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昨天西安公示今年第三批商品房價格，大面積，2萬+，3萬+的開始集中上市，也給廣大中介兄弟又一個賣房的素材，你看西安房價3萬+了，你還敢等嗎？
雖然高價盤集中在一些河景大平層和主城區洋房上，屬於少數人的稀罕物，但從陸續幾次的價格公示看，住宅“豪宅化”的趨勢卻是很明顯了；
以至於有不少人感嘆，在家被圈了一個月，發現西安人有錢了；真有還是假有並不清楚，但房子的價格卻是蹭蹭向上漲。
住宅豪宅化
雖說從去年開始，主城區大平層出現了集中的爆發，16000元/㎡，140㎡朝上基本是標配，且呈現出多點開花的趨勢，但在今年，顯然是加速了，越來越多20000+，200㎡的樓盤陸續上市，灃東，長安，未央湖，滻灞，高新多點供應；
（第三批商品房價格公示名單，來源365淘房）
不單單是面積大，價格高，所佔據的供應比例也是非常大，以此次第三批為例，7個改善盤共計2845套房子，洋房小高層為主，價格區間在16000-23000元/㎡之間，佔據公示總房源數的72%；
在西安這是不多見的，並且這麼高的價格能批下來，也是不多見的，西安的限價政策放鬆了嗎？
隱性房價
成本決定價格，供需決定市場的道理，在這裡來解釋就很清晰了，高價盤一般分為四類：
一種是綜合成本高的，比如接盤城改，配建要求多的；受制於拿地成本，容積率限制，只能做改善項目；最常見的就是主城區容積率不低的這些大平層，均價16000起步的；
第二類是拿地價格高的，比如一些地王，佔據很好的位置，土地稀缺，做改善溢價高，比如此前的東二環陝建機廠，金泰青龍寺地塊等；
第三類是定位豪宅的，諸如別墅，疊拼洋房等，用料好，逼格高，屬於少數人的需求；
最後一類就是新房奇缺的地方僅剩的老盤，或者綁定了上學等賣點的公寓，諸如此次的香榭御澄，地處高新，均價已經在30000+，且房源眾多，達到了979套；
這些裡面，多多少少都能看到高成本的身影，有的是地價，有的是配建，有的是學校資源等，都說地價是房價的影子，土地是城市的根基，現在的商品房供應現狀，土地供應造成的影響極大。
從購買者的角度，看到的是房子，但實際上房價裡已經為社會買了單，比如主城區的停工城改盤，在新開發商拿地後，安置成本勢必要算到開發成本里，最終體現在房價和產品上；
比如新拿地商品房項目須至少配建總面積15%的公租房，拿地需配建學校，商業，酒店等等，這些社會公共配套，通過拿地條件的設置，最終逐一折算在房價裡，也可以理解為你看到的配套，無論自己使用與否，都已經是提前買過單的。
改善偏多
按照常理講，西安剛需居多，首套房居多，開發商理應投其所好，建設最大購買受眾的房子，但實際並不是，無論是商家，還是消費者，都是跟著城市的步伐在走，城市要開發新區攤大餅，城市要修地鐵，城市要建公園，錢從哪兒來？於商家是土地，於業主是房子。
房子鋼筋水泥是不值錢的，且不說住70年，30年後早已未老先衰，屬於生活資料；土地是值錢的，是生產資料，最終在“有限”的土地價，開發商做的就是尋找最優解，達到成本和市場的多重平衡，即市場需求讓步於成本，什麼掙錢搞什麼；
這也是為什麼西安新建商品房高低配的小區越來越多，高層裡連廊戶越來越多，主城區大平層越來越多，洋房豪宅越來越多，已經多到消費透支，多了看得起買不起的地步；
如果是別的商品，諸如手機，汽車，奢侈品，影響並不大，畢竟各有市場，且各有保障，但房子不一樣，鋼筋水泥的居住空間背後是上學，養老，工作，生活等生存問題；
因此商品房的供應，價格牽動的就是每一個人的神經，尷尬的地方在於，我們能看到，但改變不了什麼，即便這是一個不算正常的市場，但依舊左右著大多數人的生活。
跳出西安，一個正常的市場是怎樣的？房子畢竟是商品，價格不同等級不同是很正常，大家各自有自己的舒適生活圈；我們一般以豪宅，改善，剛需，保障四類區分，分別對應不同的收入和居住需求；
