“短期可憐，中期可能，長期可愛。”在3月5日召開的全年業績發佈會上，九龍倉置業董事會主席吳天海這樣總結了香港目前的營商現狀。
作為香港久負盛名的“包租公”，九龍倉置業過去2019年的業績表現也充分印證了“短期可憐”的說法。吳天海說，相信這個說法不同意的人不多。
受香港去年下半年以來的暴力事件影響，九龍倉置業旗下的商場、寫字樓、酒店遭遇了不同程度的衝擊。年報數據顯示，2019年全年九龍倉置業收入及基礎淨盈利分別為160.43億港元、97.91億港元，同比均跌3%，投資物業因重估錄得57.42億港元虧損，導致股東應占集團盈利大幅下跌78%，為39.28億港元。
眼下的九龍倉置業正在陷入短期的困頓。
商場酒店都在下挫
猶如一條拋物線一樣，為九龍倉置業貢獻超過7成業績的巨無霸商場--海港城在2018年攀上歷史高峰之後，在2019年陡然下落。
憑藉著23.6%的大幅增長，2018年海港城商戶零售額達到373億港元，創歷史新高，其中上下半年表現相當，上半年零售額為186億港元，下半年為187億港元。
2019年上半年海港城表現依然強勁，零售額同比基本持平，但下半年受挫嚴重，零售額跌幅高達44.1%。受此拖累，海港城營業額分成租金於第三及第四季度分別大幅下跌49%和78%，第四季度零售租金收入也下滑了12%。
另一旗艦項目時代廣場表現同樣疲弱，商場租戶全年銷售額下跌19%，收入減少4%至20.2億港元，營業盈利則減少3%至17.74億港元；荷里活廣場收入下跌3%至5.52億港元，營業盈利下跌3%至4.15億港元。
來自香港政府統計處、香港旅遊發展局的數據顯示，訪港旅客人數自去年7月開始出現負增長，11月、12月跌幅都超過了50%，這嚴重影響了九龍倉置業旗下酒店項目的入住率。
年內，九龍倉置業三間位於廣東道的酒店馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店總收入下跌22%至11.56億港元，營業盈利為2.5億港元，大跌47%。整體入住率為81%，2018年為92.6%。
2018年8月開始全面運營的The Murray, Hong Kong酒店，2018年第四季度平均入住率為71.3%。2019年九龍倉置業未給出具體數據，但表示，不利的市況使入住率顯著下跌，多個預訂的宴會和餐飲項目也遭取消，嚴重打擊酒店收入。
寫字樓是表現相對穩定的一項物業，稍微緩和了零售租金下滑帶來的負面影響，全年收入達38億港元，同比增長2.7%。但由於營商環境欠佳，寫字樓也無可避免受到衝擊，空置率在提高，租賃需求在放緩。
2019年末，海港城寫字樓出租率為93%，上一年同期則為99%，續租率為77%，收入的漲幅從2018年的6%下跌為4%；時代廣場寫字樓出租率為94%，去年同期為98%，收入仍為7.41億港元，同比零增長。會德豐大廈寫字樓出租率為97%，續租率為98%；卡佛大廈寫字樓出租率為99%，續租率為93%。兩物業2019年總收入為4.95億港元，同比上升5.5%。
疫情更是雪上加霜
九龍倉置業的苦日子還沒有到頭，暴力事件至今仍未完全結束，新冠肺炎疫情更是“雪上加霜”。“零售和酒店業預計難以倖免受上述威脅所拖累。隨著今年經濟放緩，寫字樓的出租率和租金 水平亦將承受更大壓力。”這是九龍倉置業對2020年的市場展望。
據吳天海介紹，疫情在1月前三個星期對香港的影響還不大，2月開始變得顯著。吳天海舉例，位於廣東道的三間酒店，2月份入住率不到10%，已經跌至單位數，因入住率過低，房價同比去年也是跌了一大截。因為這兩個因素影響，這些酒店2月份總收入應該只有去年的5%左右，“這是一個非常嚴重的情況。”
零售物業因為有一部分本地客支撐，影響稍微減弱，但吳天海直言，2月疫情開始之後商戶營業額跌幅很大，公司也做出了相應的租金調整。香港多家媒體在2月12日的報道指出，為減緩商戶壓力，海港城決定將2月租金減半。
至於續租租金，吳天海指出，續租租金是根據市況來浮動的，當經濟好的時候，整個市場的租金自然會上升，但疫情來，零售市場不好了，續租租金肯定會有若干調整。
寫字樓的影響同樣不可避免，吳天海稱，寫字樓的需求主要看經濟活力，如果經濟受到打擊需求自然會放緩，另一方面，近幾年香港甲級寫字樓供應也在不斷增加，競爭在變大。“寫字樓絕對有空置率增加的可能，我們自己心裡也有數，2020年寫字樓的收入有壓力。”
吳天海一直試圖向外界強調，九龍倉置業面對的難題也是目前香港所有同行面對的難題，“‘短期可憐’是香港的營商現狀，相信很多人會這麼認為。”
至於長期，吳天海認為香港是“可愛”的。他並不贊同香港衰退的觀點，他認為香港依然是一個有能力吸引全球各地消費者的地方，未來香港的遊客會復甦，雖然反彈速度無法預計，但相信反彈後可以回到以前的水平，甚至更高。
憑藉著過去數十年的經驗，吳天海認為，香港的營商環境始終“可愛”，前景仍然看好，九龍倉有實力去熬過難關。
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