編者按：2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經歷過波谷的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親歷者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。
這是最好的時代，也是最壞的時代。光陰荏苒，時間匆匆，不知不覺深圳房地產發展已經走過了刀劍如夢的十年。十年，深圳有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：深圳樓市十年》系列文章，呈現深圳樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。
伴隨國內房地產行業轉折性、趨勢性的變化，開發商的綜合實力也在最近兩年快速分化、重新洗牌。房地產市場變幻莫測，更新迭代速度加快。市場如“逆水行舟，不進則退”。“強者恆強，弱者更弱”，在深圳樓市歷史變遷中，回首明星房企的歷程。
萬科：行業“領跑者”不斷提高才能經久不衰
與其他企業不同，萬科被大眾所知除了依靠房地產開發帶來的知名度外，另一部分要歸功於其創始人—王石先生。
登頂世界最高峰，玩滑翔機、滑賽艇，求學哈佛，萬科集團的創始人王石，活得可謂相當瀟灑，曾一度被外界調侃“最不務正業的董事長”。但也就是這樣一個人，他和他的萬科一起生長了33年，在33年當中他和他的企業，相互影響，相互塑造。今年王石將正式邁入他的67歲，而萬科也早已成為中國最大的專業住宅開發集團。
不管是“萬寶之爭”還是“王石辭任萬科董事長”，萬科的一舉一動都被業界所關注著。2018年，是萬科步入發展的34個年頭。
在房地產開發行業，萬科是個遲到者，但正是介入市場時的這種不利處境，迫使萬科在與市場對接的路上比同行們走得更快。在同行眼裡，萬科和王石都有點"怪"，他們總是會有一些和別人不一樣的想法，但事實證明，他們在大多數時候走到了同業的前面。
從最初的“物業管理牌”到“規劃牌”、“環境牌”，再到如今的“環保概念”、“高科技智能化概念”、“養老地產”等，在理念和實踐上，萬科一直走在國內同行的前面。
2010年12月1日，萬科銷售額突破1000億元，提前實現了2004年制定的千億目標，成為國內首家年銷售額超過千億的房地產公司。
2013年4月，萬科與新加坡吉寶置業簽署戰略合作協議，開發林曦閣住宅項目，進入新加坡市場。同年6月，萬科在美國的第一個項目——舊金山富升街201號地塊奠基，合作方是鐵獅門。7月，萬科收購香港上市公司南聯地產75%股權，並將其更名為萬科置業(海外)有限公司，擁有了一個海外上市平臺。
2017年6月，王石把接力棒傳給了鬱亮，從此王石代表著萬科的過去，鬱亮則成為了萬科的未來;鬱亮駕駛著這輛高速發展的跑車繼續奔跑向前。
2017年，萬科全年合同銷售額達5298.8億元 同比2016年增長45%，直接從3000億跳上5000多億。
萬科在2016年加入了“深圳地鐵”這一大股東，在萬科的持股比例為29.38%。並與深圳地鐵建立深化了“軌道+物業”發展模式。
在深圳，萬科2017年的供應量不少，整年成交面積達38.7萬平，成交套數達3791套，與此同時，在成交金額方面也以273.7億元位居全市第一。
由於深圳土地的稀缺，近年來更多的企業熱衷於收購、城市更新，萬科亦是如此。據房掌櫃瞭解，2017年，萬科共有9個項目在售，且多個項目位居福田、南山等核心地段，這也標誌著萬科所到之處即中心的理念正在轉入紮根中心片區的建房方式。