且未來的市場一定是保障房佔比高高於商品房的市場，比如深圳在18年的房改中就提出了未來商品住房比例將僅佔40%，而保障性住房將佔60%。
但從西安來看，豪宅改善的佔比是明顯多於保障和剛需的；3萬+以上的頂尖豪宅，數量會有但不會過多；
大量的比例都集中在140以上，16000+朝上的改善盤裡，以主城區大平層和新區洋房為主，當然了能這麼蓋，也是開發商綜合容積率，利潤，密度要求後得出的最優結果；
也可以看得出，未來幾年內，換房求改善的趨勢也是這樣，即老區往高住，新區往低住；
這類盤的供應量在此後只多不少，但實際的購買力也是明顯疲軟的，西安大多數人的收入，在應對140平朝上，16000單價時，還是捉襟見肘的，很多人屬於被迫改善，即無房可選，只能假裝自己有錢了。
動輒10000+的月供，多數家庭亞歷山大，碰上疫情這種黑天鵝，工資要跟不上，這樣的房貸可謂是燙手山芋。
我們雖然建議大家在能力範圍內買最大面積，但前提是收入有保證，月供最多不超過家庭總收入的一半。
保障不足
而除去豪宅與改善盤之外的，就是剛需自住為主的市場，包含保障房和普通高層，我們分開說；
其實從去年開始，12000+附近，110平附近的高層大多在經歷著搖號難的境地，尤其是佔據了地鐵口，學校等資源的老盤，市場趨勢上，這類屬於賣掉一套少一套，畢竟拿地早開發成本低；
而補貨的同類產品，數量和質量還是不太夠的，數量上被改善盤碾壓，質量上主城區越來越少，新區雖然有貨，但沒人，剛需選擇主城區並非執拗，而是因為工作，生活，出行無替代方案；
可能從每個月共計的總的房源量上供應和需求是匹配的，但實際上80%的人都集中在20%的項目上，搖號難依舊是常態，但也是最後的上車機會。
再看保障房（限價房），本身屬於保障住房，也叫兩限房，不僅限地價房價，還限制戶型，雖然說屬於保障房，但本質還是屬於商品房，擁有商品房產權，在滿足入住五年的條件下，可以正常交易，買賣是可以的，不能繼承贈與；
和商品房相比，限價房在土拍時候就已經被限定了房價，建設標準和銷售對象，價格比經適房高，但比商品房低；
前些年，因為西安整體商品房價格低，導致限價房關注的人少，但在目前房價高企，搖號困難的情況下，有商品房產權但價格更低的限價房又被關注起來。
西安各種有門路能買到限價房的騙局一次次被揭穿，但受騙者又前仆後繼，足見關注之深，有很多人都是手握限價房購買資格多年，但一直買不到房，眼看房價上漲，既不敢放棄限價房名額，又不敢去買商品房，夾在中間左右為難。
（19年西安保障房計劃分配表）
雖然每次放出的房源數都很客觀，但身邊很多人反映，都是公佈計劃，沒有真正賣的；比如十里錦繡，預計2020年上半年可達到預售條件，豐碩佳園二期和正尚盛世家合二期預計2021年初可銷售；
而百姓家園與鴻基新城還在立項，沒有開工；珠江新城還在辦理規劃手續，未開工，算上規劃中和未開工的，從17年下半年開始，兩年時間西安城區的限價房就一直沒有新房源上市，處於斷供的狀態，而根據統計西安已經立項的，未銷售的存量經適房、限價房項目有15個，總套數約2.5萬套。
總結下來，西安現有的城市住房供應裡，豪宅和改善明顯偏多，剛需緊張，保障房斷供，最終造成了看得到，買不起，看得上，買不到的尷尬境地，住宅豪宅化解決了土地收入，城市配建，但卻進一步加劇了購房成本；
這也是為什麼每一次價格備案公示後，大家吐槽多於期待的原因，豪宅上市不可怕，國人天生是愛圍觀的，買不起看看也美，但前提是買得起的商品房供應量要跟上，大多數人還是要先解決有的住的現狀，再談住的好的未來。
房哥有話
西安作為蓬勃發展的城市，豪宅必然要有的，高端產品也會拔高開發商的水平，加劇市場競爭，但保障類住宅也要跟不上，而對大多數人而言，剛需還得早點買，畢竟……
憤青已老，經驗之見，噴罵沒用，硬剛沒用，屋簷之下，調整自己，適應規則，冷靜判斷，順勢而為，順勢而為，順勢而為！
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