一定年限，有的規定是40年，有的規定50年。
舉個例子：
假如房屋房齡7年，貸款銀行規定貸款年限+房齡不超過50年，根據公式的話，貸款年限=50-7=43年；如果貸款人今年30歲，根據貸款人年齡跟貸款年限的公式，法定退休年齡為60歲，貸款年限=60-30=30年，那麼綜合房齡、貸款人年齡對房貸年限的影響，最後的貸款年限為30年。
到底該如何選擇還款?
1、以等額本金方式還款前期還款壓力相對較大，以等額本息方式還款前期還款壓力小。如果對月還款壓力比較敏感的話，可以選擇等額本息；
2、相同貸款金額、相同貸款年限，等額本金的總利息支出比等額本息的總利息支出少；
3、考慮到資金的機會成本，可以選擇等額本息，月還款更少可以保留更多現金流投入到其他期望收益更大的理財項目；
4、計劃短期內(3-5年)提前還貸的，兩種還款方式總的利息支出相差並不多；
5、如果在還款期內客戶手頭有充裕現金可以提前還貸的，也應將貨幣的機會成本考慮在內，畢竟目前貸款利率處於歷史低位，如期望收益能大於貸款利息的，則也不必急於提前還貸；
6、大部分銀行在還貸開始之後是允許客戶變更一次還款方式的，以各銀行的具體規定為準。其實，看小編叨叨這麼多，童鞋們應該會發現，沒有哪種還款方式是絕對划算的。因為在買房的時候各位童鞋自身的情況不一樣，所以每個人關注的重點也不一樣。小編希望大家在瞭解兩種還款方式的差異後，從自身的實際情況出發，選擇最合適自己的還款方式。
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