2017年萬科在售的豪宅項目包括：位於深圳灣的臻灣匯(與地鐵地產各佔50%)，建面約247-311平米4房商務公寓(非毛坯)，均價約13萬/平米(計裝修費);位於福田安託山的萬科臻山府，項目的戶型為231-241平米大戶型非毛坯住宅，均價99000元/平米;萬科蘭江山第臻山道是香蜜半山豪宅主打180-318平米戶型，售價8.3萬/平米左右。
在售的公寓項目有萬科雲城(南山)、萬科深南道68號(羅湖)、萬科蛇口公館(南山)、萬科廣場(龍崗)等。
此外，剛需僅萬科麓山、萬科公園裡兩項目，其中公園裡已經售完，布吉的萬科麓山95-125平3-4房住宅，均價在5.7萬/平左右。
從建商品房、到打造商業、產業地產等，再到現在進入新的長租領域，萬科更多的是這個行業的引領者。
據瞭解，2014年以來萬科開始積極佈局長租公寓市場。2016年5月，萬科正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。預計泊寓在2017年的總獲取房間數量超過10萬間。
相比較其它企業進入長租領域，萬科更加傾向於市場化，直接與村民簽約，並保持“廉租”屬性不改變。
萬科給自己的定位就是一個"領跑者"的角色。"搞企業有點像萬米跑，有人喜歡領跑，有人則願意跟跑，而萬科的角色是領跑。"王石說："這樣可以逼著自己不斷提高，萬科要求自己開發的住宅永遠是同行觀摩、效仿的對象。"
招商蛇口：有過輝煌有過彷徨
1979年初，招商局引領改革開放風氣之先，全資創辦了中國第一個對外開放的工業區——蛇口工業區，炸響了中國改革開放“第一炮”。五年後，招商地產在深圳蛇口創立，其前身是蛇口工業區建設指揮部房地產科，當時肩負的責任是建設工業區廠房、貨運港口以及員工宿舍等配套。
成立之初的招商地產風光無限，用“天生貴族”形容並不為過，此後30年，招商地產有過曾被稱為“招保萬金”的輝煌，也有過面對城市產業空心化的彷徨。
2000年，招商地產開始大規模開發商品房，並以珠三角、長三角和京津地區為核心佈局了在全國的陣地。據當時數據顯示，萬科全年營業收入為38.7億元，招商是29億元，兩家的業績相差並不算大。
2004年，剝離了港口、石化等業務資產的招商地產實力達到頂峰。當年的銷售總量超過深圳萬科，位居深圳第一名，併成為華南一線品牌企業。
進入2009年，萬科銷售金額643億元、保利433.8億元，招商地產的銷售金額為205億元，約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。
而到了2010年，差距更加明顯。招商地產當年的銷售金額僅為146.25億元。
業內人士分析認為，在萬科、恆大、碧桂園等房企主打剛需產品並堅持快速週轉時，招商地產卻缺乏標準化的產品線、市場佈局不夠均衡、高端產品比例過高，種種因素影響了它在“黃金時代”的發力。
2015年，短短9個月時間內，招商地產便完成換股吸收合併方案。曾經作為“招保萬金”四大龍頭房企之一的招商地產，被“招商蛇口”這一新的上市平臺所替代。
2014年12月26日，深圳前海蛇口自貿區獲批。該成片開發的具體執行主體，還是招商地產。招商蛇口負責開發運營中國第一個對外開放的工業園區：深圳蛇口片區，孵化並培育出眾多行業領先企業，是目前國內最為成功的工業園區之一。
隨著地產行業的環境變化，新型城鎮化，“一帶一路”等國家戰略帶動產業地產強勢崛起，招商局憑藉蛇口工業區，做出了最早的產城融合的嘗試，且為了實現將集團內園區資源，產業資源，地產資源和金融資源進行整合的計劃，首先將地產板塊合二為一，開始以園區開發與運營作為重點，招商蛇口便進入了下一個階段：綜合性產城一體化開發平臺。
