一、前言
目前舊改是個大熱話題，小編也藉機蹭蹭熱度，結合最新發布的《國家稅務總局廣東省稅務局 廣東省財政廳廣東省自然資源廳關於印發的通知》粵稅發[2019]188號文對村企合作-土地整理租賃模式下的房產稅如何計徵，以及不同計徵方式下的籌劃空間進行分析探討下，以此拋磚引玉。
二、何謂統租模式
在此參考《國家稅務總局廣東省稅務局 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳關於印發的通知》裡的定義。即“統租模式是指政府下屬企事業單位連片租賃農村集體的舊廠房用地並實施改造的情形。”
三、案例
政府下屬企業甲企業（承租方）連片租賃農村集體經濟組織（土地出租方）土地,以農村集體經濟組織（土地出租方）的名義辦理項目立項、 規劃、報建等建設手續，在承租土地上出資增設建築物。租賃期內，承租方利用建築物獨立經營、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經營管理、不分取經營收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時，按租賃合同約定將土地和地上建築物一併無償移交給出租方。
假設甲企業無償移交給出租方的增設建築物，房產原值為10000萬元（總成本），約定承租20年後，無償移交給出租方，每年支付50萬元土地租金給出租方，共計1000萬元。
四、增設建築物房產稅如何繳納？
目前因該房產的實際使用人為甲企業，且為無償使用，則根據《財政部國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，承租方無租使用農村集體經濟組織（土地出租方）的房產，應依照房產餘值代繳納房產稅。即甲企業應按照房產餘值代繳納房產稅。
如房產稅扣除率為30%；
則甲企業20年共應繳房產稅=10000×(1-30%)×1.2%×20= 1680萬元。
每年按房產餘值繳納84萬元。
五、房產稅規劃空間探討
根據上述測算結果，房產稅稅負如此之重，那麼是否存著規劃空間？是否可以轉換思路，將無償使用，改為有償使用？將從價計徵改為從租計徵？
業務流程規劃如下：
甲企業（承租方）連片租賃農村集體經濟組織（土地出租方）土地,以農村集體經濟組織（土地出租方）的名義辦理項目立項、 規劃、報建等建設手續，在承租土地上不代建增設建築物，而是將該增設建築物的總成本10000萬元，作為20年的租金支付給出租方。由出租方組織建設增設建築物，將此10000萬元支付給施工方，且施工方開具發票給村集體。同時原土地租金1000萬元亦應計入房產租金。
則20年共應計徵房產稅=（10000+1000）×12%= 1320萬元，稅負差額為360萬元。
但是，注意此時納稅人從甲企業轉變為村集體，會增加村集體的稅負成本。
風險提示
需注意，如一次性或分次預防租金，部分地區稅務機關亦要求房產稅與增值稅納稅義務發生時間一致，亦一次性或分次申報房產稅，而非根據權責發生制原則，按期確認。即會導致房產稅提前繳納，因此需要注意考慮房產稅提前繳納所引發的資金成本。
六、房產稅規劃節點
從上述情況看，選擇從租方式計徵房產稅優於從價計徵方式，那麼是否所有情況下都適用？
眾所周知，房產稅分從價和從租兩種方式，在假設房產原值為a（建造成本），土地租賃總成本為b，租賃年限假設為20年,則選擇從價和從租的平衡比例可見以下公式：
(a+b)×12%= a×70%×1.2%×20
則b/a=40%。即租賃年限20年,土地租金為房產原值的40%時，選擇從價和從租計徵方式稅負是相等的；如土地租金大於房產原值的40%時，則選擇從價計徵方式稅負較低；如土地租金小於房產原值的40%時，選擇從租計徵較優。因此並非所有情況下，從租計徵方式都優於從價計徵方式，因情況而異，還需注意土地租金是否超過平衡比例。
七、對村集體的主要稅費影響
假設村集體經濟組織為一般納稅人，企業所得稅為查賬徵收，建造成本10000萬元為不含稅成本，且統一取得9%增值稅專用發票；則其因增加租金收入10000萬元，所導致的增值稅和企業所得稅稅費影響如下所示：
因此，此規劃的實施，上述條件下的村集體而言，稅負成本不會增加。
風險提示
1、如村集體經濟組織增值稅為小規模納稅人、企業所得稅為核定徵收，則會產生增值稅稅金及附加、企業所得稅等稅費成本；
2、資金支付和成本票據取得的時點應一致，如提前預收租金收入，而相關成本票據尚未取得，當期只有銷項稅，而未有進項稅，當期會產生增值稅、稅負成本，而後期發生的進項稅如未有對應的銷項稅抵減，而發生的留抵稅額，雖有留抵退稅政策，但必須符合一定條件，且只是退60%的增量留抵稅額，不能完全避免進項稅的損失；
3、實際操作中建造成本票據不可能全部取得9%統一票據，例如報建報規、前期拆遷、鋁合金門窗等成本費用，稅率會有所差異。
八、結束語
上述規劃探討僅從稅法層面探討規劃的可能性，而實際操作中，一項規劃的實施，不僅僅是考慮稅費影響，更因考慮到其他事項。例如資金的支付進度、資金的使用安全、村集體的配合等等，因此規劃的落地實施，需要全方位、多層面的考慮。一、關注【舊改plus】頭條號，每天瞭解更多舊改資訊、乾貨。二、關注我，私信回覆【舊改】，即可獲得舊改資料禮包一份三、如果你喜歡我的文章，不妨點贊、轉發、收藏一下喔！
閱讀更多 舊改plus 的文章
