青島樓市
馬上就要進入拼家底兒的時代了
——觀察員老王
No.1
軟著陸前的市場有點冷
11月27日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈了2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》（簡稱“報告”）。社科院預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。
少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。其中，一線房價總體先抑後穩，個別可能上漲。二線城市漲跌並存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，藉助於貨幣化棚改餘熱，房價也仍可能上漲。
專家們估計，青島屬於比較穩的那一批，不會大漲也不會大跌。
如果單看現在的市場，我們對於磚家，口誤，口誤，專家們的觀點是有一點疑慮的。為什麼呢？我們來看西海岸上週末的一個開盤，很具有典型代表性。
位於中央活力區的金科平瀾府。如下圖所標註，風河左畔,世紀大道南，位置還是很不錯的。價格也不錯，11層“洋房”1.22萬元/平方米左右，小高層1.16萬元/平方米，元寶戶型，總體來說賣點不少。
但是，開盤金科只拿出了一棟洋房和一棟小高層。現場參與搖號的購房者告訴老王，一共一百多套房子，而且首開開發商還送三年物業費。
這麼點房子都開得有點花。前方參與搖號的購房者表示，參與認購的人數只有60人左右，儘管渠道商和置業顧問都拼盡了全力，但倆樓座基本上最後也只賣了中間那一溜兒。
當然，也有人統計該樓盤最終只開了112套，去化率接近8成。究竟哪個數據更準確，開發商心裡最清楚。
為什麼就100多套房子還賣得這麼費勁？因為購房者冷靜了，他們在買房前會搜一下金科在重慶的質量問題，會搜一下黃紅雲股權質押已經超過了71%，會了解一下金科這兩年在青島活兒幹得怎麼樣。
“好多人都在瘋狂的勸我一個人買房子，這場面讓人恐懼。”這是現在市場上剛需的真實感受。在現在這麼冷的天氣裡，渠道商和置業顧問們用力過猛的表演，反而讓一些猶豫的剛需打消了出手的念頭。
你說這種情況明年會改變嗎？
No.2
華潤城開盤前的雙限“整風”
昨天，華潤置地舉行了盛大的產品發佈會。貴客如雲，高朋滿座。老王在朋友圈裡，就能感受到華潤置地高端與華貴。
當然，老王也是一個見過點世面的人，這樣高大上的發佈會也參加過多次。真正讓老王感慨的，是華潤在膠州享受的待遇，可謂是前無古人後無來者的好。
6月22日項目用地啟動搬遷以來，僅18天完成土地入儲，50天完成首期項目用地供應，這種效率讓人驚歎。
而在華潤開盤前，膠州樓市開始了嚴厲的整風運動。據路邊社消息，項目總級別的會議，兩個要點：不允許無底線的降價（最高降幅10%），不允許瘋狂出貨，在存量房沒有賣到一定比例前，各大開發商都要嚴控推盤速度。當然，你想加推沒有預售證你敢賣嗎？
你以為只是說說而已？看看保利·三仟棟的下場：
競品不準大幅降價也不準大水漫灌，可以說華潤城在開盤前擁有了膠州最好的市場環境！
這樣的支持下，如果華潤城再開不好……
No.3
央企的家底兒和支撐
最讓人感動的是，一向十分強硬的保利，在這種情況下依舊對膠州的舊改大力支持。26日，青島廣林置業有限公司（保利控股）以5億的價格競得柳州路和毫州路中間2宗住宅用地，規劃建面22.27萬㎡。青島保潤置業有限公司（保利控股）競得東、西五里堆片區村莊改造地塊，規劃建築面積4.18萬㎡，樓板價2484元/㎡，成交總價1.04億，此外還需要拆遷改造安置保證金1000萬美元，並同意墊付甲方村莊改造安置的全部費用。
這就是央企的實力和底蘊。在過去的年代裡，華潤和保利們拿到了許多黃金地塊，不論是企業還是個人，都賺了個盆盈缽滿。所以，即使樓市入冬後，他們不像一些私企那麼看重市場的風吹草動，而是有一份風格鮮明的自信和沉穩。
這一點，也體現在保利·大國璟的首開價格上。今天，保利·大國璟的渠道商們在瘋狂刷屏，顯然他們因這個價感受到了壓力。很多人問我，這個保利的新盤能買嗎？
個人認為，在目前市場行情下，這個價格沒有性價比。現在片區內有保利天匯、海爾·世紀公館、和達·珺玥、七色堇、青特等項目競爭；片區外碧桂園、海信、金地在爭搶各自區域的剛需；海爾那66萬方的地明年“金三”也差不多可以上市了……
但是，在換房族被“凍”住後，新都心還有多少購買力呢？保利家大業大可以不管，作為購房者你得算算。
年底的最後兩個大局，你真忍不住上去賭，個人認為不會賠掉褲子。因為央企安全性在這，怎麼著也不可能爛尾。但是，他們自信不代表這個區域就穩了，老王認為即使保利·大國璟家裡有餘糧不講價，其它項目未必挺得住。供需比，供需比，供需比，這是你推斷未來房價走勢的關鍵。在上海都開始放開限購的月份裡，你還要掂量一下城市的吸引力。
強調一下，如果因為開發商後期降價了或者又更大力度的優惠要願賭服輸，千萬別學保利叄仟棟的業主因為開發商降價去投訴，老王很看不起這樣的人。
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