“前港-中區-後城”是港、產、城綜合發展的開發模式，以港口先行，產業園區跟進，配套城市功能開發，從而實現成片區域的整體聯動發展。“前港”是指新建港口或升級已有港口，“中區”是指依託港口發展或者與港航物流密切相關的臨港工業區、出口加工區、自由貿易區、保稅港區等，“後城”主要是指支持和服務港口及產業園區配套的居住和商業。
三十年來，招商地產以產、融、城結合互動的“蛇口模式”，引領中國房地產社區綜合開發。三十年後，新一輪機遇又出現在蛇口。
金地：陣地戰和游擊戰相結合
作為中國改革開放的最前沿,40年來深圳勇立潮頭,孕育了一大批優秀企業,創立於1988年的金地集團,便是其中之一。從曾經的“招保萬金”四大龍頭房企,到如今成為房企千億俱樂部的一員,外界亦曾質疑金地的步伐相較其他房企較慢。
2001年,金地實現成功上市,從此步入全新的發展軌道,這是金地發展歷史上具有里程碑意義的大事。
2006年開始了全國化佈局的新篇章,金地集團完成了從華北、華東、華南、華中、東北、東南、西部等七大區域的全國化佈局。時至今日,金地已經在全國7大區域、44座城市紮根。
2010年提出“一體兩翼”發展戰略:以住宅開發業務為主體,以商業地產和房地產金融為兩翼,積極探索新的發展模式,穩步提升綜合盈利能力。
2016年金地銷售收入突破1000億,2017年銷售收入再創新高,達到1408億。截至2017年底,金地的銷售規模比上市前猛增263倍。
翻看金地集團近十年的年度報告,在銷售和資產規模穩步上漲的情況下,金地集團始終保持著穩健的負債率水平。2017年末金地集團淨負債率為48%,而2016年末,金地集團的淨負債率僅為28%。而這相較於全國百強前幾名的房企,這個數字可謂是非常漂亮。
據瞭解,除了住宅外,金地已在全國佈局購物中心、寫字樓、酒店、產業園區、體育等多重業態。目前金地集團在全國擁有“金地廣場”、“金地中心”等商業產品線,形成了購物中心、甲級寫字樓、酒店、產業園區等持有物業類型,同時金地網球中心亦在全國形成規模。
在過去的30年,金地集團主要佈局一二線城市。未來金地集團仍將深耕一二線城市,同時通過研究產業轉型的發展趨勢,聚焦城市群、都市圈的發展脈絡,尋找更多的拓展機會。
目前金地集團在全國擁有土地儲備3700多萬方,未來在具體城市戰略上,將採取陣地戰和游擊戰相結合。抓住深耕佈局機會,也會留意市場上結構性短暫的機會。
京基：最早的全能型房企
說到京基地產，深圳人印象最為深刻的莫過於京基100、京基百納等標誌性的建築和商業。
作為一家創立24年的深圳房企，京基在發展壯大之時，實現了“房地產開發與經營+商業經營與管理+五星級酒店投資與管理+物業管理+高爾夫俱樂部+餐飲經營”等六大領域多元化發展戰略佈局，成為深圳資源最豐富、最落到實處的大型綜合房企。
2004年，京基地產於蔡屋圍集團簽署協議，據此獲得近4.6萬平米的蔡屋圍城中村舊城改造項目。京基耗費三年解決蔡屋圍的拆遷問題，甚至為一戶釘子戶開出1200萬元的鉅額賠償款。至2010年，442米高的京基100建成，成為深圳的標誌性建築之一。
此後多年間，京基在羅湖相繼拓展了多箇舊改項目，成為羅湖區的地主之一。據不完全統計，京基在羅湖擁有包括蔡屋圍、布心村水圍村、水貝村、湖貝新村等舊改，拆除用地面積在50萬平米以上。
除此以外，京基在寶安、龍崗、南山、福田等區域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長源村等舊改項目。有數據稱，京基預計未來的舊改建築面積規模達到800萬平方米以上。按照市價，貨值則或約達4000億元以上。
2017年，京基集團榮登品牌影響力企業TOP榜，也獲得了“最具品牌延展力企業”榮譽稱號，榮獲第八屆深圳地產資信10強;2016年，京基集團憑藉多年來在城市更新領域所取得的成就和2015年地產業務104億佳績，榮獲“2016最佳城市建設貢獻企業”稱號，同時榮獲“2016年度履行社會責任傑出企業”稱號……當然還不止於此，每年均攬回多個獎項的京基，也正是社會及各界對京基在城市發展、行業建設所做貢獻的極大肯定。
京基100是典範，已開業的京基百納廣場、京基KK mall、京基濱河時代以及KK ONE、沙井京基百納廣場等系列項目，也成為各自所在片區乃至深圳城市的標杆案例。
除了地產板塊，京基集團還選擇文化影視產業作為進軍文化產業的切入口，2017年7月27日，京基集團旗下首部原創國產3D動畫電影《豆福傳》在深圳舉行首映禮。早在2014年，京基集團就收購成立了深圳市京基動畫設計有限公司，助推京基集團的產業轉型升級步入“快車道”。除了佈局動畫產業，此前，京基集團作為聯合出品方之一投資《臨時演員》電影，影片70%取景地來自京基集團旗下項目，涵蓋寫字樓、公寓、別墅、商場、酒店等產品線。
關於文化產業的佈局，京基集團還涉足教育行業。作為深圳城市大學的投資主體，京基集團除了提供孵化基地，還將注入教育基金。深圳城市大學總部及首期部分學院將率先落戶於京基蔡屋圍城市更新項目上。
可以說，憑藉著城市更新積累的豐富經驗及對自身的不斷創新，京基所到之處均會對區域產業發展、商業凝聚、人居環境改善起到極大的推動作用。這是對京基品牌的高度肯定，也是對其產品的認可。
佳兆業：“舊改大戶”手中有糧 心中不慌
說起深圳“舊改”，就不能不提佳兆業。從1999年至今，佳兆業在土地資源稀缺的深圳獨闢一番天地的“舊改”模式，涉及了幾乎所有類型的城市更新項目，如舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓改造等。
佳兆業在城市更新領域擁有豐富的經驗，旗下多個項目是深圳市重點項目，例如佳兆業·城市廣場、佳兆業環球金融中心項目等。
佳兆業發展史中的前十年可謂波瀾不驚，外界對其的印象只是一家中等規模的開發企業，至多隻能算是深圳區域內的品牌房企而已。
但自2009年，佳兆業登陸港股之後，一切發生的改變，短短五年的時間，佳兆業從一家區域性房企一躍成為了具有全國知名度的開發企業。
從2010年開始，諸如“中國華南房地產開發企業品牌價值十”、“中國房地產百強企業三十強”、“中國大陸在港上市房地產公司投資價值十強”、“中國地產金磚獎年度最具投資價值地產上市公司”、“中國藍籌地產大獎”、“香港傑出企業獎”……等各種榮譽和光環接踵而來。
2013年，佳兆業從萬科手中，奪走了“深圳單體項目銷量”和“總銷量”雙冠王的桂冠，2014年則蟬聯了這兩項殊榮，成為深圳地區當之無愧的龍頭企業。
2015年9月，佳兆業置業集團已正式更名為佳兆業城市更新集團，意味著佳兆業未來發展將注重在城市更新方面的投入。目前佳兆業在珠三角地區擁有的城市更新項目將近40個，儲備用地超過1300多萬平方米。
眾所周知，“舊改”著重處理的就是拆遷問題。當多方利益開始博弈，“舊改”項目推動就會面臨困難。對於佳兆業而言，每一個“舊改”花費的時間基本上是3至5年甚至8年，其“舊改”項目更多的是對片區內的領域提升，比如商業、教育、文化、休閒，展開與當地政府、企業的密切合作。
佳兆業城市更新相關負責人表示，“佳兆業目前成立了‘產業研究院’，加大了對‘工改工’產業升級項目的研究。深圳作為國內戰略性新興產業規模最大、集聚性最強的城市，產業用地的市場需求旺盛，佳兆業未來將通過‘工改工’，供應超3000萬平方米的產業用房，作為其新的增長點。”
鴻榮源：25年企業征途 緊扣城市脈搏
深圳房地產市場向來是虎踞龍盤之地，在樓市行情火爆的2015年，有“豪宅專家”美譽的鴻榮源異軍突起，憑藉鴻榮源·尚峰、鴻榮源·壹方中心、鴻榮源·壹城中心三大項目的熱銷，以3925套、403600.5平米、191.18億元的成交業績，奪得2015年深圳房企排行榜成交套數亞軍、成交金額季軍。
鴻榮源是深圳最早進入房地產開發領域的企業之一，大本營從寶安到福田，到龍崗，再到龍華、前海……25年企業征途，不僅契合了深圳城市發展的正確方向，更是深圳土地溢價的有力推動者、深圳精神的最好象徵。
1991年創立以後，鴻榮源先後在深圳寶安開發了弘雅花園、雅豪軒、御景臺、麗景城等標杆項目。相比原特區內但是寶安幾乎是一個不毛之地，並不受地產企業的青睞。但是鴻榮源前瞻性地抓住了寶安大發展的機遇，獲得了原始積累，並在隨後的幾年中獲得迅速發展。
在寶安區經營穩固之後，鴻榮源殺入深圳香蜜片區，開發了深圳別墅地標式物業——香蜜湖·熙園。“中國名盤”、“全國低密度示範住宅區”等榮譽稱號，將鴻榮源的品牌魅力提升到了一個新的高度。作為一個致力於區域開發的品牌開發商，熙園無疑是鴻榮源展示實力與精品追求的最好詮釋。
2007年起，鴻榮源傾力打造的龍崗中心城最大體量項目——公園大地，榮獲“全球人居環境示範社區”稱號;前海高端豪宅門戶熙龍灣獲評建設部“國際建築文化典範樓盤”;而引領沙井居住革命的禧園，其規模和檔次均領銜深圳樓市之最。2010年，繼熙園之後，鴻榮源開發了深圳中央別墅區半山別墅——熙園山院，再次樹立深圳豪宅別墅標杆。
2013年，由鴻榮源打造、位於前海核心地段的商業巨無霸項目——壹方中心全面動工。
2015年，鴻榮源在羅湖北、龍華、前海三大熱點城區爭相開花。其中作為新羅湖山居豪宅的鴻榮源·尚峰，相比片區內同質項目具有體量大、銷售速度快的特點，並勇奪2015年深圳樓市新房成交套數前20名龍虎榜季軍。
而扼守深圳城市價值制高點——前海自貿區的壹方中心，2015年以75.58億銷售金額、457套、93910.96平米的年度成績(實質認購金額超過90億元)，排位2015年度深圳樓盤銷售榜第四，進入前五強。由此，壹方中心也奠定了深厚的市場基礎，成為深圳乃至全國豪宅市場的標杆作品。
除了在羅湖北、前海樹立標杆以外，鴻榮源在龍華也已經佔據了一席之地。立於深圳中軸之上的百萬級綜合體——鴻榮源壹成中心，作為繼前海壹方中心之後的系列超大型城市綜合體，助力鴻榮源實現了由豪宅專家向大城運營專家的轉變，開盤當天以4.35萬/平米均價大賣1637套，刷新了深圳近十年來的銷售記錄。
鴻榮源2017年以24.1萬、2423套的成交量，及162.1億的成交額成為2017龍虎榜之開發商的雙料季軍。
除此之外，鴻榮源在深圳的佈局更為驚人，據瞭解，目前鴻榮源在深圳大概1000多萬平米土地儲備，目前比較明朗的舊改達22個，在接洽的舊改項目超過40個。
結語：十年前，地產界的四大天王是“招保萬金”，此格局歷經十年時間最終形成，這十年是住宅的主戰場;十年後，新的四大天王是“碧恆萬融”，此格局依舊用了十個年頭才形成，這裡依然是住宅的主場
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